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市场概况：
自09年6月份开始，上海市工业物业的租售价格就显现止跌上扬的迹象，但是基于前期租售价格的大幅下跌，09年第三季度上海市工业物业的租售价格仍然保持下行的趋势。在厂房需求方面，第三季度的厂房需求量较之第二季度增加17.88%，其中3000-5000平米厂房需求量的增加最为显著。无论是租售价格的小幅回暖，还是厂房需求面积的增加，都表明第三季度投资者投资信心的回升。
金融危机爆发后，中国的实体经济受到了一定程度的冲击，中小企业受到的影响最为严重。因而，为了振兴中小企业，国家在一系列扶持政策的基础上，又将准备通过《促进中小企业发展的若干意见》来延伸、细化已经实施的措施。《意见》的颁布显示了国家对中小企业发展的重视，《意见》的实施必将会缓解中小企业融资难、贷款难的问题。相信随着《意见》实施的逐步深入，作为上海经济发展主力军的中小企业必将会有更广阔的发展空间。而中小企业的发展振兴，必然会激发上海市中小面积厂房、仓库租售市场的活跃度。
继国务院批准上海国际金融中心、航运中心建设出台以后，随着大虹桥建设的推进，上海正在向国务院提交“第三中心”上海国际贸易中心建设的相关文件。上海国际贸易中心不仅可以为上海国际金融中心奠定强大的货币流基础，也可以为上海国际航运中心提供可靠的实物流基础。由于国际贸易中心产生的辐射效应可以带动金融、物流、生活服务业等整个巨大的市场服务，因而国际贸易中心的建设必将会促进上海现代服务业和服务贸易的发展。进而带动大虹桥区域主要涉及的长宁、闵行、青浦和嘉定四个区的高标准仓库、厂房和总部型物业的发展。
租售价格：
09年第三季度，上海市工业物业的租售价格依然保持下滑的态势，但是下滑幅度明显减小，其中，租金环比下降0.34%，售价环比下降0.019%。同时，从上海工业房地产测评研究中心IRE100指数中可以看出：七、八和九月份，上海市工业物业租售价格均出现小幅上扬的趋势，由此可见，上海的工业物业开始显现回暖的迹象。
上海市第三季度的社会消费品零售总额继续以两位数增长，因此作为零售消费的国内配送服务在上海物流市场中所占份额继续扩大，而这亦是造成物流仓库租金水平小幅上扬的主要因素。此外，国内需求市场的扩大必然会带动企业生产能力的增加，进而影响厂房的租金价格。
需求市场：
根据上海招商网09年第三季度工业物业需求信息的统计分析显示，第三季度上海工业物业的需求量较第二季度增加17.88%，同时由图Q3-6可以看出，3000平米以下中小厂房的需求量占到81.1%，其中1000平米以下小厂房的需求量占到47.7%。通过与第二季度客户需求面积的比较，可以看出一些微妙的变化，第三季度1000平米以下小厂房的需求量有所减少，而1000-5000平米厂房的需求量却有所增加，其中3000-5000平米厂房需求量的增加最为明显。厂房需求面积的增加显示了投资者投资信心的增强。
投资建议：
继国务院批准上海国际金融中心、航运中心建设出台之后，上海又向国务院提交了“第三中心”上海国际贸易中心建设的相关文件。国际贸易中心建设有利于主动承接世界服务业的转移，促进上海现代服务业和服务贸易的发展，尤其会加速处于贸易中心区的闵行、长宁、青浦和嘉定四个区现代服务业的升级步伐。因而，随着国际贸易中心的建设，上述四个区域内高标准厂房、仓库和总部型物业的需求会被激发出来，进而大大提升区域内此类物业的投资潜力。
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