工业房地产是企业工业生产活动的载体，其需求受制于工业品的引致需求，在国家频繁出台行业调控政策的大的背景下，有人预言，受此影响中国土地价格预计将提高近50%。于是开发商担心土地成本增加后利润将进一步减少，从此暴利的年代一去不复返了，一时间弄得人心惶惶。针对此现况，国土资源部政策法则司司长甘藏春出面澄清：“上涨五成只针对工业用地，并表示从这次出台的土地调控政策看，工业用地在各主要成本上都将有所提高。”细观当前中国地价成本主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。

    在国际经济历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌：这便是工业地产。在许多国家，能用来创造新财富的工业土地，价格比一些普通住宅用地还高。而在中国目前针对工业用地的使用来说政府一般都是赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和的配套的成本向工业用地者协议供应，因为住宅用地的出让收益在一次性取得后就不在发生，而兴建工业厂房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会出台相关优惠政策。而在工业土地的受让中，土地价格一直是一个敏感话题。工业园区通常的操作是：对外公布一个基准的土地价格，而最终的土地成交价格则是在这个基准价格的上下浮动，对于一些重要大企业或者利税大户，开发区给予的土地价格往往相当优惠。“让利给入驻企业”几乎是全国各地工业园区招商时的一个共同的准则和卖点。为了引进一些国际著名企业，以涵养税源，一些地方政府会不惜高举“零地价”的大旗，或者半卖半送去换取招商引资“筑巢引凤”的资本。这等于是白送土地还贴钱。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。开发商心里有数，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地才真正是他们发家的资本。

    一直以来，工业用地的相对低廉，这使得专业的工业地产商们获利颇丰。以物流仓储项目为例，2005年上海物流房地产的平均租金上涨了15%，目前上海仓储物业的年投资回报率达10%~12%。相比于住宅和商业房地产，这个利润率足够吸引人了。而在2006年，仅新增工业房地产一项，其平均日租金又上涨了10.2％。就在近期，嘉富诚与镇江快鹿产业港签署了工业标准厂房“产权式REITs”投资协议，REITs的意思是不动产投资信托Real Estate Investment Trust，其中Investment这个字眼具有相当关键的意义。也就是说REITs商品必须具有投资动作，不仅仅是单纯针对资产的租金收益来发行受益证券。嘉富诚还组建了相关资产管理公司，下辖资产总值20亿元人民币，高调设立销售分公司，旨在通过工业房地产产业投资诞生出新的金融产品。也就是说明，除了诱人的廉价土地外，工业房地产投资少、租金高、回报稳定的特点也让外资“心驰神往”。仲量联行工业部董事单维其认为“一旦土地公开招、拍、挂，土地价格势必会有一定程度的上涨”。这样的地价大幅增加导致商务成本的上升可能会带来的一些企业的外逃。可是不可否认的是由于上海在中国的经济中心地位，外来的资本仍然在不断的涌入。AMB的分析师也无奈地表示，即使招、拍、挂造成土地价格上涨，但是AMB仍然要在上海继续拿地。不难看出因为工业地产的长期投资潜力而大量的吸引着国际资本的关注和投资执着。日本新熙地株式会社（New City Corp）近期正式宣布，已斥巨资收购了一处位于上海浦东外高桥的一物流地产项目。这是该公司首次涉足中国的房地产行业，不过目前还无法得知诸如交易金额等具体细节。但根据上海目前的物流地产平均40美元/平方米/年的租金市场价推算，可以估算出该物业的收购价格不菲。此前，普洛斯、新加坡丰树以及AMD等海外工业地产巨头都已在上海布局，普洛斯的物流园区目前已遍布我国的南北区域，天津、大连、苏州、无锡等地的工业园区，均可看到红色的普洛斯英文标志，其“圈地”范围已超过7平方公里。来自新加坡的工业地产商腾飞集团一直也在上海寻找机会，为此它已经在上海蛰伏了三年，而它在中国最出名的项目就是苏州工业园。对于我们的国资企业来说，或许这又是是一个成为一级土地开发商的机会。上海土地学会会长殷国元介绍说，金桥集团和外高桥集团等的企业手中有不少工业用地，工业用地的招、拍、挂真正实施，对这类储备着大量的工业用地的企业来说也许是一个新的机会。笔者认为：工业地产走向成熟的模式象极了当初的商用地产开发初期的形态。

    工业用地长期以来主要以获得长期税收为主营业绩考核，而对出让土地的价格限定相对放宽，这至少造成大量的工业用地价值与价格背离的情况。而工业用地的定级、限价和公开招投标会带来明显的优点：一是有利于使地方政府改变经济增长方式，以低价置换资金、市场、技术、项目这条路今后将一去不复返了；二是有利于提高地方政府和招商引资水平、策略、能级，促使其在营利模式、产业集群、资源对接管理等方面作出预案、品种，高层次、高品位招商；第三有利于提高工业用地招商的透明度和土地价值的利用率，土地潜藏的巨大价值得以充分发挥，以公平、公开、公正的原则通过一系列规范运作的机制和程序，避免过去存在的暗箱操作。随着宏观调控政策力度的不断加大，工业地产用地市场化的进程也将不断推进，比起其他行业的投资，地产行业的地产投资更像一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资转向了商办等物业；商办地产“调控”风声吃紧，地产投资又转向了更具投资价值的工业地产。

    显而易见，中国一直作为世界的“加工厂”，工业房产的租赁价格已长期保持了平稳的上升，目前我国的产业结构发生了重大的调整，二次产业逐步将占据主导地位，工业产业化的快速发展为厂房、仓库等工业房产的需求提供了有效的支撑，再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升。在2006年上海发布的土地出让4号公告中，第一次出现工业用地的“身影”，按照国家相关规定，工业用地的公开“招拍挂”必须从2007年1月1日起开始执行。工业用地出让新政抬高了开发工业用地的门槛，能有效压制工业用地开发量。工业用地在和住宅用地、商业用地一样实行招拍挂政策之后，国家对工业用地的价值考量标准将从原来的产值转变为地价，以前压低地价的竞争力将逐步被配套和服务的质量所替代，从而从零地价甚至负地价招商的模式中走出来。从大势看来工业用地的快速升值已是指日可待了。

    随着政府调控力度的加大，工业地产的发展势必日趋规范，按照新的理念和新的开发模式运作将成为趋势。专业化开发模式要求项目在统一的产业规划布局下，把房地产作为配置载体，由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发，通过统一规划和专业设计，为入驻企业提供相应的经营用房，同时提供相应的配套设施和物业管理，实现土地的集约配置效应。

    工业经济的发展保证了工业房地产的长期需求，而国内低价劳动力的比较成本优势也吸引大量外资进入投资办厂，这一优势还将在相当长的时期内存在，对工业房地产的需求形成支撑；而在处于加速城市化和产业转型的城市，由于大量原处于市中心的工业房地产可以改造成高利润回报的商业房地产，会吸引房地产投资者介入这个市场谋求利益，客观上优化了城市的地域结构，而城中心退出的工业企业也将形成增量工业房地产需求，工业房地产盈利前景光明。国土资源部副部长李元近日表示，今后工业用地也要努力创造条件实行招标、拍卖、挂牌出让。如果招、拍、挂试行，那么对于等候已久的外资工业地产商来说，也许是一个机会。据了解，2006年上海工业地产的累计吸纳量近1878万平方米，新增176万平方米。目前，上海主要工业园区的空置率为4.1%，较去年同期下降了5.7%。其中，浦东金桥和嘉定工业设施的空置率最低，目前各为0.8%和1.5%左右。

    对于目前工业地产在面对新一轮土地调控政策的处境时，我们应该看到宏观调控对于工业地产的开发商来讲未必是坏事。随着宏观调控政策力度的不断加大，工业地产用地市场化的进程也将不断推进。原本只是由政府、机构等部门开发的产业园地产，在市场化的进程中必定要逐渐实现招拍挂，随着工业房地产资本市场逐日成熟，预期更多的国内外投资者将资金投入上海。而这样的市场进程倒可以说是中国工业房地产走向成熟的里程碑了。