一、供给分析
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图1. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应面积及所占百分比
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图2. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应数量及所占百分比
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|
地块数
|
土地供应面积（公顷）
|
|
原浦东
|
5
|
16.32192
|
|
闵行
|
13
|
29.80177
|
|
宝山
|
4
|
15.12013
|
|
原南汇
|
18
|
66.85494
|
|
嘉定
|
29
|
79.27205
|
|
松江
|
18
|
63.84366
|
|
青浦
|
26
|
44.1481
|
|
奉贤
|
30
|
95.54253
|
|
金山
|
48
|
166.8668
|
|
崇明
|
7
|
51.06607
|
表1. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况
2011年上半年上海市共出让工业地块198幅，总出让面积为628.83801公顷。上半年除市区外，其它地区皆有土地出让。从各区县土地供应的数量上来看：嘉定、奉贤、金山3个区域的土地供应数量较多，分别为29、30、48幅；其中金山区出让的48幅工业土地中有29幅位于金山工业园区内；从各区县土地供应面积上来看：工业土地出让面积较大的区域仍集中在金山（166.8668公顷）和奉贤（95.54253公顷）这两个上海南端的区域；尤其值得关注的是，上半年青浦地区共出让工业地块26幅，单幅地块的面积比较小，总出让面积仅44.1481公顷；崇明县共出让了7幅工业土地，但出让面积高达51.06607公顷，且单幅地块面积都比较大，随着长江隧桥的开通，上海市至崇明的交通瓶颈被打破，崇明地区的发展越来越受到政府和企业的重视。
从出让地块的单幅面积来看，3公顷以下的小面积地块共125幅，占到总出让地块数的63.13%；10公顷以上的地块共7幅，这7幅地块中的最大的一幅位于金山工业园区内，总出让面积为22.09628公顷，为上海联东金熠投资有限公司拍得，该地块为联东地产在金山大手笔投资的联东u谷•南上海国际企业港项目的一部分，据悉，整个项目占地1700多亩，总投资42亿之多，建成后将成为金山区最大的生产型服务业基地。
从出让土地的使用类型来看：用于加工制造类的工业地块仍是上半年上海工业土地的出让主角，共有178幅，总出让面积达542.22996公顷；作为物流仓储使用的土地有10幅，共46.91985公顷，占总出让面积的7.46%，主要集中奉贤和嘉定地区；产业类型为软件和信息服务业的出让地块有4幅，合出让面积18.29554公顷，这4幅地块位于青浦和闵行地区，出让面积不大，但充分体现出青浦着力打造软件和信息服务业基地的产业规划，据悉，《青浦区促进软件和信息服务业发展若干意见》也即将出台；作为研发中心的工业地块共6幅，出让面积合21.39266公顷，6幅地块均位于嘉定地区，且产业类型80%都与汽车相关，嘉定区的汽车产业链在不断完善，正从汽车零部件加工中心向汽车研发总部转型。
2011年上半年出让的工业土地中出让面积、总价和单价最高地块的详细情况：
出让面积最大的地块
| 地块公告号 |
201102806 |
地块名称 |
金山工业园区金山工业区CB_200801030号地块 |
| 四至范围 |
东至农田，南至九工路，西至夏宁路，北至朱吕公路 |
产业类型 |
标准厂房 |
| 土地总面积(公顷) |
26.41185 |
出让面积（公顷） |
22.09628 |
| 容积率 |
0.8-1.5 |
建筑密度 |
不大于50% |
| 固定资产投资强度（万元/亩）（不低于） |
/ |
中标公司 |
上海联东金熠投资有限公司 |
| 总价（万元） |
7140 |
单价（万元/亩） |
21.54 |
出让总价最高的地块
| 地块公告号 |
201107001 |
地块名称 |
长兴岛横沙渔港(国家一级)E2、E3地块 |
| 四至范围 |
东至横沙通道,西至规划渔港路,南至规划绿化分隔带,北至三岛渔业公司 |
产业类型 |
水产品加工、物流仓储 |
| 土地总面积(公顷) |
13.001 |
出让面积（公顷） |
13.001 |
| 容积率 |
0.6-1.5 |
建筑密度 |
小于50% |
| 固定资产投资强度（万元/亩）（不低于） |
250（万元/亩） |
中标公司 |
舟基（集团）有限公司,上海雍嘉实业发展有限公司 |
| 总价（万元） |
19500 |
单价（万元/亩） |
99.99 |
出让单价最高的地块
| 地块公告号 |
201104602 |
地块名称 |
大麦湾工业区A11号地块 |
| 四至范围 |
东至A5-5地块边界,西至A5-3地块边界,南至卫星港,北至航头路 |
产业类型 |
汽车零部件制造业 |
| 土地总面积(公顷) |
3.34388 |
出让面积（公顷） |
2.74691 |
| 容积率 |
0.8-2.0 |
建筑密度 |
上限50% |
| 固定资产投资强度（万元/亩）（不低于） |
/ |
中标公司 |
上海岱美汽车零部件有限公司 |
| 总价（万元） |
9100 |
单价（万元/亩） |
220.85 |
二、交易分析
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图3.上海各区县2011年上半年工业土地一级市场出让、成交和流标情况
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出让地块数
|
已成交地块数
|
土地供应总面积（公顷）
|
已成交土地总面积（公顷）
|
成交金额（万元）
|
|
原浦东
|
5
|
5
|
16.32192
|
16.32192
|
18338.52
|
|
闵行
|
13
|
10
|
29.80177
|
23.4014
|
25901
|
|
宝山
|
4
|
4
|
15.12013
|
15.12013
|
10113
|
|
原南汇
|
18
|
18
|
66.85494
|
66.85494
|
70761
|
|
嘉定
|
29
|
29
|
79.27205
|
79.27205
|
40100
|
|
松江
|
18
|
16
|
63.84366
|
55.65719
|
33332
|
|
青浦
|
26
|
23
|
44.1481
|
37.28983
|
46874
|
|
奉贤
|
30
|
30
|
95.54253
|
95.54253
|
51096.35
|
|
金山
|
48
|
48
|
166.8668
|
166.8668
|
64103
|
|
崇明
|
7
|
7
|
51.06607
|
51.06607
|
32959
|
表2 .2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场交易情况
2011年上半年上海市共发布了35批次工业土地的出让公告，总出让地块198幅，其中成交的地块为190幅，终止挂牌的有8幅，分别位于松江（2幅）、青浦（3幅）和闵行(2幅)，土地流标率为4.04%，工业土地交易市场仍然比较活跃。上半年工业土地一级市场成交面积为607.39286公顷，成交总价为393577.87万元。其中成交金额最多的是原南汇地区，为70761万元。南汇地区成交金额最大主要因为其中几幅地块成交单价较高，如大麦湾工业区A11号地块，成交单价为220.85万元/亩，溢价率达298%；周浦都市型工业园03-14-5号北块地块，成交单价为154.30万元/亩，溢价率达206%。
三、价格分析
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图4 .2008年至今上海市工业土地一级市场成交均价走势图
图5. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场成交均价
由图4来看，较之2010年下半年,2011年上半年上海的工业土地一级市场成交均价涨幅较大，上涨了39%,成交单价升至43.20万元/亩，究其主要原因有两点：一、上海可用工业土地非常有限，供应日渐稀缺，2011年上海市区已没有工业土地出让，工业土地的成交单价将会不断抬升；二、国家对住宅地产的调控仍在不断加紧，商业地产投资“热”过之后，不少游资开始瞄上相对沉寂的工业地产市场，工业地产的投资火热也是带动工业土地成交均价上升的主要原因。
由图5可以看出，在2011年上半年各区县的工业土地一级市场成交均价中，有两个地区表现不俗，就是青浦和原南汇地区。青浦地区的工业土地均价在2010年仅为31.92万元/亩， 而2011年上半年一跃升至83.80万元/亩，成交单价超越浦东地区（74.90万元/亩）列上海各区域之首，在2011上半年度出让的青浦西郊经济开发区华新绿色工业园区的7幅地块，平均溢价率高达224.27%。土地的高溢价率虽然可以带来高额利润，但也要谨防泡沫的存在。
南汇地区的工业土地均价在2010年为36.87万元/亩，在上半年升至70.56万元/亩；南汇从09年并入浦东新区后，无论是住宅地产还是工业地产的均价都在不断上升，从36.87万元/亩到70.56万元/亩，直接上涨将近一倍，一方面源于南汇并入浦东后的巨大升值空间及同步发展优势，但另一方面不得不说还是源于市场投资资本大量流入推高土地单价，使高溢价率不断出现。
