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2009年第四季度上海工业房地产指数报告
cf.zhaoshang-sh.com 2010年01月26日13:27 上海工业房地产测评研究中心

 

图Q4-1
图Q4-2
图Q4-3
图Q4-4
图Q4-5
图Q4-6
图Q4-7
 
图Q4-8
 
图Q4-9
市场概况:
租售价格方面:09年第四季度,上海市工业物业的租售均价开始止跌上扬,这也是金融危机爆发以来的一年多时间里,上海市工业物业季度租售均价的首次回升;厂房需求方面:第四季度的厂房需求量几乎与第三季度持平,并且1000平米以下小厂房的需求占比继续缩小。因而,无论是工业物业租售均价的全面回升,还是传统招商淡季需求量的不减,均显示上海市工业物业租赁市场的复苏。
对于2009年第四季度的上海来讲,迪斯尼项目的正式落户可以说是最受瞩目的一件事情。这也使得迪斯尼项目的落脚地浦东川沙成为众人关注的焦点。从工业地产角度来讲,迪斯尼项目的建设必将完善区域内的公共基础设施,尤其是商业设施和公共交通,而这会从侧面提升区域内工业物业的附加值;此外,迪斯尼项目的落户,将带来大量的消费人群,催生区域内相关创意产业的发展,尤其是我们所谓的2.5产业,进而带动区域周边乃至大浦东地区的产业升级。
继“两个中心”方案获批以后,上海欲发力建设“第三个中心”,这一方面是因为航运和金融中心见效速度不快,而国际贸易中心可以在短时间内带来切实的效益;另一方面是因为贸易对上海金融和航运中心的建设有很大的促进作用。上海国际贸易中心除了常规的外贸和货物贸易外,将非常侧重服务贸易和内贸,因而国际贸易中心的建设不仅会带动物流业和贸易业的发展,还会带动现代服务业的发展,从而达到推动产业升级的目的。
总之,无论是“三个中心”的建设,还是迪斯尼项目、大飞机项目的落户,以及上海银行业对“两高一剩”产业的信贷限制,都说明上海在发力进行产业升级。而对于目前上海市工业物业整体品质不高的现状,产业升级可以说既是一次挑战又是一次难得的机遇。
租售价格:
09年第四季度,上海市工业物业的租售价格开始止跌上扬,这是08年金融危机以来,上海市工业物业季度租售均价的首次回升,其中,租金环比上升0.84%,同比下降0.66%;售价环比上升0.57%,同比上升0.16%。从租售价格的全面回升可以看出,上海市工业物业租赁市场开始逐步走出金融危机的阴霾。随着“两个中心”和大虹桥建设的逐步深入,以及迪斯尼项目的正式落户,上海经济结构转型和企业技术升级将提速,因而上海有望率先形成以服务业和先进制造业为主的产业结构。而产业升级必然要求物业升级,物业升级必将带动“价格升级”。相信在各种利好因素的影响下,未来上海市工业物业的租售价格会稳步上升。
需求市场:
根据上海招商网09年第四季度工业物业需求信息的统计分析显示,第四季度上海工业物业的需求量与第三季度基本持平。由图Q4-5可以看出,原浦东新区、原南汇区和闵行区的需求客户分别占到总客户量的13.7%、9.2%和16.7%,是第四季度需求量增加最明显的三个区域,这应该与迪斯尼项目的落户和国际贸易中心的申请有关;由图Q4-6可以看出,3000平米以下中小厂房的需求量占到78.87%,其中1000平米以下小厂房的需求量占到47.51%;由图Q4-8可以看出,上海工业物业中厂房的需求量最大,占到72.43%,其中单层厂房的需求占41.21%,同时图Q4-9显示,原浦东新区、闵行区和市区的多层厂房需求量高于单层厂房,这应该与这三个区的产业基础、产业导向有关。
投资建议:
迪斯尼项目落户浦东川沙地区,中国商飞总装制造中心落户浦东祝桥,两个项目的落户不仅有利于改善周边的基础配套设施和公共交通,而且有利于催生2.5产业的发展,进而带动“大浦东”的产业升级;2009年公布的上海市推进高新技术产业化发展九大领域中,“大浦东”布局了八个,是全市各区县中领域涉及面最多的一个区域,这说明空间延展后的“大浦东”将成为上海高新技术产业化发展的主力;上海招商网有关人员从相关部门获悉,申报中的国际贸易中心落点不仅是当前所说的大虹桥地区,浦东也是一个大区域。种种迹象均显示,未来大浦东地区的先进制造业、高新技术产业和现代服务业将获得蓬勃发展,而这必然会增加标准厂房和总部研发办公物业的需求量,从而大大增加大浦东地区高品质工业物业的投资价值。
上海工业房地产测评研究中心
2010-1
稿源:上海工业房地产测评研究中心
编辑:厂房招商网
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