市场回顾

　　2009年上半年，随着金融危机对实体经济影响的不断深入，上海市工业物业市场持续低迷，但是在国家一系列救世措施，如四万亿救世资金投放、十大振兴产业出台以及出口退税调整等的推动下，上海市工业物业租售价格的降幅在逐步收窄。同时，随着上海市“两个中心”和虹桥商务区建设的推进，以及大飞机和迪斯尼项目的落户，2009年下半年上海市工业物业租赁市场开始活跃，租售价格开始逐步回升，这也预示着上海市工业物业租赁市场开始回暖。

 

时间	政策法规	政策法规要点	媒体观点
2009.1	《单位GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法》	颁布实施《单位GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法》，组织对省级人民政府，以及国家级、省级开发区土地集约利用情况的评价，并将节约集约用地纳入土地利用计划执行情况进行考核。	此《办法》的出台无疑给2009年的“土地新政”上了一道紧箍咒。
2009.5	《关于就调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》	《通知》对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行了适当调整，即变相下调工业用地最低出让标准。《通知》要求，各市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。对各省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《标准》的70%执行。	此次土地打折行动凸显出国家力图营造经济刺激氛围的又一努力。
2009.6	《关于进一步提高部分商品出口退税率的通知》	财税[2009]88号《关于进一步提高部分商品出口退税率的通知》与2009年6月1号起执行。此次出口退税不同程度的提高了电视用品发送设备、缝纫机、农业深加工产品、仪器仪表等商品的出口退税率。	提高部分产品出口退税率，调整部分产品出口关税，可以扶持劳动密集型中小企业，支持产业优化升级，扩大就业。从保证经济平稳较快增长的目标来说，是非常有利的。
2009.7	《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》	《通知》要求将清理批而未用土地纳入“双保行动”，要求县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见，并逐级上报。	不仅是对批而未用土地的一次清查，也是打击“囤地行为”的一次尝试。
2009.8	《关于新增建设用地土地有偿使用费征收等别执行政策问题的通知》	《通知》确认各地依法取得的新增建设用地计征新增费适用的征收等别，应当以有关人民政府依法批准农用地和未利用地转为建设用地时适用的新增费征收等别为准。其中，依法由国务院批准城市建设用地的，以国务院批准农用地转用和土地征收方案的时间为准；其他新增建设用地均以有权一级人民政府批准时间为准。
2009.8	《关于严格建设用地管理促进批而未用地利用通知》	《通知》要求各地在全面清理、摸清底数的基础上，及时制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案，并认真抓好落实。规范城市基础设施等用地的供地手续，完善工业用地出让备案制度，采取切实措施促进建设用地的有效利用，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。	这已经是国土部近期在加强土地批后监管问题上的第二道通知。
2009.9	《关于集约用地的通知》	国务院9月26日发布一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。	政策的好坏关键在于实施，虽然《关于集约用地的通知》明确指出开发商的“责任”及重申闲置土地处理制度，但其效果仍然值得深思。
2009.9	《浦东新区关于加快推进上海国际金融中心核心功能区建设的实施意见》	根据《实施意见》，浦东新区正在陆续推出3项金融创新政策。这3项内容分别涉及外资股权投资管理企业的设立、融资租赁业务发展和航运金融发展。	《实施意见》出台，其中传递的信息表明，浦东新区正致力于建设成为上海国际金融中心的核心功能区。
2009.9	《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》	《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》规定：自2010年1月1日至2010年12月31日，对年应纳税所得额低于3万元（含3万元）的小型微利企业，其所得将按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；鼓励民间资本参与中小企业的融资，在表现形式上，鼓励民间资本参与发起设立村镇银行、贷款公司等股份制金融机构；加强和改善对中小企业的金融服务，国有商业银行和股份制银行都要建立小企业金融服务专营机构，完善中小企业授信业务制度，逐步提高中小企业中长期贷款的规模和比重。	微小企业一直是弱势群体，而这次“29条”，从中央直接发出了明确的信号，支持微小企业、鼓励民间资本。同时，还鲜明地表示，支持民间资本进入小额贷款公司、村镇银行，将来更朝着成为发起者的方向发展。
2009.10	《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》	根据此《实施意见》，土地能"变性"，旧厂房用地政府拍卖，原使用人可享用其成交价的60%；原址临时改建但用地性质不变；企业异地重建停业损失可补偿；集体土地上旧厂房完善手续后用于商品房开发的，应当先转为国有土地。	《实施意见》提高了原用地单位的改造积极性，同时有利于城市面貌的改善，符合城市规划。
2009.11	《工业用地项目评估暂行办法》	温州市政府近日出台《工业用地项目评估暂行办法》规定，今后温州市以公开出让方式取得国有建设用地的工业项目，必须先进行工业用地评估，促进集约化用地。	此办法的出台有利于工业经济的转型升级和土地资源的集约利用。
2009.11	《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》	11月10日国土资源部在国土资源部和国家发展改革委发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上，增补了相关内容，对新建、扩建和改建的建设项目适用。对不符合上述目录规定条件的，各级国土资源管理部门一律不得办理相关手续。	有利于进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，促进产业结构调整和节约集约利用土地。
2009.12	《进一步加强土地出让收支管理的通知》	12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。	《通知》的目的是想通过提高开发商拿地的首付款，对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为。