市场概况：多层厂房处于租售尴尬境地

　　08年第二季度上海工业房地产供求市场的特征为：工业物业的主要租售成交类型以单、双层机械电子加工等生产型厂房和商务研发总部别墅办公楼为主，多层厂房处于较为尴尬的境地。分析其原因如下：对于生产型企业来说，虽然同类型的单双层厂房比多层厂房价格稍高一些，但厂房的实用性是他们首要的考虑因素；上海优先发展现代服务业的政府基调及总部经济、产业别墅的多方位宣传，使得商务研发总部别墅办公楼成为了研发类及投资类企业的首选。纵观上海的总部楼盘，如南汇的总部湾，松江的大业领地、财富新园、名企公馆，闵行的总部一号，以及周边昆山花桥的立德企业家园等都有不俗的销售量。据上海工业房地产测评研究专家预测，此类相对高端的物业类型随着市场的不断成熟，在未来的三五年内，价格将达到现在的两倍。而反观目前上海存量的多层厂房约占总空置厂房的近40％，随着政府对新建厂房容积率的控制，多层厂房面积将继续向上攀升，在上海当前的工业物业供求市场中，部分没有特色的、不符合市场需求的多层厂房的前景令人堪忧。

　　租售价格：成交出现收缩 价格涨幅明显收窄

　　据上海招商网统计数据显示，08年第二季度上海工业物业租售价格较一季度变化不大，平均租金价格环比下降0.18％，平均售价环比上升0.63％。从各区域情况来看（图08Q2-1及图08Q2-2），本季度闵行区平均租价环比下降11.76％，为0.75元/平方米/天，仍位列第二。据笔者了解，闵行区浦西板块交通便利、投资环境良好、物业定位较高，租金较高但资源稀缺，而闵行区浦东板块投资环境相对差，新增空置厂房多为原自用的老厂房，特别是浦江近奉贤区域，厂房租金相对较低，因此，闵行整体平均租金价格有所回落。另外浦东新区良好的产业结构及雄厚的企业底子，使得区域内工业物业平均租金价格一路走高，张江园区内研发类厂房租金近3元/平方米/天。本季度，上海工业房地产市场上新增可售房源中，原自用厂房整体出售的比例很高，这类厂房较低的出售价格对市场整体平均价格有所拉低，但纵观出售市场总况，占有较大比例的仍为总部办公产业别墅，因此市场平均售价变化不大。

　　需求市场：

　　据上海招商网对08年第二季度工业物业需求信息的统计得出：从需求区域来看，浦东新区及近市区的闵行、嘉定等仍为需求量最大的区域，三者需求量之和占整体需求量的41％；从需求面积来看，以1000－3000平米的需求面积最为普遍，达38％；从需求物业类型来看，目前单层机械、仪器等生产型厂房的需求量较多层轻工及研发类厂房要大，特别是像奉贤、金山等距市区较远地区。此外，在目前国际国内股市、房地产等整体投资市场暂不看好的情况下，上海近郊符合政府产业导向的总部办公、产业别墅也颇受投资者欢迎。

　　土地市场：
　　
　　从上海工业房地资源管理局网站发布的上海市国有建设用地使用权出让公告及出让结果可以看出：2008年第二季度上海的7个区域有建设用地挂牌出让，共49幅，128.127万平方米，按面积从小到大分别为：松江8.6638万平方米，占6.8％；闵行区9.91638万平方米，占7.7％；嘉定10.05504万平方米，占7.8％；青浦12.1386万平方米，占9.5％；宝山15.02123万平方米，占11.7％；南汇19.4549万平方米，占15.2％；金山52.87702万平方米，占41.3％。以上挂牌出让的土地中仅有一幅为商业金融业用地，位于金山卫镇，面积为8.7725万平方米，占总出让用地的6.85％，其余均为工业用地，而纯住宅用地项目为零个。从这些数据分析，上海在土地供应方面，呈现出工业用地“一边倒”的局面，其中除了住宅地产行业不景气因素以外，勿庸置疑的是投资者对上海工业土地的强烈需求以及对上海工业房地产市场的普遍看好。

　　投资建议：
　　
　　08年上半年上海工业房地产市场受人民币升值、生产成本上涨的国际国内多方面影响，导致一部分高能耗及劳动密集型企业不再生产或生产基地外迁，将原自用厂房租售，成为市场新增供应物业，而投资市场受资金流约束，周期较长。下半年，随着宏观调控政策的实施深入、房地产市场前景的逐步清晰，上海工业房地产投资市场将更为热烈。而通过上海工业房地产测评研究中心调查小组对长三角部分城市的调研、考察发现：目前上海周边区域在近两年里发展较快，特别是象太仓、吴江等周边的几个县级市，他们充分借鉴上海及苏州工业园区的成功发展经验，对区域规划科学合理，同时注重基础设施建设，注重商务休闲配套建设，注重提高政府服务职能等。目前，这类区域还处于起步阶段，土地、物业、人力、水电等投资成本较上海低很多，虽然同质化竞争较为明显，但对于投资企业特别是生产型企业来说，选择落户这些区域，不失为一个很好的时机。