上海市郊商务园的刚性需求存在

    首先，国内外企业进驻北京、上海等国际大都市设立总部机构，是我国经济发展的一个必然趋势。国际大都市的国家决策中心、全国市场辐射、国际形象建立、优势资源集汇等特征，对企业的腾飞与发展，起着决定性作用。

    其次，大量总部机构的入驻，直接导致上海市中心甲级写字楼租金价格的持续上涨，虽然受到08年金融危机的影响，上海市甲级写字楼的日平均租金跌至07年的水平，为8.1元/平米/天，但是这样的价格对于办公面积需求特别大的高科技研发企业和制造企业总部来说，还是难以承受的。所以这些企业逐步开始向非中心区的一些商务园迁移，正是这类刚性需求的存在，使得近几年上海市郊涌现了一大批商务园，如上海总部湾、大业领地、财富兴园、医谷现代商务园、东方环球企业中心等。

    上海市郊商务园的现状

    市郊商务园是在工业类型的土地上建造类别墅产品，属性是工业厂房，但实际用途却可“擦边”衍生至商务研发办公，正是这种特殊性赋予了市郊商务园特有的双重性：既具备工业物业的性质，也兼顾商业物业的性质。

    根据上海招商网近期对上海市郊商务园的调研，得知目前上海市此类物业的总体量大致在800万平方米（这里面既包含已建成的项目，也包含规划中的项目），几乎是奉贤区空置厂房总量的8倍；上海市郊商务园均位于中、外环之外，距离上海市中心有一定的距离，不可避免的会出现生活、商业配套不完善的情况，会给入驻企业带来诸多不便。从市郊商务园的销售情况来看，目前的出租出售率大致为40%，如此低的出租出售率说明市郊商务园的招商难度之大，这一方面与市郊商务园的地理位置、园区定位及生活、商业、产业配套等因素有关，另一方面也与市郊商务园双重性的有关。

    目前市郊商务园通常会打出两个主力卖点：①低价格、高价值，比如CBD2-3年的租金=拥有××商务园50年的产权、物业永久产权；②生态、景观、独栋，虽说有点千篇一律的味道，但是相对市区拥挤的商务办公环境来说，市郊商务园在空气指标、绿化面积以及车位数量等方面均具有很大的优势。

    同时由于市郊商务园刚性需求以及投资性需求的存在，吸引了大量开发商的涉足，但是从目前市郊商务园的实际运作情况来看，有向两极化方向发展的趋势：①具有较高投资潜力的市郊商务园，此类商务园在园区规划、定位时充分利用了项目周边现存的完整产业链；②经营模式出现偏差的商务园，此类商务园要么在前期的选址过程中出现了偏差，要么在园区规划、定位时没有充分利用项目周边现存的完整产业链。

    具有较高投资潜力的市郊商务园代表——医谷现代商务园

开发商	上海金鼎投资发展有限公司
地理位置	上海市南汇区周浦镇
规划面积	规划面积近8万平方米，共规划为43栋独立商务别墅
园区定位	医药类企业总部基地
配套设施	2栋酒店式办公楼，1座综合商务中心，以及1座体育公园
建筑形态	3-5层独栋别墅
单栋面积	1200-2900平米
出售价格	7000元/平米
容积率	1.15
车位	450个，其中地上车位32个，地下车位418个
医谷现代商务园的基本信息

    目前一期已建成的共有28栋带电梯的独栋研发商务别墅，通过我们对医谷现代商务园招商部相关负责人的了解，目前已售出22栋，出售率达到84.62%，是上海市郊商务园平均出租出售率的2倍多。同时医谷现代商务园已入选由中国房地产指数系统、中国指数研究院联合启动的《2008-2009中国房地产投资价值项目名录》。同样作为市郊商务园，医谷现代商务园为什么能达到如此高的出售率，为什么能获得如此高的评价？它的成功主要与哪些因素有关呢？下面我们逐一进行分析：

    一、开发商综合实力雄厚。医谷现代商务园是由上海今鼎投资发展有限公司开发建设的。成都置信实业（集团）有限公司是一家以房地产业为主的投资控股型集团公司，参股、控股40余家企业，公司创建于1997年。置信集团自2004年开始，先后与川投集团、新加坡凯德置地、基汇资本三大资本巨头建立了战略投资合作关系，是四川地产行业中首家迈入国际化轨道的企业。上海今鼎投资发展有限公司是置信实业（集团）在华东地区新的发展平台，因而以置信实业为背景的上海金鼎投资的综合实力是雄厚的。作为资深的地产开发企业，上海金鼎投资非常重视项目的前期选址、规划以及后期的营销和招商。

    二、园区定位明确。医谷现代商务园作为国际医学园的商务功能部分，是将现代医学园入驻企业的办公、研发、展示、采购等作为其主要职能，因而医谷现代商务园是在满足现代医学园入驻企业部分职能的需求下产生的，在需求市场明朗的前提下，园区的定位也就顺理成章：医药类企业总部基地。

    三、具有完整的产业链。国际医学园是以医疗服务业、医疗器械制造业为核心的新型综合医学商务园，是中国唯一的“医谷”，目前已有西门子医疗亚洲科技园、微创、华谊集团、先声制药、汇仁药业等一大批知名医药企业入驻该园区。同时在项目周边还有上海益生源药业有限公司和海尼药业，这些医药类企业均可能成为医谷现代商务园的目标客户。同时位于项目周边的上海第二医科大学卫生技术学院和上海医药高等专科学校可以为项目入驻企业提供专业人才。
四、价格优势明显。周边类似商务园总部湾、亚太企业园的销售单价是10000元/平米，医谷现代商务园的销售单价是7000元/平米，由此可见，医谷现代商务园在销售价格上具有明显的优势。

    除了医谷现代商务园以外，开发成功的市郊商务园一般具有这些特点：开发商综合实力雄厚、项目定位明确、项目周边产业链完整，比如总部湾、浦江智谷、大业领地、西郊庄园四期、东方环球企业中心等。

    经营模式出现偏差的市郊商务园代表——嘉定某总部基地

开发商	上海××实业有限公司
地理位置	上海市嘉定区
规划面积	20万平方米
园区定位	××基地
建筑形态	3-4层独栋、联排
单栋面积	700-1500平方米
容积率	1
车位	140个
嘉定某总部基地的基本信息

    目前一期已建成的共有70栋独栋、联排商务别墅，目前仅售出10栋，出售率达到14.29%。如此低的出售率，从一个侧面说明，该项目可能出现了实际运作与规划初期的偏差，出现这种情况的主要原因是：

    一、开发商缺乏运作经验。嘉定某总部基地是由上海××实业有限公司开发建设的。上海××实业有限公司是2004年6月注册的一家中外合资房地产企业。也许是该开发商在运作工业地产方面的经验不足，导致前期的规划、定位不够明朗，进而影响到后期的招商进度。

    二、项目定位不明确。该项目在建成之前定位为前期的研发、后期的加工，主要吸引高科技、智慧型、精加工行业；而在项目完全建好以后，又将其草率的定位为××基地，由此可见该项目并不是在市场需求下催生的，相反，是在项目建成以后寻找需求，这种前期定位模糊、后期定位草率的现象必然造成今天招商被动的局面。

    三、相关产业链不完善。众所周知，嘉定区的主导产业是先进制造业、信息技术、生物医药、汽车零部件，目前××类企业所占的比重并不大，造成该产业链的不完善。

    上海市目前存在不少经营模式出现偏差的市郊商务园，通过我们的深入分析，总结出这些商务园的特点：要么是项目周边没有完整的产业链；要么是项目定位与项目周边现存的完整产业链不相符。

    市郊商务园作为一类发展前景良好的新兴物业，目前无论从前期的规划、中期的开发，还是后期的招商都是不成熟的，很容易造成盲目开发的现象，因而才会造成今天这种两极化发展的现象。我们从第三方机构的角度提醒那些关注市郊商务园的开发商，在投资市郊商务园之前，必须要先通过市场调研做好项目的前期选址和规划，这一环节尤其要注重对区域内产业链完整性的考察；然后参考商业地产和工业地产的宣传形式加大项目的宣传力度，为项目的后期招商做好铺垫；最后就是后期的招商，需要通过相关的培训和讲座组建适合自己的专业的招商团队，只有如此严格的层层把关才能确保市郊商务园的成功经营，同时也可避免市郊商务园两极化发展的进一步加剧。