市场概况：
金三银四，工业投资旺季的市场常态在2010年终于得到了延续。08年爆发的全球金融危机整整调整修复了一年，在09年末上海的工业投资需求才逐渐摆脱低迷走势，并良性的持续到2010年第二季度。同时市场上亦有不少工业物业开发商开始尝试提高报价，并囤房待售。
但是上海工业房地产测评中心认为目前良好的工业房地产形势近期是否可以持续保持还需谨慎观察，近10年来最严厉的房地产政策在今年第二季度陆续出台，也势必将波及到工业房地产领域，导致未来租售走势存在不确定性。同时不少地产开发商开始紧缩经营，暂缓住宅地产开发，开始涉及工商房地产开发，从今年的工业用地一级市场招拍挂情况来看也印证了此点，预计未来1-2年不少工业物业新盘将陆续上市，而且多以科技研发办公为主，市场热点物业类型供应量将将显宽松。
同时测评中心关注到，2010年伊始上海宣布重点加快推进郊区包括南桥新城、青浦新城、嘉定新城在内的三个新城的规划建设，该三个区域周边的生产性服务业项目迅速得到了市场的热捧，供求两旺，导致了奉贤、青浦、嘉定三个郊县整体工业物业租售市场在第二季度产生了脉冲化波动，租售价格都有相当程度的上涨，并长期看好。
租售价格：
图Q2-1
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图Q2-3
图Q2-4 2010年第二季度，上海市工业物业的租售价格继续保持上扬的势头，其中，租金环比上升0.67%，同比上升1.84%；售价环比上升0.15%，同比上升1.45%。从租售价格的涨幅可以看出，目前上海市工业物业的租售价格已基本恢复到2008年开始的金融危机爆发前的高位水平，达到历史最高点。
同时上海进行产业结构调整和转型，大力发展型现代服务业、制造业服务化已成当前影响上海工业房地产的最大因素，作为产业投资的主要载体，工业物业的升级转型也势在必行。可以预期较长时期内，上海工业房地产将受物业类型升级带动，价格不断上升。
需求市场：
图Q2-5
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图Q2-9 根据上海招商网对2010年第二季度上海工业物业需求信息的统计分析显示，受积极的企业投资政策鼓舞，2010年第二季度上海工业物业的需求量较之第一季度上升18.04%。由图Q2-5可以看出，闵行区、嘉定区和宝山区的需求客户占比位居前三，分别是15.04%、14.43%和12.70%，近郊区域持续受到市场追捧，中小企业投资需求日益活跃；由图Q2-6可以看出，3000平米以下中小厂房的需求量占到77.65%，其中1000平米以下小厂房的需求量占到42.18%；由图Q2-8及Q2-9可以看出，2010年第二季度上海市单层厂房和标准物流仓库仍然属于工业物业中的紧俏类型，而研发办公物业需求呈现不断上升趋势。
投资建议：
近月来上海市物流仓储类物业十分走俏，这与5月份开园的上海世博会有着密切的联系。随着世博会展会效应及后世博经济的持续看好，有理由相信小面积仓储类厂房仓库会继续成为今年上海工业物业需求的宠儿。
同时，随着沪宁高铁的开通，虹桥交通枢纽发展提速，虹桥商务区正式开展招商，大虹桥区域内的公共交通及商务配套均有了很大提升，这已经大幅提升了区域内高标准物流仓库、研发办公类物业的入驻率。
