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2007年上海工业地产八大看点
cf.zhaoshang-sh.com 2008年12月25日14:34 房地产测评研究中心

    一、土地市场化进程加快,资源惜缺紧张:

    2007年1月1日开始,上海的工业土地批租,不再是往年的协议转让,大规模实行“招、牌、挂”流程,工业土地正式列入新规。虽然上海工业土地二级交易市场的价格从06年政府对工业用地的严控起就开始了迅猛的上涨,然而一级市场由于其历史原因以及对调控政策的逐步消化过程,使得目前工业用地一级市场招拍挂价格与二级市场相差较大。从上海工业房地产测评研究中心的数据显示,在07年的国有土地招拍挂1号出让公告及结果中,闵行区浦江工业地块的成交价仅约为26万/亩,但随着《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(修订草案)》已经过部务会议审核并原则通过后,明确将工业用地列入土地招拍挂范围内。上海工业土地招拍挂程序的不断完善,一级市场土地的价格势必也将大幅上涨,07年的国有土地招拍挂3号出让公告及结果中,浦江地块的成交价约35万/亩,而莘庄工业区的地块成交价更为50万/亩左右,可见,上海工业土地批租逐渐进入市场化,一、二级市场价格差异将逐渐减小。

    由上海招商网工业房地产测评研究中心的07年度上海工业房地产指数回顾报告显示,07年上海挂牌工业用地面积近16661亩,新投资开发亦有小幅下降,除较年轻的临港新城外,上海各郊区的年新增工业用地量约为1500亩左右,而浦东不到250亩。其中还包含了部分用于清还往年过度开发的土地指标,因此,上海的工业土地资源已到了严重紧缺的状态,政府对于新项目的调查、审批非常严格,没有优质的项目,即使是上市公司也很难再在上海拿下大块工业土地。

    二、 上海在产业升级中面临的尴尬现况:

    基于上述状况,07年上海已将大力发展现代服务业,加快产业升级作为重点。因此,政府在招商的过程中,愈加重视企业的产业性质及发展潜力,同时,建议一些劳动密集型及效益较差的企业向上海周边及其它区域迁移,甚至可以给予一定的经济补助。然而,目前有很大一部分的工业土地及厂房的产权已在众多投资客业主手中。对于这些业主来说,最关心的是物业的出租率,租金、售价上涨等实现利益最大化,至于政府对区域的整体规划及产业布局无暇顾及。这对上海整体产业升级的速度产生影响。

    至此,也许我们的第一反应是政府可以对这些业主提出招商要求,统一区域产业升级步骤。看似简单的问题其实不然。前几年,在大力发展工业的大势下,各级政府急于引资开发,低价出让土地,建立各型园区,甚至还向开发商、业主承诺招商工作由政府统一负责。但是政府相对单一的招商手段使其未能兑现诺言,许多园区厂房甚至闲置近两、三年,在近一两年工业物业供不应求的环境下,可能才开始有起色,这也使业主产生了些许对政府的不信任。鉴于政府与业主之间存在的千丝万缕的关系,政府很难在此时对这些业主的招商设置多重门槛。因此,上海招商网的徐总在接受采访时认为,较好的解决方式是由招商经验丰富的专业第三方机构来协助政府分阶段、分层次的完成的这部分职能,帮助园区、业主统一做好招商定位、招商策划,以及搭建长三角、华东地区的产业平台,这样才能做好产业转移、产业对接等“腾笼换鸟”的工作。但是在具体的实施过程中,还需要由相应的政府部门来统一安排调配,并制定详细的条例及企业搬迁补助经费等。

    三、 杭州湾跨海大桥、苏通大桥的正式通车增值区域板块:

    随着杭州湾跨海大桥合龙段最后一节钢箱焊接成功,全长36公里的世界第一跨海大桥顺利全线贯通,这是目前世界上最长的跨海大桥。专家认为,杭州湾跨海大桥通车后,浙东南企业挺进上海,将有一个新的高潮,这一方面是上海市加快推进长三角一体化进程,实施积极引进内外资并重的开放政策。另一方面随着大桥开通,两地距离拉近,也增加了浙江企业向上海进军的吸引力。抓住杭州湾跨海大桥带来的人气与商机,上海奉贤区的南桥中小企业总部商务区于12月26日在宁波召开项目推介会,吸引了近百家浙江企业前来参与,取得较好的招商效果。

    苏通大桥是目前国内最被关注的另一座大桥,于2007年6月18日顺利合龙,实现了震撼世界的跨越。上海与南通的时空距离将缩短为1小时,实现上海与南通的全方位接轨。同样为宝山、嘉定等北上海板块注入了新的生命力。近期该板块投资活跃,不少苏北的优势企业迅速在此落脚。

    两桥的通车使得上海工业地产原本的洼地板块得以价值再发现。

    四、 长三角现代服务业一体化发展及构筑世界第六大都市圈:

    2007年是上海大力发展现代服务业的一年,重点扶持上海的16家总部经济基地,共授牌75家创意产业园,特别是轨道交通的铺设到位,增强了郊区发展现代服务业的基础,嘉定更是举办了多次现代服务业的招商推介会。而12月19日由长三角两省一市发改委、上海市经委、上海市外经贸委、上海现代服务业联合会等单位共同主办的“长三角现代服务业合作与发展论坛暨首届服务业产品展示会”也显示了长三角有序发展现代服务业,构筑世界第六大都市圈的决心。上海复旦大学中国经济研究中心副主任殷醒民教授说,伴随着全球经济一体化的发展趋势,区域经济合作已成为一个不可逆转的世界性潮流。狭隘的行政区域经济格局已经打破,全国统一的大市场逐步形成,城市与城市间互补合作、优势整合,成为各地经济发展的必然选择。殷醒民教授认为,继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后,以上海为中心的“Z”字型三角洲城市群成为“第六个国际级都市圈”。

    上海作为长三角地区的核心城市,凭借自身的区位优势,在强调生产性服务业、创意产业的同时,更在物流、金融和创建科技服务平台上处于领先,发挥长三角城市群首位城市的“溢出效应”,可以预计今后的上海工业地产市场将必然符合“大上海”定位需要,上海工业地产将是“大上海”的工业地产。

    五、 第三方专业机构的加入促进工业地产健康发展:

    随着上海工业房地产市场的广为看好,各类内、外资中介、咨询等工业地产服务机构如雨后春笋般涌现。数年之前所谓的工业地产服务商更多的是十人以内规模的厂房中介作坊,利用各自区域的渠道关系及简单的互联网应用进行简单的租赁服务,由于市场供求资源主要集中在政府招商部门,这些公司只能夹缝里求生存,业内戏称“三年不开张,开张吃三年”。07年伊始随着国家地产政策的调控,地产又一波快速发展,不少商业地产开发商及服务商也进入了工业地产领域,同时一批顶尖外资地产企业进入也同样带动了像仲量联行这样的物业咨询公司在工业地产上的活跃,市场主体开始由政府主导逐步转变为企业参与行为,争多了自然也就需要对第三方服务机构进行洗牌整合,优胜劣汰、走向成熟,相信优秀的服务商首先将拥有对客户终端的绝对掌控,对市场大势、城市特点、板块特征、需求特征都有相当准确和前瞻性的理解,当然还有丰富的当地政府及媒体等资源。有了专业的服务商,工业地产必将快速健康发展。

    六、 政府、机构联手打造“工业投资实地考察游”:

    随着长三角经济一体化的快速发展,大部分的上海周边城市都设定了依托上海的招商思路。于是,2007年几乎每天都有其他地区政府在上海召开招商推介会,希望能吸引到优质企业,可见招商竞争非常激烈。同时招商手段的相对缺乏及保守,使得较大的经济付出却不能得到明显的效果。在政府与机构的共同参与下,一种较为有效的模式“工业投资实地考察游”终于在07年新鲜出炉。它高匹配性、高针对性、低成本性的特点很快得到了政府的认可,在由上海招商网与嘉定区南翔镇政府共同举办的“民营企业团投资考察南翔”活动就是一个很好的典范,活动当场就由多家企业老总决定落户南翔,效果明显。据上海招商网相关负责人透露,07年已经举办了近十次的组团考察游活动,得到了市场的热烈好评,他们将继续与各区县部门、园区合作,将这样的组团考察活动作为长期、有效产品,在08年乃至今后的几年内重点推广。

    七、 园区开发商定位于综合服务商的趋势:

    07年,政府对土地资源的严控,对各类工业园区优胜劣汰的选择,以及长三角各园区面临的较强的招商压力,使园区开发商们更加重视对园区的定位,防止同质化竞争,增强园区各种服务内容的建设。笔者通过对上海近二十家园区的走访与考察,发现园区开发商们都不约而同的开始朝综合服务商转型。其中,以张江高科、浦东金桥等较有代表,他们已将自身定位于三个平台:物理平台、信息平台、服务平台,形成建设、招商、运营、管理、服务等一体化体系。笔者认为,这种将地产资源与其他资源整合,通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集,实现资源价值的最大化的模式已是一种趋势,有利于园内企业的最大化发展,使园区、企业形成良性循环发展,推动当地经济发展,持续增加政府税收等收入,形成三盈局面。

    八、 政府政策导向增加工业地产投资潜力:

    07年是政府宏观调控继06年后相对频繁的又一年。首先将对工业地产产生较直接影响的相关政策罗列如下:

    实施《全国工业用地出让最低价标准》

    自2007年1月1日起,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《全国工业用地出让最低价标准》,不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

    《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》

    1月1日起,城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍,外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。城镇土地使用税属于土地保有环节的税费,这一规定对房产开发成本的增加非常有限,每平方米房屋成本仅增加20元左右。

    央行连续加息

    今年,央行6次上调商业银行人民币存贷款利率,大批仍然没有摆脱银行依赖关系的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力,以及信贷收紧环境下的资金紧缺。

    央行连续上调存款准备金率

    从1月15日起,央行共10次上调存款准备金率,截至12月31日存款准备金率达到14.5%。政府继续实行紧缩性货币政策,抑制投资需求。

    《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》

    6月10日,商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调,外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时,未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

    《外商投资产业指导目录(2007年修订)》

    国家发改委和商务部10月联合出台的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》,对外商投资房地产业限制范围有所扩大。抑制外资流入房地产。

    综述以上政策导向,不难看出,政府确保18亿耕地红线的前提下,严厉打击工业地产行业中的投机现象,特别是恶意囤地或官商勾结,廉价出让土地等,使行业发展增强透明度,更加市场化健康发展。因此,逐步稳定的中国工业地产行业投资市场愈加为中外投资商看好,而上海作为中国的窗口城市,更是外资、上市公司等企业投资工业地产的重点站。在亚太地区已广泛拥有物业的日本新熙地集团在07年初收购了外高桥一物流项目,成为其进驻中国市场的第一个重大投资项目,该项目总建筑面积262,000 平方米,另外还拥有300,000平方米的土地以供未来开发;可口可乐(中国)有限公司将在上海紫竹科学园区投资建立新项目,规划占地约12.3 万平方米;霍尼韦尔集团计划投入1350余万美元用于扩建位于上海张江高科技园区内的亚太研发中心;普洛斯计划未来2-3 年内将公司在中国的物流总面积增加一倍;腾飞则计划五年投资30亿元于工业园及产业园;全球顶尖级的工业地产集团之一的嘉民集团在上海南汇、奉贤以及普陀桃浦的3个项目总投资达6亿元人民币;等等。这些跨国公司、上市公司等工业巨头对上海工业房地产市场的投资热情,凸显其投资潜力,而随着更多跨国企业、优秀开发商、国内外先进投资招商理念的加入,上海、长三角乃至全国工业地产发展道路可谓是一条康庄大道。

稿源:房地产测评研究中心
编辑:厂房招商网
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