市场概况

　　据上海统计局发布的最新数据:2011年3月，制造业采购经理指数（PMI）为53.5%，为自2010年6月以来的最高值，充分显示出上海制造业经济总体在保持增长的态势。制造业经济的快速增长加大了企业对工业物业市场的需求。

　　以春节为节点，春节前受益于零售消费市场的火爆，物流业相关上下游企业发展迅速，带动物流配套设施需求旺盛，但在市场供应方面，高品质的物流仓库仍非常紧缺；春节过后，生产、制造类企业快速恢复生产，使得企业对工业厂房的需求量开始回升。另据上海官方发布的相关数据表明，外商对上海第二产业的投资额度和速度都在放缓，对上海的投资更多的开始放在第三产业上，这在一定程度上平衡了工业厂房和物流设施的需求。但市场仍处供不应求的状态。
 
　　2011年伊始，新国八条继续直指住宅地产，不少开发商加速了转型的步伐，但工业地产与住宅地产开发模式的较大差别也在制约着他们进入工业地产的速度。因此相比较快速膨胀的市场需求，工业物业市场的新增供应仍然非常有限。另一方面受制于上海土地稀缺的限制，不少园区开始和长三角地区合作共建园区，如漕河泾、市北高新等成熟园区都在寻求这种模式。这也使得上海工业物业市场新增供应量非常有限。供求市场的不均衡，使得本季度上海工业物业的租售均价继续维持在较高的增长水平。

租售价格

　　在需求上升的推动下，本季度工业物业的整体租金延续了上个季度的升势。根据上海工业房地产测评中心后台的数据统计显示，2011年第一季度工业物业租金均价同比上涨4.47%，环比上涨1.28%。从图Q1-1和Q1-2看出，浦东地区的租金和售价依然遥遥领先于其他区县，并且差价依然不小，租金最低的金山只有0.414元/平米/天，和浦东的租金水平几乎差了两倍。

　　 随着上海工业物业市场的逐渐成熟，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐，但上海工业土地的稀缺，也使得工业物业开发成本在不断攀升，因此本季度上海工业房地产出售市场仍然保持稳定的上升水平。据上海工业房地产测评中心跟踪统计，上海郊区板块工业物业出售均价同比上涨1.94%，环比上涨0.44%。

Q1-1

Q1-2

Q1-3

Q1-4

需求市场

　　受农历新年假期的影响，根据上海招商网后台统计数据，上海工业物业市场除2月份整体需求数量上稍有回落外，其他时间都与2010年第四季度基本持平，但预计随着金三银四投资旺季的到来，实际有效需求将会不断上升。从图Q1-5来看，上海工业物业市场的需求区域目前主要集中在浦东（12.04%）、闵行（12.55%）、嘉定（12.04%）、松江(11.03%)等市场发展相对较成熟的区域；由图Q1-6可以看出，小面积的工业物业仍是市场需求主力，但相比较上个季度，本季度1000-3000平米的需求占比（41.73%）首次超越了1000平米以下小规模物业的需求比例（30.08%），由此可以看出目前企业对未来形势看好，积极扩张的大趋势；由图Q1-8可以看到，在市中心区及浦东、闵行等市场发展成熟、资源相对稀缺的区域，由于产业结构转型的推动，对多层厂房的需求较大；在宝山、金山、奉贤等区域，对单层标准厂房的需求量仍然远多于多层厂房，但随着上海土地稀缺形势的日益严峻，及上海经济转型和产业转移的背景下，多层厂房将成为未来的主流厂房物业类型。

Q1-5

Q1-6

Q1-7

Q1-8

投资建议

　　3月底，上海虹桥商务区建设正式启动。“大虹桥”从纸上规划到实地开工的跨越，将直接带动西虹桥青浦和北虹桥嘉定的发展，且此两区域未来发展的方向主要是打造生产型服务综合区，因此建议在下个季度可重点关注青浦、嘉定区域的厂房类物业投资。

　　 上海迪士尼乐园4月8日正式破土动工，总投资达245亿元，相关专家预计上海迪士尼乐园专案将对上海100多个产业产生直接或间接带动。而在工业物业方面，迪士尼的开工，对浦东川沙及周边地区的物业或带来巨大的推动作用，迪士尼在旅游业及服务业方面的直接带动将使与之有密切关系的物流仓储成为投资热点。因此可重点关注川沙物流园等相关园区的发展动态以寻找最佳投资时机。