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2011年上半年上海市工业土地一级市场供给与交易报告
cf.zhaoshang-sh.com 2011年08月16日13:47 厂房资讯

一、供给分析

图1. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应面积及所占百分比

图2. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应数量及所占百分比

 
地块数
土地供应面积(公顷)
原浦东
5
16.32192
闵行
13
29.80177
宝山
4
15.12013
原南汇
18
66.85494
嘉定
29
79.27205
松江
18
63.84366
青浦
26
44.1481
奉贤
30
95.54253
金山
48
166.8668
崇明
7
51.06607

表1. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况

    2011年上半年上海市共出让工业地块198幅,总出让面积为628.83801公顷。上半年除市区外,其它地区皆有土地出让。从各区县土地供应的数量上来看:嘉定、奉贤、金山3个区域的土地供应数量较多,分别为29、30、48幅;其中金山区出让的48幅工业土地中有29幅位于金山工业园区内;从各区县土地供应面积上来看:工业土地出让面积较大的区域仍集中在金山(166.8668公顷)和奉贤(95.54253公顷)这两个上海南端的区域;尤其值得关注的是,上半年青浦地区共出让工业地块26幅,单幅地块的面积比较小,总出让面积仅44.1481公顷;崇明县共出让了7幅工业土地,但出让面积高达51.06607公顷,且单幅地块面积都比较大,随着长江隧桥的开通,上海市至崇明的交通瓶颈被打破,崇明地区的发展越来越受到政府和企业的重视。

    从出让地块的单幅面积来看,3公顷以下的小面积地块共125幅,占到总出让地块数的63.13%;10公顷以上的地块共7幅,这7幅地块中的最大的一幅位于金山工业园区内,总出让面积为22.09628公顷,为上海联东金熠投资有限公司拍得,该地块为联东地产在金山大手笔投资的联东u谷•南上海国际企业港项目的一部分,据悉,整个项目占地1700多亩,总投资42亿之多,建成后将成为金山区最大的生产型服务业基地。

    从出让土地的使用类型来看:用于加工制造类的工业地块仍是上半年上海工业土地的出让主角,共有178幅,总出让面积达542.22996公顷;作为物流仓储使用的土地有10幅,共46.91985公顷,占总出让面积的7.46%,主要集中奉贤和嘉定地区;产业类型为软件和信息服务业的出让地块有4幅,合出让面积18.29554公顷,这4幅地块位于青浦和闵行地区,出让面积不大,但充分体现出青浦着力打造软件和信息服务业基地的产业规划,据悉,《青浦区促进软件和信息服务业发展若干意见》也即将出台;作为研发中心的工业地块共6幅,出让面积合21.39266公顷,6幅地块均位于嘉定地区,且产业类型80%都与汽车相关,嘉定区的汽车产业链在不断完善,正从汽车零部件加工中心向汽车研发总部转型。

2011年上半年出让的工业土地中出让面积、总价和单价最高地块的详细情况:

出让面积最大的地块

地块公告号 201102806 地块名称 金山工业园区金山工业区CB_200801030号地块
四至范围 东至农田,南至九工路,西至夏宁路,北至朱吕公路 产业类型 标准厂房
土地总面积(公顷) 26.41185  出让面积(公顷) 22.09628
容积率 0.8-1.5 建筑密度 不大于50%
固定资产投资强度(万元/亩)(不低于) / 中标公司 上海联东金熠投资有限公司
总价(万元) 7140 单价(万元/亩) 21.54

 

出让总价最高的地块

地块公告号 201107001 地块名称 长兴岛横沙渔港(国家一级)E2、E3地块
四至范围 东至横沙通道,西至规划渔港路,南至规划绿化分隔带,北至三岛渔业公司 产业类型 水产品加工、物流仓储
土地总面积(公顷) 13.001 出让面积(公顷) 13.001
容积率 0.6-1.5 建筑密度 小于50%
固定资产投资强度(万元/亩)(不低于) 250(万元/亩) 中标公司 舟基(集团)有限公司,上海雍嘉实业发展有限公司
总价(万元) 19500 单价(万元/亩) 99.99

 

出让单价最高的地块

地块公告号 201104602 地块名称 大麦湾工业区A11号地块
四至范围 东至A5-5地块边界,西至A5-3地块边界,南至卫星港,北至航头路 产业类型 汽车零部件制造业
土地总面积(公顷) 3.34388 出让面积(公顷) 2.74691
容积率 0.8-2.0 建筑密度 上限50%
固定资产投资强度(万元/亩)(不低于) / 中标公司 上海岱美汽车零部件有限公司
总价(万元) 9100 单价(万元/亩) 220.85

二、交易分析

 图3.上海各区县2011年上半年工业土地一级市场出让、成交和流标情况

 

 
出让地块数
已成交地块数
土地供应总面积(公顷)
已成交土地总面积(公顷)
成交金额(万元)
原浦东
5
5
16.32192
16.32192
18338.52
闵行
13
10
29.80177
23.4014
25901
宝山
4
4
15.12013
15.12013
10113
原南汇
18
18
66.85494
66.85494
70761
嘉定
29
29
79.27205
79.27205
40100
松江
18
16
63.84366
55.65719
33332
青浦
26
23
44.1481
37.28983
46874
奉贤
30
30
95.54253
95.54253
51096.35
金山
48
48
166.8668
166.8668
64103
崇明
7
7
51.06607
51.06607
32959

表2 .2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场交易情况

    2011年上半年上海市共发布了35批次工业土地的出让公告,总出让地块198幅,其中成交的地块为190幅,终止挂牌的有8幅,分别位于松江(2幅)、青浦(3幅)和闵行(2幅),土地流标率为4.04%,工业土地交易市场仍然比较活跃。上半年工业土地一级市场成交面积为607.39286公顷,成交总价为393577.87万元。其中成交金额最多的是原南汇地区,为70761万元。南汇地区成交金额最大主要因为其中几幅地块成交单价较高,如大麦湾工业区A11号地块,成交单价为220.85万元/亩,溢价率达298%;周浦都市型工业园03-14-5号北块地块,成交单价为154.30万元/亩,溢价率达206%。

三、价格分析

图4 .2008年至今上海市工业土地一级市场成交均价走势图

图5.  2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场成交均价

    由图4来看,较之2010年下半年,2011年上半年上海的工业土地一级市场成交均价涨幅较大,上涨了39%,成交单价升至43.20万元/亩,究其主要原因有两点:一、上海可用工业土地非常有限,供应日渐稀缺,2011年上海市区已没有工业土地出让,工业土地的成交单价将会不断抬升;二、国家对住宅地产的调控仍在不断加紧,商业地产投资“热”过之后,不少游资开始瞄上相对沉寂的工业地产市场,工业地产的投资火热也是带动工业土地成交均价上升的主要原因。

    由图5可以看出,在2011年上半年各区县的工业土地一级市场成交均价中,有两个地区表现不俗,就是青浦和原南汇地区。青浦地区的工业土地均价在2010年仅为31.92万元/亩, 而2011年上半年一跃升至83.80万元/亩,成交单价超越浦东地区(74.90万元/亩)列上海各区域之首,在2011上半年度出让的青浦西郊经济开发区华新绿色工业园区的7幅地块,平均溢价率高达224.27%。土地的高溢价率虽然可以带来高额利润,但也要谨防泡沫的存在。

    南汇地区的工业土地均价在2010年为36.87万元/亩,在上半年升至70.56万元/亩;南汇从09年并入浦东新区后,无论是住宅地产还是工业地产的均价都在不断上升,从36.87万元/亩到70.56万元/亩,直接上涨将近一倍,一方面源于南汇并入浦东后的巨大升值空间及同步发展优势,但另一方面不得不说还是源于市场投资资本大量流入推高土地单价,使高溢价率不断出现。

 

稿源:厂房资讯
编辑:厂房招商网
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