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2012年第三季度上海工业物业指数报告
cf.zhaoshang-sh.com 2012年11月05日16:34 上海工业房地产测评研究中心

  市场概况
  根据上海统计网发布的数据,第三季度上海企业景气指数除住宿和餐饮业有所上升外,其他行业相比较上个季度都有不同程度的下降;最新发布的企业家信心指数情况也同样如此,不少行业的信心指数都比第二季度下降了不少。受外部经济环境影响,中国的经济发展速度也在不断放缓,不少企业尤其是工业企业的发展都持稳定不扩张状态。工业企业的扩张规模直接影响到上海工业物业市场的繁荣。
  第三季度上海工业物业市场整体上在需求方面,由于受经济环境影响不如前半年那么强劲,但仍有小幅度的攀升,本季度需求的主力区域开始回归到原浦东新区,这主要源于原浦东新区发展成熟的工业物业在经济相对不甚景气的情况下较受市场欢迎;而在租售均价方面,本季度上海工业物业市场租金均价和出售均价都有不同程度的上升,由于市场供应有限,仍无法满足新增长的市场需求量,供不应求的状况仍没有得到缓解。
  第三季度上海新增的供应主要在物流仓库和产业园区办公领域。本季度有两个非保税仓库项目竣工。面积达8万平方米的宝湾松江物流园区二期在完工前已被预租一空。面积达4万平方米的嘉民浦东空港物流中心也已建成,主要租户包括强生集团和瑞士历峰集团。而在产业园区方面,本季度面市的有上海浦东张江高科技园旗下的壹领御·张江项目,该项目首期开发约7万平方米,由31栋3-4层独栋商务楼组成,每栋面积1350-3000平方米。
  在投资市场,经济前景仍对投资者产生较大影响。由于投资者对中国经济增长预期降低,因此,本季度投资市场的活跃程度相对较低。对于产业地产领域,本季度一批新的开发商,包括复地和万科进入产业园区市场,上海住宅市场和办公楼市场销售的放缓促使这批开发商在其它市场寻求机会,产业地产成为他们新的开战领域。
  租售市场
  在中国经济发展速度放缓的大环境下,企业对未来经济信息指数也有所下降。在工业物业市场,虽然项目交易成交有限,但由于市场上工业物业供应的紧张及小幅攀升的新增需求量,供不应求的状态促使本季度市场上租金和售价都仍持上涨态势。根据上海招商网后台的数据统计,由图1和图3看出,2012年第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.61%;而在售价方面,第三季度上海工业出售均价较上个季度上涨了0.18%。
  从图1可以看出,2012年上海上半年工业物业郊区板块租金各区域水平变化不大。原浦东新区以1.02元/㎡/天的租金水平依然遥遥领先于其他区域;而闵行地区的工业物业租金也维持在0.8—0.85元/㎡/天区间内;其他地区,除奉贤区有小幅上涨外,其他几个区域上涨幅度都不大。从图3看,各个区域的售价分布和租金相似。虽然南汇地区被划到了浦东新区,但两个地区间的物业水平差别依然较大;宝山、嘉定、松江三个区域的工业物业水平相差不大,松江地区由于九号线松江区域的开通,不仅给松江地区带来了交通上的便利,同时也促进了该区域经济的发展,进而带动了工业物业水平的上涨。

        图1

  图2.

  图3.

  图4.
  需求市场
  根据上海招商网后台数据统计,2012年第三季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比,只有小幅攀升。据不完全统计,上海第三季度市场上对厂房类物业的新增需求量约为354820平方米。
  从图5可以看出,原浦东新区的需求占比这个季度攀升至第一,为16.67%,而被划入浦东新区的原南汇地区需求占比第三季度仅为1.80%,出现这种情况,一方面和两个地区的工业物业吸引客户类型不同有关,更大一部分原因则是在对国内外经济环境持谨慎态度的情况下,企业或投资者趋向于保值性比较强的成熟工业物业;本季度嘉定区(14.86%)和奉贤区(13.51%)的需求占比均超过了一向在工业物业方面较受市场青睐的闵行区(12.61%),在物业设施状况类似的情况下,市场对价格上具有较大优势的区域有天生的喜好;需求区域的变化一方面源于区域市场物业供应的差别,另一方面,和当下的市场环境及各个区域的产业扶持有关。
  从6可以看出,第三季度,上海地区1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力,需求占比为38.82%;1000㎡以下的物业需求占比为31.18%,相比较第二季度,有一定程度的上浮,这主要源于企业对市场的预期仍持谨慎态度,面对宏观经济下行压力,企业小幅度的扩张可能更有利于躲避未来可能出现的风险;另外市场对于3000㎡—8000㎡中大型区域的需求也略有回升。
  从图7、图8可以看出,第三季度无论是市区还是远郊区域,对多层物业的需求都已经远多于单层物业,这表明上海的现代服务业发展方向对物业需求市场有较大影响;另本季度各个地区的物业面积需求集中在3000平方米以下的物业,即使是在松江、奉贤、青浦等远郊区域,市场上对8000平方米以上大面积工业物业的需求也不是很多,不少现象表明,现在市场上对工业类物业的需求主力开始有大型工业类企业向中小型研发、轻工型企业转变,这和上海市所提出的产业发展方向是一致的。

        图5.

  图6.

  图7.

  图8.
  投资建议
  虽然第三季度由于外部经济环境的因素影响,对仓储物流物业的需求有所放缓。但市场上物流仓库的供应依然非常紧缺,随着中国零售消费市场的强劲增长,上海市场对仓库的租赁需求依然强劲尤其是上海西区,不少企业对未来仓储物流市场表示将持续关注,因此可以预料,在第四季度物流仓储物业仍是抢手的工业物业之一。
  市场对优质办公物业的需求仍没减弱。市场整体需求放缓,但投资者依然非常活跃。在全球经济放缓的情况下,非中央商务区的办公物业越来越受到企业和投资者欢迎。因此郊区研发办公、商务独栋仍是较有潜力的投资。

稿源:上海工业房地产测评研究中心
编辑:上海工业房地产测评研究中心
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