一、供应分析

    二、交易分析  

    2008年第四季度上海市发布出让公告的工业地块共173幅，土地总供应面积为513.7577公顷，为2008年工业土地出让地块数量最多、出让面积最大的一个季度，这一方面与第四季度住宅市场的持续低迷有关，另一方面，随着上海市工业房地产市场从土地出让到物业供求的逐步规范，工业地产正逐步进入发展正规，处于土地供求的增长期。从供应土地所在区县分布上来看，主要分布在嘉定和金山，其中嘉定区的土地供应面积和土地供应地块数均最多，分别为186.5公顷和61幅；金山区的土地供应面积位居第二，为73.456公顷。从数据中，我们也可以看出，08年第四季度浦东新区仅有一幅位于浦东空港工业园区机场分园，面积2.0927公顷的工业地块出让，这也是08年浦东新区出让的第六幅工业地块，由工业地块的出让数量也可以反映出浦东新区工业地块的紧俏程度。

    下附第四季度出让的工业土地中出让面积、总价和单价最高地块的详细情况：

    2008年第四季度上海市共发布了28批工业土地的出让公告，总体出让地块为173幅，其中已经发布出让结果的有147幅地块，占到四季度总出让地块的85%，第四季度有6幅工业地块流标，占到总出让地块的3.5%，这也是08年工业地块流标率最高的一个季度，主要原因应该归咎于日益蔓延的全球金融危机，四季度的总体成交面积为429.1公顷，总体成交金额为185913万元。从上表可以看出，嘉定区的成交地块幅数最多、总体成交面积最大，61幅地块的总成交面积为186.5公顷，占到上海市第四季度工业地块总体出让面积的36.3%，其中61幅已成交的工业地块中有18幅用于汽车零部件及配件制造，另外还有一部分地块的用途属于汽车配套产业，由此我们也可以看出嘉定区的产业导向。同时我们需要指出，08年第四季度闵行区挂牌出让的3幅工业地块均流标，并且这三幅地块均坐落于闵行出口加工区内（位于奉贤区域内）。

    三、价格分析

    2008年12月上旬浦东新区推出一幅位于空港工业园区机场分园的工业地块，但至今还未发布出让结果，而闵行区在第四季度推出的三幅工业地块均流标，基于上述因素，第四季度上海市总体经济实力排行前两位的区域的工业地块成交价格为0。由08年第二、第三季度上海市各区县工业地块的成交均价可以看出，松江区的土地成交均价均处于上海市各区县的中下游，而第四季度的土地成交均价却跃居第一，这主要是由于上海佳预信息科技发展有限公司以65.32万元/亩的单价竞得松江JT-07-005号地块，能以如此高的单价成交，主要因为该地块是从事应用软件服务的现代服务业，同时该地块也是上海市第四季度成交单价最高的地块，正是该地块的成交价格整体拉升了第四季度松江区的工业地块成交均价。