工业房地产近两年在中国的被关注度飞猛上涨，逐渐追赶并超越住宅地产及商用地产等，而上海这个世界瞩目的国际大都市凭借其得天独厚的优势及坚实的工业房地产发展基础更成为内、外资投资的宠儿。作为工业房地产的关注者，我也对上海目前的工业地产市场按区域作了以下的分析与总结。

    浦东新区

    浦东新区面对着太平洋，它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区，这就使浦东新区成为世界了解中国的窗口，是各国投资者进入中国的大门。目前，浦东新区发展的重点是拓展功能，提升产业，主要包括：大力增强创新创业功能；加快发展高科技产业和高增值产业；大力发展高层次现代服务业；全面推进国民经济和社会信息化。

    金桥的主导产业为电子信息、汽车整车及零部件、现代家电产、生物医药与食品产业等，目前金桥园区内的厂房基本只租不买，厂房的平均租赁价为1.2元/平米/天。金桥现代产业服务园Ⅱ期将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基地。目前的平均租金为4元/平米/天，但需要整栋租赁。

    张江目前可租售的工业物业以研发办公、孵化楼宇为主，平均租金为3元/平米/天。目前张江的土地批租价格最高，为每平方米206美元。

    外高桥随着保税区开发建设的深入，原来开发的土地使用情况基本饱和，可供批租转让的土地资源已十分有限。目前，外高桥保税区厂房仓库的平均租金为1.2元/平米/天。

    闵行

    闵行优越的交通地理位置，富裕的经济基础，成熟的社区商业配套设施吸引较多投资者看好闵行。但莘庄、漕河泾等老牌工业园区的早期入驻开发，吸引了大量中小企业，形成多个相对杂乱小产业链，使闵行长期没有形成极具特色的强势产业导向。近年来闵行实行的“腾笼换鸟”招商手段，旨在于引进投资密度高、产税值大的高新优质企业来替代原有劳动密集型企业，形成产业集聚效应，逐步完善导向性产业链。

    随着漕河泾开发区浦江高科技园集聚效应及世博效应体现，闵行的工业物业呈现供求两旺，目前价格呈现不断上涨趋势，平均出租价格为0.75元/平米/天，售价为3098元/平米。

    松江

    第二产业持续快速增长，工业园区建设取得重大进展，集聚效应进一步增强。创办国家级松江出口加工区、市级松江科技园区和台商工业园区，形成了国家、市、区三级工业园区框架。电子信息、生物医药、新型材料、精细化工、食品加工等新一轮主导产业发展迅速，电子信息制造业年均增长57.9%，“一业特强”的格局初步显现。

    松江各工业区目前空置的工业厂房多为2－3层的新建厂房，以出租为主，平均租价为0.56元/平米/天，售价为2642元/平米。

    青浦

    青浦最早定位为电子信息基地，最初的发展围绕的电子信息展开。目前青浦以青浦工业新城为核心发散式发展产业结构，形成中心城区工业、商业、房地产业和城市服务业为主导发展，周边五区完善产业结构，分别以自身的地区特色发展电子信息、汽车工业、旅游经济、文体产业、现代农业、生态业等多项产业发展的割据。

    青浦地区发展最早，土地资源逐步处于紧缺阶段，加上土地严管调空的政策出台，青浦招商逐步走上低能耗、高产效的企业。青浦产业结构非常成熟，特别在电子信息产业，在研发、生产、出口、配件、组装、物流、销售等各环节上都已形成稳固的产业链结构，而新定项的文体产业、汽车配件相对还处于产业成长期，其链状结构还没有完全形成，还需要更长的时间和开发才会进入产业成熟阶段，这也预示着增长空间相对成熟产业要大的多。

    目前青浦空置的厂房多为二层、三层结构厂房，平均租金为0.51元/平米/天，售价为2280元/平米。

    嘉定

    嘉定是郊区中距离市区距离最近的区域，产业导向清晰，对汽车制造产业、环保制造业及配套物流业匹配度相当高。产业大型企业云集嘉定，投资规模2000万美元以上超过200家，已经成为国内汽车工业的重镇之地。作为大力发展汽车工业研发的嘉定安亭地区，近期园区建造了部分带有孵化功能的基地型厂房，形成了目前嘉定地区主引趋势，此类厂房租售价格相对高位且倍受高科技企业关注。目前，嘉定正极力促进现代服务业的持续快速发展。

    嘉定的南翔等板块凭借近上海中心城区的地理优势，在工业用地招牌挂之后日显突出，可以预计区域内发达的经济区模式可以依赖的土地资源将在近两年迅速消耗。目前，二级市场土地均价约为40万/亩。目前的空置厂房以三、四层的多层新厂房为主，平均租金价格为0.55元/平米/天，售价为2800元/平米。

    宝山

    宝山区域发展目标是把宝山建设成为与上海国际中心城市相适应的现代化的滨江新区，形成精品钢及其延伸业基地、世界级的造船基地、上海国际航运中心的重要组成部分。

    宝山构筑新型产业体系，全面推进产业结构优化升级：重点建设以精品钢及延伸业为主的宝山工业园区和以造船业为主的长兴港口产业岛；加大零星分布工业区向北部区级工业园区集中的力量与速度，严格控制工业园区以外的工业项目建设；加大吴淞工业区产业调整力度，逐步实现粗放型向集约型、污染型向环保型转变，按吴淞工业区整治实施规划全面完成整治任务，为吴淞工业区整体功能转移奠定基础；配合顾村地区建设，合理调整现有顾村工业园区产业结构，限制污染企业，并逐步将零星工业向北部区级工业园区集中；建设上海北部物流中心，调整提升储运业，扶持壮大龙头企业；重点发展钢材市场，把宝山钢材市场办成全国最大的钢材交易市场之一。

    宝山园区工业土地资源相对丰富，价格大约为35万/亩。区域内多为单、双层标准厂房。目前，单层厂房租金平均为0.65元/平米/天，双层厂房的租金平均为0.55元/平米/天，平均售价为2880元/平米。

    南汇

    南汇拥有上海最大的空海两大运输港口（上海浦东国际机场、上海洋山深水港口），具备了成熟的网状交通脉络，直线距市中心距离较近，受到市区及起步较早的浦东新区和闵行区的影响非常大，虽然起步较晚，但套用了其他地区成功的模式，产业渗透、产业转移、产业对接等发展速度非常快，在短短的几年里已经形成了具备一定规模的成熟工业区，随着临港新城的建设推进，南汇会在下一个五年发展中有着更高速的腾飞。

    从实地来看，南汇规划的工业厂房是依据行业标准严格建造的，特别是临港新城地区，建造成本较高、基础设施完善，其次南汇产业发展速度相对高，工业厂房供求相对平衡，这是南汇厂房价格高位走势的部分因素。从长远来看，两港优势必然大幅度带动南汇的工业发展，工业厂房还会以上升态势随着工业产业发展走上浮，3年的两港规划也预示着南汇工业地产3年上扬。

    目前南汇工业用地平均价约为40万/亩，厂房平均租金价格为0.66元/平米/天，售价为2685元/平米。

    奉贤

    奉贤产业相对比较清晰，区内三大支柱园区的产业分割非常明显，化工、仓储、外贸、精细加工等产业已经逐步形成了从生产、装备、仓储、销售一体化相对成熟的产业链结构。

    奉贤地区开发起步较晚，目前土地资源也相对比较充足，产业链虽已形成也初具规模，但其链状机构的产业点上，各项产业相对还比较薄弱，也意味着各产业点的增长空间非常大。

    区域内目前空置的标准厂房以二层的居多，平均租金价格为0.45元/平米/天，售价为2050元/平米。

    金山

    金山依托大型化工企业和化工产业区全力打造上海国际化工城，建设以精细化工为引领、石油化工为基础的先进制造业基地，生态型、集约化、多功能的都市现代农业基地和配套服务业基地。

    金山工业区产业定位重点规划方向为：精细化工产业和生物制药产业、新型和高性能材料产业、环保和城市综合利用及机械电子产业。

    金山区域内可转让的土地资源相对充裕，工业用地采用招标拍卖挂牌后，目前当地已大幅调高工业用地出让报价。可租售厂房面积约50万平方米，平均租金价格为0.38元/平米/天，售价为1960元/平米，其中专业化工类厂房的租金略高于金山其他板块，为0.42元/平米/天。目前，相对于上海其他各区来说，金山的厂房租售价格最低。

    综述

    上海的工业物业租售价格基本一直处于稳步攀升的态势，上海工业地产市场的前景相当被看好。大量跨国公司继续在沪投资兴建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施，其中近期有：可口可乐（中国）有限公司将在上海紫竹科学园区投资建立新项目，规划占地约12.3 万平方米；英国阿斯利康中国创新中心将建立于上海张江高科技园区；马士基租赁临港国际光仪电科技园区1 万平方米厂房；霍尼韦尔集团计划投入1350余万美元用于扩建位于上海张江高科技园区内的亚太研发中心。

    从供需市场来看：由于工业用地的日渐稀缺以及工业物业租金价格的稳步上涨，业主们都想方设法地将物业容积率达到允许范围的上限，于是三层、四层的多层厂房成了新增工业物业的主体。而纵观当前的需求市场，从事机械加工制造类等需要单层厂房的刚性需求占整个需市场的近40％。因此，供、需厂房的不匹配性已成为目前上海工业房地产市场的主要矛盾点。但从长远发展来看，随着上海工业地产逐渐向产业地产转变的必然趋势，多层厂房、研发办公楼在未来5年内将成为上海工业地产的主导。