一、调研目的
我们这次调研的主要目的在于了解长宁区都市产业园的现况，具体从物业的体量、外观、租金价格、出租率、入驻企业类型等基本信息入手，力求做到客观真实。
二、调研的主要内容
1. 我们调研的主要内容有：长宁区20家都市产业园的名称、体量、风格、可租面积、租赁价格、物业管理费、入驻率、车位数量及停车费用、已入驻企业类型等。
2. 除调研每个都市产业园的基本信息以外，我们还了解了被调研园区的地理位置、周边公共交通以及商务配套的相关信息，这有助于我们更具体的分析调研数据。
三、 调研的方法与数据处理采用的主要方法
1. 我们的调研主要采用的是访谈法，在向被调查园区的物业部门说明情况并征得对方同意的情况下，向相关工作人员进行简短的、有针对性的提问。同时辅以实地观察法，这两种调研方法的结合可以确保获取更多的内容、更高质量的数据。
2. 我们采用EXCEL软件录入调研数据，再进行统计分组，利用饼图显示数据百分比，如：不同租金区间的都市产业园所占的百分比；利用直方图反映频率。
四、 调研的对象、时间、地点
由于我们这次调研的主要目的是了解长宁区都市产业园的现状，因而此次调研的对象为长宁区的20家都市产业园。此次调研的时间为2009年6月8号到6月19号。
五、 调研结果与分析
1. 长宁区被调研的20家都市产业园中已授牌园区及产业集聚的分布情况
图1 长宁区被调研的20家都市产业园中已授牌园区所占百分比
我们此次调研的长宁区20家都市产业园中有11家是已授牌的创意产业集聚区，占到了调研园区总数的55%，并且在这里需要指出的是，长宁区凭借着充足的老厂房资源，优越的地理位置、产业优势成为上海各区中拥有已授牌创意产业集聚区最多的一个。
图2 长宁区被调研的20家都市产业园的产业集聚分布情况1
图3 长宁区被调研的20家都市产业园的产业集聚分布情况2
由图2可以看出，长宁区被调研的20家都市产业园中，产业集聚类型为创意产业的占55%，是都市工业的占40%，是生产性服务业的只占5%。同时从图3可以看出，目前定位为创意产业的都市产业园更易受到认同。
2. 长宁区被调研的20家都市产业园的出租率分布情况
图4 长宁区被调研的20家都市产业园的出租率分布情况
图5 长宁区被调研的20家都市产业园的可租面积分布情况
由图4可以看出：长宁区被调研的20家都市产业园区的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%﹣60%、60%﹣70%、70%﹣80%以及满租的园区分别占5%；出租率介于80%﹣90%的园区占20%；出租率介于90%﹣100%的园区占60%。由此可见，该区域内都市产业园的整体出租状况良好。
由图5可以看出：目前长宁区被调研的20家都市产业园的可租面积在500平方米以下的园区占到50%，可租面积在500-1000平方米之间的园区占30%，可租面积介于1000-2000平米以及大于2000平米的园区分别占10%。由此可见，该区域内都市产业园的可租面积相对较少，只占总面积的7.64%，其中可租面积的相当一部分是由金融危机导致的租户退租造成的。
由长宁区被调研的20家都市产业园的较高出租率以及较少可租面积反映出该区域内此类型物业的受欢迎程度。
3. 长宁区被调研的20家都市产业园的租金分布情况
图6 长宁区被调研的20家都市产业园的租金分布情况
由图6可以看出：被调研的20家都市产业园中，租金价格小于2元/平米/天的园区只占4.76%，租金价格大于5元/平米/天的园区同样只占4.76%，租金价格在2-5元/平米/天的园区占90.48%，其中租金价格在2-3元/平米/天的园区占到61.9%，而租金价格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的园区分别占到14.29%。由此可见，长宁区此次被调研的20家都市产业园的租金价格主要集中在2-3元/平米/天。
通过对长宁区20家都市产业园的实地调研，得出租金价格除了与园区地理位置有关外，也受到园区品质以及园区成熟度的影响。比如新十钢·红坊，该园区位于淮海西路核心地段，同时又是一个闹中取静的好地方，整个园区既保留了老建筑与生俱来的历史肌理，保留了其原生态气息，同时园区内随处可见的艺术雕塑，又使其充满了浓郁的艺术气息。此外，从园区对入驻企业的要求以及对入驻企业的合理布局上不难看出该园区相对成熟，因而才会在高出同区域同类型物业均价50%以上的情况下，还一直保持90%以上的高出租率。
图7 出租率在90%以上的园区的租金价格分布情况
由图7可以看出，此次长宁区调研的20家都市产业园中，出租率在90%以上的园区的租金依然是集中在2-5元/平米/天，其中2-3元/平米/天的园区占到57.14%，由此可见，该区域内中端都市产业园的需求旺盛。
4. 长宁区被调研的20家都市产业园中各重点招租行业的出现频率及其所占百分比
图8 长宁区被调研的20家都市产业园中各重点招租行业的出现频率及其所占百分比
由图8可以看出，在长宁区被调研的20家都市产业园中有15家将设计类企业作为园区的重点招租企业，占到调研园区总数的75%；有8家园区将小型制造、广告类企业作为园区的重点招租企业，占到40%；有7家园区将生产性中介服务业作为园区的重点招租行业，占到35%，由此可以反映出各园区重点招租行业交叉重复现象的严重性，而这也恰好反映出区域内都市产业园同质化竞争的激烈性。
通过对长宁区20家都市产业园的实地调研，我们看到，目前该区域内多数都市产业园的定位模糊，多数只是将老厂房作为廉价写字楼来进行改造，这直接导致园区的高“复制”性，根本无从谈起园区特色，而忽视需求是造成这一结果的根本原因。
六、结论及建议
由于我们主要采用的是深入访谈法，同时辅以实地观察法，因而可以充分证明我们调研结果的可靠性。同时通过对调研数据的整理、分析，调研小组对长宁区被调研的20家都市产业园得出以下几点结论：
1. 长宁区具有发展都市产业园的条件：首先，苏州河沿岸拥有大量老工业厂房、仓库等优秀历史建筑，为都市产业园的发展提供了得天独厚的空间资源；其次，“数字长宁”战略的实施，为都市产业园的发展奠定了坚实的产业基础；最后，也是很重要的一点就是政府在政策上所给予的重要扶持。
2. 由图4和图5可以看出，目前长宁区都市产业园的出租状况良好，这一点从目前都市产业园的可租面积只占总面积的7.64%亦可以体现出来。
3. 由图6可以看出，长宁区此次被调研的20家都市产业园的租金价格主要集中在2-3元/平米/天，而该价格只是该区域内商务办公物业租金价格的30-50%。同时通过对长宁区20家都市产业园的实地调研，得出租金价格除了与园区地理位置有关外，也受到园区品质以及园区成熟度的影响。
4. 通过对各园区入驻企业及重点招租行业的分析，可以看出，目前长宁区各都市产业园的定位比较模糊，这也导致了区域内同质化竞争的加剧。
上海工业房地产测评研究中心
2009-7-6
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