在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正在逐步显现。

    国土资源部在2006年9月发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》将有利于工业用地的批租环节日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，价格上涨将不可避免。而持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

    控制物业资产 增值效应明显

    工业地产不是简单的房地产开发，它是一种有自身特点的管理，包括投资管理和经营管理，成功的工业地产运作，可以以小拨大，并保证稳定的现金流，同时还可以实现快速发展。以前的工业地产是“围墙加厂房”，这过时了。现在概念的工业地产是服务型、物业型、知识型的，这也是国际趋势。它的主体与住宅不一样，最大的特点是控制物业和资产，靠租金收入和服务收入。

    由于土地供应的减少预期，未来的土地价格上涨趋势预期较为强烈，因此，拥有出租等物业地产优势的上市公司前景大好，而浦东金桥、南京高科、苏州高新等正是地产租赁经营的典范。从长期来看，市场对行业的配置将偏向更保守的态度，而以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。房地产股票投资开始进入第二阶段，物业出租型的公司将逐步取代开发类的公司成为投资者偏好的主流。

    南京高科

    公司的实质控制人是南京市国资委，具有政府背景，在市政基础设施建设与公用事业中具有相对的垄断性质。公司享有开发区内的土地开发和经营权，属于工业土地开发，目前开发区尚有未开发土地面积300万平方米。另外，公司在仙林新市区有80多平方公里的土地储备，预计每年将有3－5亿元的营业收入。借助通过较丰富、低成本的土地储备，公司的房地产开发将成为新的利润增长点。

    海泰发展

    公司为专业化的工业地产运营商。公司的控股股东――天津海泰控股公司主要从事天津新技术产业园区内的开发建设。公司应定位于专业化的工业地产运营商，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，并形成了独具特色优势的工业地产运营模式-海泰模式，公司已建成全国最大的孵化器群。与同类公司相比，公司的竞争优势在于基于孵化服务的专业化工业地产开发模式，未来通过跨区域、跨行业进行品牌、服务与模式的输出，使这种经营模式具有更强的生存与发展潜力。公司具有大盘工业园区开发经验，通过成功开发大盘工业科技园——海泰绿色产业基地，公司已成为京津地区的专业化工业地产龙头企业。

    公司将成为滨海高新区开发的最大受益者。作为国家唯一“国家高新区”以及滨海新区的“领航区”，滨海高新区目前已进入规划阶段。大股东海泰控股将主导滨海高新区的开发建设，并表示将充分利用公司的融资平台和大盘工业地产开发经验，承担未来滨海高新区的开发建设。公司的“海泰工业地产开发模式”将可能被大股东复制、升级到未来滨海高新区的开发建设中，大股东未来极有可能将滨海高新区的土地资产低价逐步注入上市公司，这将使公司面临重要的发展机遇，并将成为滨海高新区开发的最大受益者。　　

    长春经开

    公司通过股改进行资产置换，获得优质土地资源及其二级拿地特权。经开区对经营性用地严格按照招拍挂方式出让，经营性用地价格得到大幅度提高，达到800元/平方米，1至5月份土地出让金收入实现8553万元。这些措施有力地促进了财政收入大幅度增长，财政收入超过了序时进度，达到历史同期最高水平。

    浦东金桥：

    浦东金桥是上海最重要工业区之一，汇集了众多跨国企业和海外办事机构，浦东金桥高附加值、高增长的租赁业务正好在开发区内快速发展。

    在05年的年报中，浦东金桥的租赁业务收入已经占到总收入的将近60%，成果显著。而鉴于大量土地的储备以及各项房地产项目租赁情况的良好，在未来5年内，租赁收入仍将保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，将促使公司业绩大幅提升。

    外高桥：土地增值空间惊人

    公司为我国15个保税区中唯一的上市公司，国际贸易、现代物流和出口加工已经成为外高桥保税区的三大支柱产业。

    公司在浦东新区土地资源极为有限的情况下，以低廉的价格购得大面积的土地，已成功拿到了5.74平方公里的土地权证，已经完成了对该地块的概念规划和开发的预可行性报告，合作开发方案也已基本确定，公司着手盘活区内D8地块12万平方米存量房产，正积极构建上海首个多功能的上海外高桥国际保税商品展示交易中心，其增值潜力无疑是十分巨大的。

    苏州高新

    苏州高新是位于长三角主体发展城市苏州的房地产开发巨头。

    随着苏州高新区区域面积由52平方公里扩大到258平方公里，区域经济进入了一个高速发展的时期，公司承接的区域内基础设施经营项目和政府动迁房建设项目进入了一个大投入的时期，另外，公司旗下的房地产开发公司近两年通过土地竞拍，土地储备大量增加。这样公司在人间天堂苏州拥有了大量的土地储备，未来的竞争优势十分突出。

    中炬高新

    中炬高新公司的土地储备已经升值近9亿元，公司近日有意转让该地块，其业绩将出现爆发式增长。公司2000年前后在广州至珠海轻轨铁路中山站出口陆续购置了2438亩商住地，每亩购置成本约为31万元，而去年公司在该区域再次通过资产置换方式购入238.22亩商住地，每亩土地价格飙升在68.42万元，这就意味着公司原有土地已经升值9亿多元。公司近期已经在其网站上挂出土地出让公告，其中中山站附近土地价格为每亩60万元以上，东河工业园土地价格为每亩16万元以上，这意味着9亿元以上的投资收益有望在近期套现，公司业绩将出现爆发式增长。此外，公司负责开发的东河工业园占地3000亩，并拥有40万平方米的自有物业，平均出租率保持在97%以上，每年的租金管理费等收入超6000万元，也为今后价值重估提供了想象空间。

    张江高科

    张江高科主要从事浦东新区张江高科技园区内工业厂房和办公用房的开发建造及租赁销售。

    公司的张江科技园区始终处于高速的发展过程中，其开发范围已从最初的4.2平方公里扩大至目前的25平方公里，并仍处于大规模建设阶段。按照计划，今后园区还将向南扩展至外环线，总体规划面积将达到54平方公里。经过收购集团资产之后，张江高科已经拥有60万平方米的出租物业，预计2008年将超过100万平方米，2010年超过200万平方米。公司2007年增加的物业出租面积主要来源于创新园、创业源以及持股60％股权的张江集电的出租房产，还有31万平方米在建项目的部分物业。

    丰富的土地储备 提升公司价值

    在人民币升值，大量资金投入中国房地产的情况下，土地供应紧张会使地皮价格将上涨，这就显现出那些拥有大量土地储备的上市公司的估值比较优势。而且，这种比较优势也会慢慢转化为未来的盈利能力优势，因为低成本的土地往往意味着未来开发成本的低企和较高的毛利率。所以，对于拥有大量土地储备的上市公司来说，有着一定的比较优势。

    上海金陵：公司土地是被忽视的金矿

    公司在金桥园区占地240亩，上海金陵当初购入的价格仅每亩20多万元，同时在松江工业园占地300亩，购入成本仅为每亩10万元。在第三季度内，上海已有部分工业园区大幅调高工业用地出让报价，致使全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%，为每平方米105.2美元。按照这个价格计算，公司这540亩土地大体估值在2.88亿人民币。相比较以前30万的投入来说，公司的两块土地真可以说是"一本万利"。更值得关注的是，预计在未来6个月内，受中央严控新增建设用地规模、工业用地出让招拍挂和最低价格机制的影响，工业用地价格将继续保持上扬趋势。

    建发股份

    颇具投资价值的“资源型”公司，其主业涉及贸易、房地产、会展等，各业务由独立实体经营。公司的地产业务主要由控股的联发集团独立经营。目前，联发集团共有项目储备建筑面积约148万平米。另外，公司与集团合作项目建筑面积约17万平米。联发集团目前持有31万平米的工业物业可供出租，至08年另有约26万平米的工业物业建成可供出租，届时年租金收入可达到6000万元以上。公司持有的工业土地增值约1.96亿元。

    ST运盛

    ST运盛是一家被市场忽视的工业地产股，公司去年已经成功扭亏，随着大股东资产注入进程的加快，公司将成为工业地产领域一颗冉冉升起的新星。

    民营企业上海九川投资有限公司出资18180万元受让公司29.9％股权成为公司的控股股东，使ST运盛开始了向工业地产的转型之路，已获得新大股东九川投资注入的优质资产———从上海浦庆投资公司手中受让27号地块上的10幢国际化标准厂房，建筑面积为44184平方米。

    不仅如此，为了更好地扶持ST运盛的发展，九川投资还在ST运盛股改时郑重承诺，其子公司上海浦庆投资公司已与天津市陈塘都市工业园区筹备组签署《天津陈塘都市型工业区开发建设工作意向书》，九川投资和浦庆投资将在签署相关正式合作协议时，在取得天津市土地相关管理部门同意的前提下，无偿将该工业地产开发项目正式合作协议签约主体的地位给予公司。公司也将一举介入滨海新区的工业地产领域。

    四川长虹：土地"戏法"使资产巨增

    四川长虹曾是绩优股变为垃圾股的一个典型，近期，公司股价逐级走强，背后自然有基本面的因素在起作用。

    2006年7月5日，董事会决定将位于绵阳市中心商业区，包括跃进路厂区在内的5宗工业用地（共415.45亩）进行土地性质和用途转变，截至披露日，该5宗土地已由出让或划拨工业用地转变为出让城镇混合住宅用地，为此，公司共计缴纳土地使用权出让金27031.65万元。

    我们不知道这400多亩土地的原始成本是多少，但作为拥有数千亩土地的绵阳市第一大厂，军工企业出身的长虹无形资产栏下的土地使用权总共才4亿多元，可见，这400多亩土地的成本肯定很低，何况还有部分是划拨的，如今改为住宅用地每亩才缴纳了65万元的出让金，每平方米不足1000元，又位于市中心商业区，这颇有点让人难以置信。

    没过几天，四川长虹股东会又通过决议，同意将上市公司的部分不良资产同大股东拥有的长虹商标和土地使用权进行置换，其中置换的土地位于跃进路4号，面积51294.16平米（约77亩），性质为城镇混合住宅用地，评估值19441.55万元，即每平米3790元。同是位于跃进路上，性质同为城镇混合住宅用地，长虹集团置换出来的一块较小的土地价格为3790元/平米，可上市公司缴纳的那块较大的土地出让金却不到1000元，足见有关部门对上市公司的支持力度――若按3790元/平方米的价格，这400多亩共27万多平方米的土地，其升值潜力就达7亿-8亿元！

    大规模切入工业地产 一家企业主导国内少见

    五矿集团

    2007年2月，中国五矿与辽宁省营口市政府签署了开发建设五矿(营口)产业园的合作协议，其后不久，中国五矿出资4亿元成立了项目公司——五矿(营口)产业园发展有限公司，具体运作此事。

    此项目的区域范围共计30.4平方公里，其中20平方公里位于辽宁(营口)沿海产业基地120平方公里的主体区域内，余下的10.4平方公里位于主体区域之外的冶金重装备区。五矿(营口)产业园发展有限公司总经理潘中艺介绍：“根据与当地政府签署的协议，中国五矿每平方公里的投资强度不低于20亿元。按照设想，中国五矿将自身现有的有色、黑色金属的生产及深加工业务引入产业园；此外，还计划邀请公司在全球的合作伙伴加入产业园谋求共同发展。”