物流这一概念，随着人们对商品生产、流通和消费的需要，越来越引起人们的注意。目前，物流一词在我国也开始使用，如物流公司、物流中心等不断出现。物流对企业在市场上能否取胜的决定作用变得越来越明显。从本质上说企业在市场上的表现主要是由产品的质量、价格以及产品的供给三个在素决定，其中任何一个因素对企业的竞争能力都起着重要的影响作用，而这三个因素都分别直接受到物流的影响。世界经济将在纵向上对工业、供应商、服客、贸易和物流公司进行重新分工，介入生产以及销售环节的物流公司的出现将是物流业发展的必然趋势。随着现代企业生产经营方式的变革和市场外部条件的变化，“第三方物流”（thirdpartylogistics）这种物流形态开始引起人们的重视，并对此表现出极大的兴趣。在西方发达国家，先进企业的物流模式已开始向第三方物流甚至第四方物流方向转变。
投资物流首选上海
经过对中国的物流企业一次打规模的研究和调查，其中有85%的物流企业是坐落于长江三角洲地区、珠江三角洲地区和渤海湾地区，主要城市有上海、广州、深圳和天津。经研究可见，上海是非常主要的一个物流中心城市，跨国公司来到中国，上海是最适合建立物流中心的一个城市。很有意思的是，当问到受调查人员接下来两年有什么投资计划时，从调查得出一个结论：现在这些投资者都对于现有的环境表示满意。
两港优势成为了上海发展现代物流坚实的基点，浦东的国际机场全线运营带动了围绕着机场镇的大型空运物流中心的形成，其空运物流运营能力和规模已经达到了世界级标准，新建的洋山深水港的水运能力更是挤身世界数一数二的大型海港，其全年吞吐量达到全国海运总量的1/3，配套规划的临港物流园区在中国物流发展上书写了新的历史。空海两港的作用给上海发展现代物流创造了不可替代的优势，加上上海原有工业经济和商业经济的高度发达和现代城市化建设的快速推进，给现代物流业发展营造了广阔的空间，上海也就必然成为了中国乃至亚洲最具投资价值和投资潜力的物流中心。
众商涌入市场惊人
上海的工业地产市场正成为越来越多国际物流地产企业和许多大型企业的活动舞台。尽管国土资源部门调高了工业土地价格基准，并于2007年1月起生效，但诸如有工业地产老大之称的美国普洛斯公司和不少拥有产、储、销一条龙的大型企业，却在不断寻找和建立自己在上海乃至国内的大型物流基地。携带着物流地产新概念进入中国的美国普洛斯公司，已不动声色地在中国18个城市中摆下“棋子”，并以每年50万平方米以上的开发速度增长。在上海临港新城产业园区、松江工业区西部新区、虹桥机场物流园区等多个项目，相继投资开发并开始运营。而去年，全球排名第二的工业地产开发商AMB也在上海购得了用于投资现代物流的开发用地，未来五年内，AMB在中国的工业地产投资将达5亿美元，主要在上海、北京及珠三角地区。有消息称，欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也已经悄然进入中国市场，瞄准了中国物流地产这块极具诱惑力的地产蛋糕。
工业地价的调整，以及国际物流地产的进入，也让国内诸多大型存储、销售企业看到了自备物流基地的重要性。于是，如大型电器公司、连锁超市、办公用品连锁等企业，也开始纷纷寻找合适的物流基地。上海作为物流的集散地，自然成为兵家必争之地。分析认为，购买土地、物流仓储型及研发办公型物业仍然是热点，但是许多拥有较高品质物业的业主由于能够得到可观的回报率而并不愿意将物业出售。上海地区工业物业的租金和售价将继续保持上涨的态势，在中国一线城市最值得关注的是研发办公楼和物流仓储型物业。
租金诱引物流速增
上海成熟区域的物流设施正在迅速涨价。虽然外高桥和西北物流园的设施较其竞争对手要相对陈旧，但租金增长却更为迅速，同比去年增长分别达到了3.8%和4.5%。成熟区域配套设施所带来的附加值与那些虽然更新但在不成熟地区的物业更获青睐。对积极扩张的开发商来说，物流项目的开发进度过于缓慢。因而Goodmann（嘉民）和新加坡的Maple－tree（丰树投资）都选择了通过收购物业的方式来增加其设施供应，从而能以最快的速度抢占市场上。他们分别在西北工业园中收购了一个47000平方米和一个50000平方米的仓库。这些仓库较高的出租率以及稳定的租户群，使得这两项投资均被视为核心投资。
放眼未来五年，工业园区租户现在已经开始为将来的空间需求支付预订费用，并将在今后一段较长时间内分阶段纳用空间。一些在近期内有扩张计划的租户已经开始为今后的需求预留所需空间。例如ATI和EMC公司就已经顺应这个趋势，以适应公司今后的飞速扩张以及员工增加计划。
上海，作为长三角的核心城市，其发展规划中也要把上海打造成物流中心，庞大的物流市场和稳定的投资回报还在不断吸引着各类渠道的资本投入开发现代物流业，从圈地到投资、从开发到营运，物流业在上海的发展可以用“如火如荼”四个字来形容，随着上海产业的进一步的提升，纳入现代服务业的现代物流将会有更大的发展空间，如何有序经营、如何规范经营、如何长期经营，却是在物流热的今天，投资者们需要更需要深度思考的问题。
