一、调研目的
我们这次调研的主要目的在于了解鑫汉森项目周边类似商务办公物业的分布情况，以及具体物业的类型、出租率、租金价格等基本信息，从而为鑫汉森项目的项目定位、价格定位以及招商策略提供参考依据。
二、调研的主要内容
1. 我们调研的主要内容有：16家商务办公物业的楼宇名称、物业类型、最小分割面积、租赁价格、物业管理费、入驻率、车位数量及停车费用、已入驻企业类型等。
2. 除了各个具体物业的基本信息以外，我们还了解了所调研物业的地理位置、周边公共交通以及商务配套的相关信息，这有助于我们更具体的分析调研数据。
三、 调研的方法与数据处理采用的主要方法
1. 我们的调研主要采用的是访谈法，在向被调查对象所在物业部门说明情况并征得对方同意的情况下，向相关工作人员进行简短的、有针对性的提问。同时辅以实地观察法，这两种调研方法的结合可以确保获取更多的内容，更高质量的数据。
2. 我们采用EXCEL软件录入调研数据，再进行统计分组，利用饼图显示数据百分比，如：不同租金区间的商务办公物业所占的百分比；利用直方图求频率。
四、 调研的对象、时间、地点
由于我们这次调研的目的是鑫汉森项目周边商务办公物业的租金及出租率情况，所以调研对象明确：目标项目周边的16家商务办公项目。
我们于2009年5月11号到5月15号，集中一周的时间进行市场调研。同时由于我们这次调研的目标明确，因而将调研范围确定在目标项目周边的两个街区（定西路、新华路、淮海路和延安西路所界定的范围内）。
五、 调研结果与分析
1. 被调研对象中各物业类型所占百分比，以及物业类型与层数的关系
在我们所调研的物业中，被调研对象的物业类型的具体情况如下图所示。
图1 被调研对象的物业类型分布情况
由图1的数据我们可以看出：由于所有被调研对象均位于长宁区的新华板块，属于地理位置优越、交通便利的中心区域，因而50%的被调研对象为纯商务办公楼，此外商住两用和老厂房改造成商务办公的物业各占25%。
除了被调研对象的物业类型以外，我们也了解了被调研物业的楼层分布情况，因为商务办公楼的层数不仅直接关系到入驻客户的得房率，同时我们也发现办公楼的层数与物业类型有着微妙的关系。
图2 被调用对象的楼层分布情况
同时，楼层的分布情况也与物业类型有着微妙的关系：
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物业类型
层数
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商务楼
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商住两用
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老厂房改造
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|
多层（≤6层）物业数量
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1
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0
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4
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高层（＞6层）物业数量
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7
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4
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0
|
表1 被调用对象的楼层分布与物业类型的关系
由表1的数据可以看出：商住两用和商务楼几乎都是层数在6层以上的高层，其中唯一的一栋6层以下的商务办公楼是享受国家教育津贴扶持的东华大学科技园，主要服务对象为大学生创业小型公司，园区更像大学，面积普遍偏小。区域内的4处多层商务办公楼均是由老厂房改造而成的，由目前该区域内老厂房改造为商务办公项目的数量以及目前上海市政府对老厂房改造项目的鼓励，可以看出目前该区域内由老厂房改造成的商务办公项目属于稀缺物业。
2. 被调研对象的租金区间分布情况，以及影响物业出租价格的主要因素
图3 被调研对象的租金区间分布情况
由图3可以看出：被调研的16家商务办公物业中，出租价格小于2元/平米/天的物业只占8.3%，出租价格大于4元/平米/天的物业占25%，出租价格在2-4元/平米/天的物业占66.7%，其中出租价格在2-3元/平米/天的物业占41.7%。由此可见，被调研区域内的商务办公项目的租金价格主要集中在2-4元/平米/天，并且从调研的数据亦反映出，租金价格大于4元/平米/天的商务办公物业均位于延安西路沿线。
通过对该区域内商务办公楼物业品质以及周边交通的实地考察，得出租金价格主要受物业品质和地理位置的影响，比如，延安西路沿线的商务办公楼多为高档写字楼，同时由于延安西路为上海市的主干道之一，沿线的公共交通较番禹路、新华路、定西路、法华镇路更为便利，因而其沿线的商务办公楼也较番禹路、新华路、定西路、法华镇路周边的商务办公物业的租金价格要高。
3. 被调研对象的出租率，以及出租率与最小分割面积的关系
图4 被调研对象的出租率区间分布情况
由图4可以看出：被调研的16家商务办公物业的出租率均在50%以上，出租率大于70%、小于90%的物业占到43.75%；出租率大于90%的物业占到50%，其中满租的物业占到了25%。这些数据反映出，目前该区域内的商务办公物业需求量巨大。但是还是有6.25%的办公物业的出租率低于70%，究其原因，通过我们对调研数据的分析，得出除了与租金价格有关外，还与最小分割面积有关：
图5 最小分割面积与平均出租率的关系
由图5可以看出，物业的出租率与最小分割面积有着直接的关系，这从另一个侧面也反映出，最小分割面积的大小与物业的品质有关，因为最小分割面积大的物业对入驻企业的要求也相对更高，这也是导致物业出租率低的一个原因。
六、结论及建议
由于我们主要采用的是深入访谈法，同时辅以实地观察法，因而可以充分证明我们调研结果的可靠性。同时通过对调研数据的整理、分析，我们测评小组对鑫汉森商务办公物业得出以下几点结论：
1. 鑫汉森项目位于长宁区新华板块，地段闹中取静。该区域受到中山公园商圈、淮海路商圈、虹桥开发区商圈的辐射，商务配套、生活配套完善，交通网络发达，但同时又保留着自己的静谧，是一个出则繁华，入则宁静的好地方，符合多数公司选择办公场所的标准。同时目前该板块内的商务办公物业相对成熟，因而可以预见未来几年该板块内同类物业的新增租售面积相对有限。
2. 由图4所反映的被调研对象的出租率可以看出鑫汉森周边的商务办公物业需求旺盛，同时通过对调研数据的深入分析，得出出租率受到出租价格、最小分割面积等因素的影响。鑫汉森商务楼所在位置周边为欧式古典别墅，花园式办公氛围较为浓郁；5个露天屋顶花园平台及6米的室内层高为入驻企业创造了市区罕有的创意空间；而“60平米起租、3元均价”的较高性价比使其在同类型物业中脱颖而出，对中小型内外资企业具有较强的吸引力。
3. 鑫汉森项目是由多层老厂房精心改造而成的，而由图1、图2和表1可以看出，目前该区域内多层、由老厂房改造成的商务办公物业，尤其是由老厂房改造成的创意产业相对稀缺，具有较高的投资潜力。
4. 对于商务办公物业相对成熟的长宁区新华板块，停车问题一直是困扰入驻企业的一大难题，而鑫汉森项目以其拥有的56个室内外停车位，充分满足了入驻企业的停车需要，这在车位紧缺的新华板块是相当罕见的，也是其一大特色亮点。
5. 鑫汉森商务办公物业还为企业提供一站式的企业扶持服务，为入驻企业提供全方位的企业注册办理以及政府退税返税扶持，为企业提供最合理的财税规划服务，帮助企业解读政策，享受税收扶持，让企业在享受花园办公的同时也能享受到市区难以提供的财税扶持。
上海工业房地产测评研究中心
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