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2008年四季度上海工业房地产指数报告
cf.zhaoshang-sh.com 2009年01月19日10:54 房地产测评研究中心

    市场概况:

    08年第四季度,上海工业房地产市场受国际金融海啸影响逐渐显现,市场需求的减少,而原自用型企业厂房的部分或整体出租导致新增放盘量的增加,使得整体市场出现阶段性萎靡势态,物业租售价格也开始了回落。放眼珠三角及长三角工业发展现况,不难看出,此次国际金融危机对中国的影响从出口贸易型企业开始,逐步向相关产业链攀升,产生“锁链式”影响。而对上海工业房地产市场的影响主要分为两大方面:一是中小厂房的放盘量聚增。据上海招商网后台数据显示,第四季度上海郊区1万平方米以下的待租厂房量较上季度增加近12%,通过调查发现,主要为服装、加工等生产型企业的经营倒闭转为厂房的租售。二是市场新进资金的减少。目前众多企业特别是外资企业资金量的短缺或对市场的观望态度使得其对企业发展规模扩大或对工业物业投资的节奏放缓,从而导致工业房地产市场的需求量急聚下降。而普洛斯作为美国第一大私募基金,其在中国物流地产的无奈“换壳”,正是受金融危机影响导致资金链断裂的最好例子。从交易市场来看,需求客户的“抄底”心理较为明显,资金储备较为充足或有刚性需求的企业开始采取“弃租转购、压价成交”的策略,因此,本季度厂房的实际成交售价比放盘售价下降近8%。但相对于住宅、商业地产来说,工业房地产的投资需求还处于较高位置,从土地“招牌挂”市场的“工重宅轻”现况,也不难看出上海工业房地产市场长期前景的普遍看好。

    租售价格:

    08年第四季度,上海工业物业租金、售价均出现下降趋势。其中,租金环比下降1.2%,售价环比下降0.2%,而据上海招商网了解到实际的厂房销售成交价格比销售报价要降低近8%。目前的市场现况使得物业待租方处于较为被动的位置,租售成交价格较伊始报价有较大下跌,业主的焦虑心态越发明显。因此,国际形势仍不见好转或国内经济宏观调控效果不明显的话,预计明年上海工业厂房的租售价格还将维持下降趋势,届时可能会出现整体租金大幅下调的情况发生。

    需求市场:

    据上海招商网对08年第四季度工业物业需求信息的统计分析显示,第四季度上海工业物业的需求量较上季度下降26.5%,主要源于企业资金紧缺或对不明朗市场的观望态度。由上图Q4-5至图Q4-8分析可以看出,需求1000平米以下工业厂房的小型生产贸易型企业在市场的活跃度急聚降低,其需求厂房数量及需求比例明显下降。

    投资建议:

    随着国际金融危机对上海工业房地产市场影响的逐步显现,预计近一年内上海工业物业租金、售价将出现持续平稳下降的趋势,属于其低谷阶段,因此,对于一些对上海工业物业观望已久、资金充裕的企业来说,实施“抄底购买”,在此国际经济整体低迷时期,不失为一种较好投资。而对于急于租售的业主来说,在市场需求不再旺盛时期,将物业特色、厂房投资价值的提炼及信息到达率的有效扩大等主动策略的实施也许才是实现物业租售、回笼资金的最好解决方案,而不再是被动接受中介的微量信息配对。

稿源:房地产测评研究中心
编辑:厂房招商网
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