市场概况
　　2010年，受上海“世博”限建的影响，部分工业设施建设的放缓或停滞导致上海工业物业新增供应出现小幅下滑。但受益于全球经济复苏的大趋势，市场上对各类型工业物业的需求仍然逐月增多，尤其是在世博后的第三季度，市场需求尤其强劲。因此全年的工业物业成交租金走势呈现稳定的上涨态势。
　　随着国家针对中小型企业税收优惠政策的效应逐步显现，上海市中小型工业企业发展快速，第四季度增幅甚至高于大型工业企业，这也直接促使2010年第四季度小面积厂房类物业需求量大量上升。5月份开始的上海世博会极大地推动了上海零售消费市场的繁荣，这使得本年度整个物流仓储类物业依然成为各类型物业中比较紧俏的物业，在整个需求市场的占比达到了36.03%。
　　在投资领域，2010年由于国家对住宅市场的严厉调控，不少资金开始关注国家调控的真空地带---工业地产领域。这也使得本年度上海工业地产无论是在物业交易还是工业土地方面都表现活跃。在上海市工业土地一级市场，2010年上海市的11个区县均有工业土地出让，奉贤区出让数量最大，此外，市区和原浦东新区在2010年也有少量土地出让；在工业土地资源稀缺的上海，出让面积仍以4公顷以下的中小地块为主。而在成交均价方面，杨浦区唯一一幅出让地块以277.05万元/亩的高价成交，这样的价格依然是其他区县难以望其项背的，这与出让地块的地理位置和出让土地产业类型有较大关联度。
　　展望后市，2011年作为上海十二五的开局之年，届时相信会有更多的产业利好政策，这将推动上海工业地产在2011年成为投资的热门领域。另随着上海市“两个中心”和虹桥商务区建设的推进，以及迪斯尼项目的落地，预计在2011年随着上海现代服务业的大力发展将推动研发办公型物业的热销。

一、工业土地一级市场回顾
　　2010年度上海市共发布了54批次405幅工业土地的出让公告，总出让面积为1279.40公顷。截至目前，上海市工业土地一级市场已成交地块数为300幅，成交率为74.07%，未成交土地中有61幅是12月份发布的公告，需到2011年2-3月份挂牌，因此预计10年上海工业土地一级市场成交率在87％以上。
　　由图1可以看出，2010度上海市工业土地一级市场出让面积最多和成交地块数最多的区域都集中在奉贤区，129幅工业地块的总出让面积为302.3236公顷，占到2010年度上海市工业土地一级市场总出让面积的近三成。
　　由图2可以看到，2010年上海市工业土地一级市场单幅地块的出让面积以4公顷以下的小面积地块为主，占到81.48%，其中单幅面积在1-2公顷的地块最多，占到34.81%；图3显示，2010年度上海市工业土地一级市场成交均价位列前三的依然是市区、原浦东新区和闵行区，这主要是由其良好的产业基础和稀缺的工业土地资源造成的。

图1

图2

图3

二、工业物业租售市场回顾

1. 租售价格

图4

图5

　　由图4和图5可以看出，2010年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势均呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价和出售均价的环比增长率分别为1.65%、2.89%。金融危机对实体企业的影响在2010年逐渐减弱，经济复苏的态势越来越明显，企业对未来形势的乐观看好使需求市场表现强劲，而供应市场方面，投资者对市场预期更趋审慎，本年度供应增量不大，如张江的浦东软件园和张江高新技术产业开发区青浦园区等2010年新推出的工业物业体量大概都只在2万平左右。供求市场的不平衡直接抬升了租金和售价的平稳上涨。与第三季度租金和售价的直线飙升不同，在2010年的第四季度，工业物业市场租金和售价的涨幅趋于平稳和理性，相信市场在未来将保持平衡的稳定发展态势。

2.需求市场

　　根据上海招商网工业房地产测评研究中心对上海招商网后台2010年上海市工业物业需求信息的统计分析得出：

图6

　　区域需求方面：从图6可以看出，2010年上海市工业物业主力需求区域由原来的市区和浦东新区逐渐向闵行，嘉定，宝山等区域转变，可以看到，嘉定区域的需求占比已达13.58%，而松江，青浦，奉贤等区域的需求占比也均在9%以上；另奉贤区域在全市的工业物业需求占比从09年的6.14%跃升至10年的9.80%，在未来上海的工业物业需求市场或出现均分天下的局面。随着上海市政府对郊区新城建设的力度逐步加大，各企业也越来越看好上海远郊区域的未来。这成为推动需求市场转移的重要原因。

图7

图8

　　面积需求方面：由图7可以看出，2010年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主，其中3000平米以下的需求占比占到总需求量的74.34%，1000平米以下的需求量占到39.10%；另外值得关注的是2010年3000平米以上的大面积物业需求占比相比较2009年增长了6.04%。这源于2010年全球经济的复苏与企业对未来的乐观看好，不少企业开始扩容生产场地。同时，由图8可以看出，闵行、市区和原浦东新区是1000平米以下小面积物业的主要需求区域，而奉贤，嘉定，松江等区域的需求面积主要在1000-3000平米的中型面积物业，这主要受制于不同区域内的租金差别及土地资源的限制。

  图9

图10

 　　物业类型需求方面：由图9可以看出，2010年上海市对工业物业的类型选择不再单一在厂房类物业上，可以明显的看出2010年度的需求类型向研发办公和简易仓库两类物业上倾斜，占比分别达到了13.99%、19.55%，究其原因，主要受上海大力倡导发展现代服务业的方向影响，另上海近两年电子商务市场的繁荣也催生了物流仓储业的蓬勃发展，由于此类物流仓储所需仓库要求比较低，简单仓库即可满足，2010年对仓储物业的需求上，简单仓库以19.55%的需求占比首次超越了标准仓库的16.48%；同时由图10可以看出，目前在单层厂房需求强劲的情况下，市区、闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂房，这一方面是由可利用土地资源的稀缺性造成的，另一方面也与产业发展导向有关。