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2007年8、9月份上海工业房地产市场概况
cf.zhaoshang-sh.com 2008年12月25日15:24 房地产测评研究中心

  2007年8、9月份上海工业物业的租售价格整体来说仍然呈现稳步上涨的态势,两个月来,租金和售价分别上涨了1.7%和0.6%,但就各个区域来说,情况不尽相同。

  浦东、闵行分别以环比上涨6.8%和5.3%成为此次调研中工业物业租金涨势最为强烈的区域。而奉贤的工业物业租金在一段“疯狂”的上涨后,逐渐趋于平和,近期稍有回落;嘉定、南汇等其他区域近两月的价格变化甚微。

  据上海招商网的专业人员分析,由于上海市十一五规划纲要(草案)对发展现代服务业表达了前所未有的关注,而现代服务业作为一种智力高度密集的新兴产业对其载体――工业物业及商务配套有了较高的要求。浦东作为上海的“窗口”区域及全市现代服务业发展的引领者,以金桥OFFICE PARK为代表的高档总部研发办公楼宇市场的供需两旺现况,以及可再开发土地资源的稀缺性,使得浦东工业物业租金价格继续快速上涨。从上海招商网了解到,目前浦东的研发类厂房的租金平均已达到4元/平方米/天,但目前大型企业特别是外资对浦东工业物业的需求却有增无减。在闵行,由于“总部一号”、“樽轩城市工业园”等一批定位于“中小企业总部”,具备全面接纳现代服务业特质的新增高标准、全配套的工业物业进入市场,对闵行地区整体租金价格有了很大的提升。据上海工业房地产测评研究中心的项目负责人透露,某集团公司将在闵行“大手笔”投资开发一高科技研发总部集聚区,并将成为目前闵行区域内2.5产业园的典范。

  从以上8、9月份上海工业物业需求图表可以看出,松江的需求上升较为明显,大有赶超闵行之势,这主要是由于近来松江迅速的城区发展,轨道交通、商业配套的完善,得到了相当数量中小企业的青睐,目前该地区工业物业租赁市场呈现量价齐升的良性态势,厂房中介市场亦随之火爆。

  而由图CF0709-6可以清晰地反映:目前上海工业物业市场上单层机械类重工厂房的需求依旧旺盛,单、多层标准厂房需求比例相对合理,与上半年变化不大,而浦东、闵行及市区等现代服务业相对发达的区域对多层研发办公物业需求更为突出。

  工业用地招拍挂正式列入新规

  上海工业土地二级交易市场的价格从06年政府对工业用地的严控起就开始了迅猛的上涨,然而一级市场由于其历史原因以及对调控政策的逐步消化过程,使得目前工业用地一级市场招拍挂价格与二级市场相差较大。在07年的国有土地招拍挂1号公告中,闵行区浦江地块的成交价仅约为26万/亩,但随着《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(修订草案)》已经过部务会议审核并原则通过后,明确将工业用地列入土地招拍挂范围内。上海工业土地招拍挂程序的不断完善,一级市场土地的价格势必也将大幅上涨,从以下表格看到浦江地块的成交价约35万/亩,而莘庄工业区的地块成交价更为50万/亩左右。可以预见近两年内上海工业土地一级市场价格将逐渐与二级交易市场持平。

  2007年上海市国有土地使用权挂牌出让3号公告及结果:

序号 区县 地块名称 地块面积
(公顷)
中标人 中标价
(万元)
20070501 闵行区 闵行莘庄工业区工-43号地块 7.8354 上海广电富士光电材料有限公司 1185
20070502 闵行区 闵行莘庄工业区工-44号地块 0.46 大隈工程机械(上海)有限公司 345
20070503 闵行区 闵行吴泾镇工-45号地块 2.344 上海广为电器工具厂 1230
20070504 闵行区 闵行吴泾镇工-46号地块 0.9741 上海富宇筛网有限公司 510
20070505 闵行区 闵行吴泾镇工-47号地块 1.039 上海兴洲印刷包装有限公司 545
20070506 松江区 松江ZS-06-023-1号地块 1.3329 上海登乐高电气有限公司 560
20070507 松江区 松江ZS-06-023-2号地块 0.5779 上海融臣宗工贸有限公司 210
稿源:房地产测评研究中心
编辑:厂房招商网
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