市场概况

　　根据上海招商网工业房地产测评研究中心的统计数据显示，第三季度的工业房地产租售价格仍然延续上个季度的上涨趋势，租售价格均有不同程度的提升。上海工业物业租金环比上升1.65%，同比上升3.87%；售价环比上升2.89%，同比上升4.40% 。上海工业物业需求市场持续强劲，这在第三季度表现的尤为突出，根据上海招商网2010年第三季度需求信息统计分析显示，工业物业需求总量较第二季度上涨了26.22%。

　　传统的金九银十投资理念，同样适用于工业房地产领域，投资旺季如约而至，在第三季度得到了具体表现。经过08年金融危机的企业开始更多的看到国内的市场，经过近两年的调整恢复，不少企业逐步从金融危机的阴霾中走出来，对未来中国经济的发展非常乐观，很多企业开始扩大经营面积甚至办公区域，于是上海工业物业市场在第三季度出现了市场需求的高峰。

　　另外本季度上海世博会的“持续高温”也波及至上海工业房地产领域，受益于世博会的强大客流，2010年1-8月，上海社会消费品零售总额同比增长17.5%，这极大地带动了上海的仓储物流业，因此本季度的上海物流仓库交易市场较普通厂房交易市场更为活跃。

　　随着国家对住宅房地产领域的调控一拨紧似一拨，不少房地产开发商开始转战工商业地产领域，如远洋地产、富力地产、珠江地产，联东集团等，这些大型房地产商的加入将使工业房地产领域加剧升温。而与此同时，国外的跨国企业、投资资金也对沪上工业地产市场跃跃欲试。上海工业房地产领域或将迎来新一拨高潮。

租售价格
 
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　　2010年第三季度，上海市工业物业租售市场依然延续上个季度的上涨态势。工业物业租金环比上升1.65%，售价环比上升2.89%。其中宝山区的工业物业租金涨幅较大，由图Q3-1可以看出，，已达0.654元/平方米/天，逼近闵行的工业物业租金价格。这主要受益于该区域企业的扩张，对工业物业需求的上涨直接推动了该区工业物业的租金价格。

　　近年来，随着上海土地资源的日益紧张，上海的工业用地开始向郊区外环扩张。其中奉贤和金山第三季度的售价涨幅较大，由图Q3-2看出，奉贤和金山第三季度的售价涨幅较大，金山区工业物业的平均售价已突破2000元/平方米。可以预期未来随着上海产业转型的加速，作为产业投资的载体，上海的主要郊区板块的工业物业价格将会不断上涨。

需求市场

 
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　　受益于世博会及中国经济的复苏，同时上海大力发展现代服务业与先进制造业的产业导向，第三季度上海的工业物业需求市场整体表现是需求强劲。根据上海招商网的统计数据分析显示，第三季度工业物业需求总量较第二季度上涨了26.22%。由图Q3-6可以看出，虽然1000平米以下及1000-3000平米的小面积工业物业仍为主力需求，但相比上个季度，2010年第三季度的5000-8000平米的大面积工业物业需求上涨了2.74%，甚至12000平米以上的超大型物业面积需求也上涨了2.44%。这从某种程度上表现了现在经济复苏，企业对未来经济的乐观看好。同时由图Q3-8可以看出，研发办公物业需求占比第三季度已升至9.65%，随着上海现代服务业的迅速发展，未来或有超越仓储物业需求的趋势。

投资建议

　　随着上海世博会渐近尾声，后世博的呼声越来越高，上海的服务业在世博期间得到了极大提升，预计接下来不短的时间内，上海服务型企业对研发办公类物业的需求将成为上海工业房地产领域主流，建议对此类物业类型进行关注。

　　另外虹桥交通枢纽的投入运营将为大虹桥地区的发展带来新的机遇，尤其是仓储物流市场和商务园区市场。同时在未来几个月物流市场需求的增长以及空置面积的下降将推动仓库租金的上涨。