价格指数延续上升 售价上涨尤为突出

　　总体而言，上海工业物业租售价格在10、11月份均延续了上升势头，工业物业出售价格上涨尤为突出。据上海招商网统计数据显示，这两个月上海工业物业出租、出售的平均价格较上两月分别上涨1.2％和3.2％。

　　上海工业物业租赁市场：由于上海CBD办公物业的平均租金持续上涨，一部分对租赁成本比较敏感的租户转而到距离中心区相对远的闵行、嘉定等外围区域寻找其他选择，因此传统工业园区继续开发总部园等办公物业以满足市场的迁址需求，如浦江智谷、南翔民营总部园等，从而拉升区域租金水平。在国家对外资注册、实体落户等方面的宏观调控下，部分区县由于受到区域内红证厂房出租受限的影响，租金有所下跌，这也使得上海整体工业物业租金价格上涨速度有所回落。

　　上海工业物业销售市场：一方面，工业物业、土地租售价格的持续上涨使得部分实力企业转为购买产权，而近期新增可租售工业物业绝对数量的上升也增加了这些企业对购买到合适厂房的信心；然而，另一方面，宏观政策的深入实施有效的阻止了红证厂房的违法出售，工业地产潜力的看好使得更多的工业园区及个人业主采取了“只租不售”的策略，这使得市场实际可售厂房绝对数量有减无增。笔者认为，以上应该是上海工业物业售价快速上涨的主要原因。

　　上海工业物业需求市场：由于受到长三角园区、政府频频来上海招商的影响，特别是吴江、常熟、太仓等上海周边地区“依托上海”的招商思路，对上海工业物业需求数量有一定的分流作用，但影响不大。整体而言，上海需求市场还是保持旺盛，特别对于实力雄厚的优质内、外资企业，上海仍是首选之地。这样的分流，有利于上海顺利实现产业升级，缓解需求市场的过于积聚，促进上海工业物业租售价格的持续平稳上涨。

　　鉴于以上市场情况，上海工业测评研究中心负责人建议部分中小型企业可以考虑投资落户于上海周边等长三角区域城市。测评研究中心通过对上海周边地区的实地考察发现，当地政府的城市建设以及工业地产规划能力较强，特别在工业地产方面，区域管理规划的科学合理是上海很多地方所不及的。政府对自身的地区定位和产业导向较为清晰，依托上海的辐射效应，规划建设与时俱进的工业园区和适合市场需求的标准厂房，对接上海的电子仪器、轻工仪表、精密加工等现代制造业，用相对低廉的租售成本来吸引那些慢慢不能承受上海高商务成本的企业入驻，从而形成一个个相对成熟的中型园区。近期，普洛斯、AMB及盖世理相继在昆山签约购置工业用地，盖世理亦签约南京江宁科学园购置140亩工业用地，沃尔玛配送中心落户在嘉兴等，都显示了长三角工业地产的前景看好。据悉，上海招商网近期将会推出长三角工业地产频道，剖析长三角各区域板块现况及各类优质项目，为投资者直观了解长三角投资市场新添途径。

　　由2007年上海市国有土地使用权挂牌出让8号、10号、14号公告及结果显示，上海工业土地一级市场供应量近期有所增多，但是，这样的交易量还是远不能满足市场需求。据上海工业测评研究中心负责人介绍，目前，在上海拿下大块工业用地已非常困难，在其客户群中，向万科、绿地这样的上市公司有较好的工业项目希望购置一两百亩工业土地，过程也较为复杂。

　　同时， 11月28日，市政府通知发布的《上海市城镇土地使用税实施规定》，使上海工业地产市场也受到了一定的波及。通知规定对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税，对于商业用房、办公用房、工业厂房等非居住用房，都不免征。作为政府清理闲置土地的系列政策之一，该政策将会增加那些刻意囤积开发商的持有土地成本，同时这个保有环节的税种也增加了业主出租物业的支出，因此，预计对上海工业地产价格上涨具有促进作用。

　　2007年上海市国有土地使用权挂牌出让8号、10号公告及结果：