市场概况：
　　基于对人民币升值的预期，及通货膨胀压力的不断加大，本季度有更多的资金流向上海工业地产。2010年11月19日，北京联东投资（集团）有限公司与金山工业区管委会联合打造“联东U谷•上海金山”产业综合体项目；2010年末，浙系民资也开始投资相对冷寂的工业房地产领域；相比于动荡的住宅市场，工业房地产在目前的阶段显得更为火热。
根据上海招商网工业房地产测评研究中心的统计数据显示，第四季度上海工业物业整个需求市场处于理性状态下的平稳增长，需求数量相比较上个季度市场平均上涨了4.44%，租售市场的上涨幅度也比较平和，平均租金环比上升0.81%，平均售价环比上升1.09%。

　　在中国电子商务浪潮推动下，市场对专业性的仓储设施与配送中心的需求日益提高，使现代仓储成为整个物流行业新的增长点。上海也正在打造亚太电子商务枢纽城市，相关数据显示，上海市电子商务交易额年均增长率已达44.3%，如此高的增长率势必会带动上海仓储物流市场继上海世博会后的再次蓬勃。

　　另外本季度随着年关的接近，对各种节日的预期拉动，消费性服务业活动指数逐步回升，消费性服务业的活跃，拉动第四季度上海市仓库租金平均上涨了2.57%，同时根据上海招商网工业房地产测评中心2010年第四季度的实地市场调研，上海市的仓库类物业及优质厂房物业入驻率已达80%以上。

租售价格：
 
Q4-1

 
Q4-2
 
Q4-3
 
Q4-4
　　相比较住宅地产市场和商业地产市场的大起大落，2010年第四季度上海郊区板块工业物业租售市场仍呈上涨态势，租售均价的上涨幅度逐步趋于平稳。本季度上海市工业物业市场平均租金环比上升0.81%，同比上涨3.83%，工业物业平均售价环比上涨1.09%，同比上涨4.59%。
　　从图Q4-1和Q4-2可以看出，上海市郊区工业物业租赁市场中租金较高的区域仍集中在浦东地区，同时随着市中心厂房用地的逐渐减少及老厂房的不断改建，浦东地区的租金已接近市中心的厂房租金。本季度上海工业物业的购买市场比较活跃，相比较前几个季度的谨慎，第四季度不少企业开始大手笔购买厂房类物业进行扩张，另一方面随着上海对九大高新技术产业的支持，不少企业开始将方向定在生物制药等高新行业，期望在享有稳定物业投资保值的同时也可以得到政策上的扶持。

需求市场

Q4-5

 

Q4-6
 
Q4-7

Q4-8

　　根据上海招商网后台监测到的数据来看，第四季度上海工业物业整个需求市场是趋于理性，平稳增长。从图Q4-5可以看出，需求力度在上海各个区县的分布仍然集中在闵行、嘉定、宝山等工业物业相对较成熟的区域；对于工业物业需求面积的分布，仍然以1000平米以下的小面积物业需求最为热门，由图Q4-6可以看出，中小型企业对未来的经济形势信心非常乐观，随着全球经济的逐步全面复苏，在金融危机中起到关键作用的中小企业继续活跃起来；1000-3000平米、3000-5000平米等大面积物业需求在不断递增，其中3000-5000平米的物业需求占比相对于上个季度增长了1.6%。另一方面随着上海土地的不断稀缺，无论是从工业企业还是服务型企业来看，都在不断向郊区扩张，从图Q4-7可以明显的看出，对于超大面积的物业需求也越来越向松江、奉贤等地区集中。

投资建议
　　2011年作为上海“十二五”规划实施的开局之年，势必会把先前规划的九大高新产业和战略新兴产业作为主要的扶持对象，所以在行业关注方面可将注意力放在信息技术，物联网等高新行业。另在物业类型载体投资上，随着上海结构转型的加大，不必将目光再停留在单层厂房上，由图Q4-8可以看出对于现代化厂房的需求近来也在不断增多，且多层厂房的用途类型较多，也更符合上海进行结构转型的大方向。

　　对于上海经济的带动而言，迪士尼对于上海未来所带来的经济效益极有可能超越世博会对于上海的经济拉动。近来有消息称，迪士尼项目获政府千亿投资，不管是否属实，都足以看出浦东政府对迪士尼项目的重视，因此，在2011年对迪士尼相关的配套物业可特别关注，迪士尼周边的相关工业物业将有较大升值空间。