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市场概况：
09年第二季度，上海市工业物业的租售价格指数虽然继续下行的趋势，但是较之09年第一季度，降幅已有所收窄，特别需要指出的是，6月份上海市工业物业的租金价格呈现小幅上扬的态势。而在厂房需求方面，与第一季度相比，第二季度的厂房需求量激增62.37%。一般来讲，工业生产对物业市场的影响稍有滞后，但是从目前厂房租金价格及需求量的增长可以看出，上海的工业生产正在逐步复苏。目前外资虽然放缓了投资中国的步伐，但是在4000万亿投资的刺激下，中国的制造业正在走出低谷，这也促使很多内资工业企业更大胆的规划其在物业市场的发展。
自6月份开始，又有一项出口退税政策开始施行，这已经是2009年以来的第三次出口退税政策调整，同时也是08年金融危机爆发以来的第七次，这七次出口退税政策涉及纺织、钢铁、家具、公路桥梁、电力、农林等多个行业，并且已经开始对相关行业的进出口市场起到了利好作用，预计连续发布的出口退税政策会逐步扭转目前进出口市场的不利局面。
5月初，国务院批复同意上海南汇浦东两区合并，至此，上海市的“大浦东计划”尘埃落定。两区合并将有利于拓展产业发展空间，突破资源环境承载力制约，同时也更便于完成上海“两个中心”建设的战略联动，而这些都会形成上海未来发展新的发动机和增长极。两区合并以来，受惠于原浦东新区的产业转移和优势政策，原南汇区工业物业的租售价格连续四个月保持稳步上扬的态势，工业物业的需求量也持续上升，由此可见，原南汇区的工业物业正在受到越来越多投资者的青睐。相信，随着大浦东相关优惠政策、产业转移细则的制定、出台，原南汇区的房地产市场必将呈现一派欣欣向荣的景象。
租售价格：
09年第二季度，上海市工业物业的租售价格依然保持下滑的趋势，其中，租金环比下降0.5%，售价环比下降0.16%，这也是自08年下半年金融危机爆发以来，上海市工业物业租售价格连续四个季度的下跌。但是，从上海工业房地产测评研究中心的IRE100指数可以看出，6月份上海市工业物业的租金价格出现了小幅上扬的迹象。导致6月份租金价格回升的首要因素应该是浦东和南汇的合并，在原浦东新区产业拓展和优惠政策的带动下，原南汇区工业物业的租售价格均有了一定程度的上涨；同时，第二季度两次出口退税政策的颁布实施以及十大振兴政策的逐步落实，也是工业回暖、租金上扬的重要因素。
需求市场：
根据上海招商网09年第二季度工业物业需求信息的统计分析显示，第二季度上海工业物业的需求量较第一季度增长62.37%，同时由图Q2-6可以看出，3000平米以下中小厂房的需求量占到82.27%，其中1000平米以下小厂房的需求量占到49.61%。第二季度工业物业需求数量的激增，一方面可以看作是经济回暖的一个征兆，另一方面也也可以看作是招商旺季的一种外在表现。同时，第二季度工业物业的需求面积也反映了投资者的谨慎态度。
投资建议：
随着上海国际金融中心建设的提速，更多跨国公司加重了在上海布局总部经济的“砝码”；上海加速国际航运中心建设，吸引了众多船级社和物流大企业落户上海。同时，随着中国支持外商投资政策的出台，未来必然会增加对总部型物业及高标准厂房、仓库的需求，而作为“两个中心”主体部分的大浦东，未来此类型物业必将有较大的升值空间。
随着房地产市场的回暖，国家基础设施建设投入力度的加大，钢铁等行业开始复苏，因而宝山部分地区的工业物业具有一定的投资潜力。
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