一、供应分析
图1 2009年第二季度上海市各区县工业土地一级市场供应面积所占百分比
图2 2009年第二季度上海市各区县工业土地一级市场供应数量所占半分比
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地块数
|
土地供应面积（公顷）
|
|
市区
|
1
|
0.8021
|
|
原浦东新区
|
0
|
0
|
|
闵行
|
2
|
8.7252
|
|
宝山
|
4
|
3.8621
|
|
原南汇
|
7
|
39.0599
|
|
嘉定
|
6
|
29.078
|
|
松江
|
13
|
35.971
|
|
青浦
|
4
|
8.1343
|
|
奉贤
|
51
|
183.99
|
|
金山
|
10
|
35.829
|
|
崇明
|
1
|
3.7343
|
表1 2009年第二季度上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况
2009年第二季度上海市发布出让公告的工业地块共99幅，土地总供应面积为349.1859公顷。从供应地块所在区县的分布上来看，主要分布在奉贤和原南汇，其中奉贤区的土地供应面积和土地供应地块数均最多，分别为183.99公顷和51幅；原南汇区的土地供应面积位居第二，7幅工业地块的总供应面积为39.0599公顷。从出让地块的面积来看，3公顷以下的小面积地块共55幅，占到总出让地块数的55.56%；15公顷以上的大面积地块仅1幅，占到总出让地块数的1.01%。
下附第二季度出让的工业土地中出让面积、总价和单价最高地块的详细情况：
出让面积最大的地块
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地块名称
|
临港新城重装备产业区I0204-A 地块
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建筑密度
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不大于50%
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产业类型
|
海上风电制造业，2.3MW 及以上的大型海上风电叶片、机舱及相关零部件制造
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固定资产投资强度
（万元/亩）（不低于）
|
160
|
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土地总面积(公顷)
|
17.6631
|
中标公司
|
西门子风力发电叶片（上海）有限公司
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|
出让面积（公顷）
|
17.6631
|
总价（万元）
|
5086
|
|
容积率
|
0.15-0.6
|
单价（万元/亩）
|
19.2
|
出让总价最高的地块
|
地块名称
|
奉贤区庄行镇红旗港东侧、奉浦大道南侧区域地块
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建筑密度
|
小于50%
|
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产业类型
|
通用仓储类
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固定资产投资强度
（万元/亩）（不低于）
|
130
|
|
土地总面积(公顷)
|
14.70413
|
中标公司
|
招商局物流集团上海奉贤有限公司
|
|
出让面积（公顷）
|
13.28909
|
总价（万元）
|
6332
|
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容积率
|
0.8-1.5
|
单价（万元/亩）
|
31.77
|
出让单价最高的地块
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地块名称
|
650坊部分地块(小环岛工业一期)
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建筑密度
|
不大于40％
|
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产业类型
|
遥测遥控设备研发、生产加工、销售
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固定资产投资强度
（万元/亩）（不低于）
|
533.6
|
|
土地总面积(公顷)
|
0.80211
|
中标公司
|
上海达乾实业有限公司
|
|
出让面积（公顷）
|
0.74269
|
总价（万元）
|
1170
|
|
容积率
|
1.0-2.56
|
单价（万元/亩）
|
105.02
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二、交易分析
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出让地块数
|
已成交地块数
|
流标地块数
|
土地供应面积（公顷）
|
已成交土地面积（公顷）
|
流标地块面积（公顷）
|
成交金额（万元）
|
|
市区
|
1
|
1
|
0
|
0.8021
|
0.8021
|
0
|
1170
|
|
原浦东新区
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
闵行
|
2
|
2
|
0
|
8.7252
|
8.7252
|
0
|
6032
|
|
宝山
|
4
|
3
|
1
|
3.8621
|
2.3501
|
1.512
|
1220
|
|
原南汇
|
7
|
7
|
0
|
39.0599
|
2.3501
|
1.512
|
11467
|
|
嘉定
|
6
|
6
|
0
|
29.078
|
29.078
|
0
|
11603
|
|
松江
|
13
|
12
|
1
|
35.971
|
34.313
|
1.658
|
16129
|
|
青浦
|
4
|
4
|
0
|
8.1343
|
8.1343
|
0
|
3059
|
|
奉贤
|
51
|
50
|
1
|
183.99
|
178.731
|
5.259
|
76617
|
|
金山
|
10
|
10
|
0
|
35.829
|
35.829
|
0
|
10336
|
|
崇明
|
1
|
1
|
0
|
3.7343
|
3.7343
|
0
|
1232
|
表2 2009年第二季度上海市各区县工业土地一级市场交易情况
图3 2009年第二季度上海市各区县工业土地一级市场交易情况
2009年第二季度上海市共发布了15批工业土地的出让公告，总出让地块为99幅，其中已经发布出让结果的地块有96幅，占到第一季度总出让地块数的96.97%；第二季度共有3幅工业地块流标，占到总出让地块数的3.03%，低于2009年第一季度的土地流标率4.84%。从表2可以看出，奉贤区工业土地的成交地块幅数最多、成交面积最大，50幅工业地块的总成交面积为178.731公顷，占到上海市第二季度工业土地总出让面积的51.19%。
三、价格分析
图4 上海市工业土地一级市场成交均价走势图
图5 2009年第二季度上海市各区县工业土地一级市场成交均价
将2009年第二季度上海市各区县工业土地一级市场成交均价与2009年第一季度相比，可以得出：09年第二季度，除了青浦区以外，其他有土地出让的区县的土地成交均价普遍高于09年第一季度。但是由图4可以看出，在各区县土地成交均价普遍上扬的情况下，09年第二季度上海市工业土地的成交均价却略低于09年第一季度，这应该是第二季度工业土地一级市场供应区县严重失调所致，二季度奉贤区的土地成交面积占到上海市工业土地一级市场总供应面积51.19%，而奉贤区的土地成交均价一直处于上海各区县的中低位。从图5可以看出，09年第二季度市区工业土地的成交均价位居上海市各区县的首位，为105.02万元/亩，是09年第二季度上海市工业土地成交均价29.72万元/亩的3.53倍，而这也是08年至今，市区出让的唯一一块工业用地。
上海工业房地产测评研究中心
2009-8
数据来源：上海规划和国土资源网
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