本报告对长三角地区土地市场进行监测，范围包括：上海、杭州、宁波、苏州、南京、无锡、扬州、南通八个城市，检测信息来源主要为政府土地管理部门公开发布的工业土地一级市场招拍挂信息。
　　本报告首先给出这八个城市09年第四季度工业土地的出让地块数、已成交地块数、土地供应面积、已成交土地面积和土地成交均价的总体情况，然后再根据每个城市的具体情况，分别对每个城市工业土地的出让与成交情况进行阐述。

表1   09年第四季度长三角八城市工业土地一级市场的出让与成交情况

图1  09年第四季度长三角八城市工业土地一级市场的出让与成交情况

图2  09年第四季度长三角八城市工业土地一级市场成交均价
 

　　由表1可以看出，09年第四季度长三角八城市中出让工业土地面积最大的三个城市分别是苏州、杭州和宁波。
　　由图2可以看出，09年第四季度长三角八城市工业土地一级市场成交均价位于前三位的分别是上海、无锡和宁波。
 
上海
　　2009年第四季度上海市发布出让公告的工业地块共83幅，土地总出让面积为357.6924万平方米，其中82幅工业地块已经发布了出让结果。从各区县土地供应地块数上来看，青浦和金山的土地供应地块数最多，分别为22幅和20幅；从各区县土地供应总面积上来看，奉贤和金山的土地供应面积最大，其中奉贤10幅工业地块的总供应面积是126.23664公顷，这其中临港物流园区奉贤分区4幅地块的总供应面积为120.81036公顷，金山20幅工业地块的总供应面积是65.22476公顷；从所有出让地块的单幅面积来看，3公顷以下的小面积地块共60幅，占到总出让地块数的72.29%，15公顷以上的大面积地块共5幅，占到总出让地块数的6.02%。
　　09年第四季度上海中心城区及其他10个区县均有工业土地出让，其中市区和原浦东新区的工业土地成交均价位居前列，且明显高于其他区域的工业土地成交均价。闸北区338街坊北上海物流3-2地块以608.17万元/亩的单价被北京佳程房地产开发有限公司竞得，该地块的成交也推高了第四季度上海市区工业土地的成交均价，达到377.65万元/亩，该价格是第四季度上海市工业土地成交均价37.21万元/亩的10倍多。

 杭州

表2  09年第四季度杭州市所属各地工业土地一级市场成交均价

　　2009年第四季度杭州市可供交易的工业地块为237幅，土地总出让面积为466.9071万平方米，其中已成交的工业地块为162幅，已成交地块的总面积为330.9692万平方米；1幅工业地块流标。从供应地块所在区域的分布上来看，主要集中在萧山区、余杭区和临安市，其中萧山区79幅工业地块的总出让面积为177.9251万平方米；余杭区44幅工业地块的总出让面积为100.6177万平方米；临安市52幅工业地块的总出让面积为57.9299万平方米。
　　由表2可以看出，第四季度滨江区工业土地一级市场的成交均价最高，为32.03万元/亩。

 宁波

表3  09年第四季度宁波市所属各地工业土地一级市场成交均价

　　2009年第四季度宁波可供交易的工业地块共167幅，土地总出让面积为433.349万平方米，其中已成交的工业地块为140幅，已成交地块的总面积为348.9523万平方米；4幅工业地块流标。从供应地块所在区域的分布上来看，主要集中在北仑区、慈溪市和鄞州区，其中北仑区21幅工业地块的总出让面积为83.3584万平方米；慈溪市33幅工业地块的总出让面积为73.7789万平方米；鄞州区43幅工业地块的总出让面积为70.3392万平方米。在140幅已成交的工业地块中，成交单价最高的地块位于阳明街道舜科路南侧，由余娆市三园机电制造有限公司以80.04万元/亩的单价竞得，该价格是第四季度宁波市工业土地成交均价25.56万元/亩的3倍多。

苏州

表4  09年第四季度苏州市所属各地工业土地一级市场成交均价

　　2009年第四季度苏州可供交易的工业地块为391幅，土地总出让面积为921.4078万平方米，目前已成交的地块为131幅，同时从统计数据可以看出，未成交地块主要集中在吴江、常熟和张家港，至今上述三个城市无一地块成交。苏州第四季度出让的工业地块主要集中在吴江、常熟和昆山，其中吴江203幅工业地块的总出让面积为420.3941万平方米，几乎占到第四季度苏州工业土地出让总面积的近一半；常熟23幅工业地块的总出让面积为106.4497万平方米；昆山42幅工业地块的总出让面积为93.1594万平方米。
在已成交的工业地块中，成交单价最高的是苏吴国土2009-G-032号地块，位于吴中开发区尹中南路与善浦路北侧，由苏州市吴中资产经营管理有限公司以98.25万元/亩的单价竞得，用于建造集宿楼。

南京

表5  09年第四季度南京市各区县工业土地一级市场成交均价

　　2009年第四季度南京市可供交易的工业地块为83幅，土地总出让面积为278.8963万平方米，目前已成交的工业地块为62幅，已成交土地总面积为185.0122万平方米。09年第四季度南京出让的工业地块主要集中在江宁区、六合区和浦口区，其中江宁区18幅工业地块的总出让面积为69.7319万平方米；六合区19幅工业地块的总出让面积为67.857万平方米；浦口区17幅工业地块的总出让面积为67.2777万平方米。
由表5可以看出，第四季度南京市工业土地一级市场成交均价位居第一的是建邺区，达到120.1万元/亩，该价格明显高于其他区县的工业土地成交均价，这主要是因为建邺区出让的工业地块以生产研发类居多。

无锡

表6  09年第四季度无锡市所属各地工业土地一级市场成交均价

2009年第四季度无锡可供交易的工业地块为102幅，土地总出让面积为255.3721万平方米，目前已成交的工业地块为94幅，已成交土地总面积为239.5575万平方米。第四季度无锡出让的工业地块主要集中在宜兴、江阴和滨湖，其中宜兴36幅工业地块的总出让面积为86.6606万平方米；江阴22幅工业地块的总出让面积为44.7976万平方米；滨湖14幅工业地块的总出让面积为43.8849万平方米。在已成交的工业地块中，出让面积最大的是锡滨国土2009—15地块，出让面积为15.917万平方米，由无锡马山生物医药工业园有限公司竞得；出让单价最高的是锡滨国土2009—11地块，土地用途为科研设计及相关配套设施用地，由无锡市华氏环保科技有限公司以50万元/亩的单价竞得，该价格几乎是无锡第四季度工业土地一级市场成交均价27.55万元/亩的2倍。

扬州
 

表7  09年第四季度扬州市所属各地工业土地一级市场成交均价

　　2009年第四季度扬州可供交易的工业地块为124幅，土地的总出让面积为377.9543万平方米，其中已成交的工业地块为101幅，已成交地块的总面积为279.4323万平方米。从出让地块所在区域来看，主要集中在高邮和江都，其中高邮19幅工业地块的总出让面积为61.6612万平方米；江都17幅工业地块的总出让面积为59.9981万平方米。在已成交的工业地块中，成交面积最大的是No.2009G1025地块，位于大桥镇三江营村联合等组，成交面积为23.0287万平方米，由江苏诚德钢管股份有限公司竞得。同时由表7可以看出，第四季度维扬区的工业土地成交均价最高。

南通

表8  09年第四季度南通市所属各地工业土地一级市场成交均价

　　2009年第四季度南通可供交易的工业地块为142幅，总出让面积为348.1824万平方米，其中已成交的工业地块为89幅，已成交地块的总面积为240.8631万平方米。从出让地块所在区域来看，主要集中在通州、海安和启东，其中通州36幅工业地块的总出让面积为97.9091万平方米；海安38幅工业地块的总出让面积为68.6294万平方米；启东17幅工业地块的总出让面积为56.1136万平方米。
 

上海工业房地产测评研究中心                                 

2010-3