市场概况

    09年第一季度，随着金融危机对实体经济的进一步渗透，在进出口行业下滑以及大型制造业紧缩开支的影响下，上海工业物业的租售价格延续08年第四季度的下行趋势。通过对上海招商网后台信息的分析可以看出，09年第一季度上海市工业物业的空置量大大增加，其中厂房的空置数量环比增加17.24%，厂房的空置体量环比增加30.75%。从空置厂房的面积来看，10000平米以下的空置厂房占到总量的76.47%，多是轻纺、生产型的加工类厂房。同时通过深入的调查发现，目前对高标准物流仓库和单层标准厂房的需求仍然旺盛，租售价格仍然坚挺，而一直以来处于租售劣势的多层厂房、简易厂房和仓库受金融危机的冲击最为强烈，租售价格回落明显。

    从中长期来看，工业物业较之住宅和商业地产的投资回报更加稳定，因而即使在金融危机的大背景下，外资依然看好中国的工业地产市场，比如普洛斯逆势收购苏州的工业项目，长期关注住宅或商业地产的凯雷也在积极寻觅工业地产投资项目。

    随着国家十大振兴产业的出台和上海市“两个中心”地位的确立，未来低端制造业在上海的发展空间会越来越小，取而代之，在相关优惠政策的作用下，高端制造业和现代服务业将得到长足发展，这必然会逼迫低端工业物业进行改造或者原地重建，从而提升上海市工业物业的整体质量水平。未来，随着市场对高端工业物业需求量的急剧增加，高端工业物业的租售价格还有很大的上升空间，因而投资高端工业物业项目必将获得丰厚的投资回报。

    租售价格：

    09年第一季度，上海市工业物业的租售价格延续08年第四季度的下滑趋势。其中，租金环比下降0.66%，售价环比下降0.23%，下降幅度较08年第四季度有所缓和。在金融危机大环境的影响下，工业物业的空置量逐季增大，使得工业物业持有者的招商工作处于被动局面，因而我们可以说目前工业物业处于“买方市场”，这种局面对工业物业的租售价格造成了较大的下行压力。但是随着十大振兴产业的逐步实施和出口退税率的调整，以及上海“两个中心”地位的确立，相信未来厂房空置量的增幅会逐步减小。有消息称上海图谋已久的浦东新区扩张构想和临港新区的单列，近期有望成真，相信随着浦东新区的扩张、临港新区的独立，在金融中心和航运中心利好政策的影响下，未来南汇部分地区和临港新区工业物业租售价格的上升必然会缩小上海市工业物业租售价格的下降幅度。

    需求市场：

    根据上海招商网对09年第一季度工业物业需求信息的统计分析显示，第一季度上海工业物业的需求量较上季度上升13.3%，同时由图Q1-6可以看出，3000平米以下小厂房的需求量占到76.6%，这种现象的产生与企业运作成本的节省紧密相连：首先在巨大的资金压力下，一些企业会选择租金价格更便宜的厂房，其次，在产品需求减少的情况下，企业的生产能力必然萎缩，因而需求的厂房面积也随之减少。

    投资建议：

    在金融危机持续加剧的大环境下，未来两、三个季度上海市工业物业的租售价格会持续下行的趋势，但是随着十大振兴产业的实施以及伴随“两个中心”出台的利好政策，上海市工业物业租售价格的下降幅度会逐步减小。目前南汇区的工业物业租售价格与浦东新区有着较大的差距，但是随着浦东新区版图的扩张，在浦东新区优惠政策和“迪斯尼效应”的双重作用下，南汇部分地区工业物业的租售价格将有一个很大的上升空间，因而有意投资工业物业的投资客们可以多多关注南汇地区的工业项目，在当今经济低迷，多数企业处于较大资金压力的情况下，采取“先下手为强”也不失为一个好策略。