市场概况：

上海市工业生产及出口从2月份开始止跌回升。从上海统计网发布的最新数据看，上海工业生产总值2月份回落到正常状态，从2012年第二个月开始，上海的采购经理指数也开始恢复到50%临界点以上，这意味着上海工业企业发展回暖态势明显。这从某种程度上为上海工业物业市场带来了利好。

随着上海工业用地的日趋紧张，工业物业市场受其直接关联，租售市场依然旺盛。第一季度虽受春节假期影响，但整体工业物业市场租售水平仍呈上扬态势。2012年开年季度上海工业物业市场租金相比较2011年第四季度环比上涨0.15%，售价环比上涨0.51%。第一季度环比涨幅较小，主要受国家经济形势不稳定及上海产业结构调整等因素影响。

在上海工业物业投资领域，投资者越来越趋向理性。由于工业地产本身具有投资回报周期长，前期投资大及专业性要求较高等特点，从市场层面上可以看到，一些有投机苗头的游资不如先前明显，工业地产领域市场自动筛选下来的投资者最终会是那些对工业地产有一定研究的专业开发商及实业企业。第一季度，普洛斯在临近临港新城的奉贤港区收购了其第19幅地块。同期，近铁运通租用了普洛斯位于上海浦东国际机场约四万平方米的仓储设施，屈臣氏取得了位于浦东浦江镇1.2万平方米的仓储用地。

在需求市场方面，2012年第一季度上海工业物业市场在需求数量上基本与2011年第四季度的需求数量持平。在区域选择上，需求嘉定和青浦地区工业物业的企业占比首次超越了原浦东新区的占比，以13.99%的占比并列郊区板块区县首位。可以看出，在物业地理位置选择上，需求企业不再非浦东地区不要，开始更理智的选择适合企业长期发展的远郊区域。

租售价格

受国际经济前景不稳及市场供应趋紧等综合因素影响，2012年第一季度上海工业物业的整体租售市场仍呈上行态势。根据上海招商网后台的数据统计，由图Q1-3和Q1-4看出，2012年第一季度上海工业物业租金均价环比上涨0.15%，同比上涨3.17%；工业物业出售均价环比上涨0.51%，同比上涨3.00%。

从图Q1-1可以看出，2012年第一季度，上海工业物业各区域租金水平与上季度基本持平，浦东以1.039元/㎡/天的租金相比较2011年第四季度来说，有轻微的下降，但依然遥遥领先其他区县；嘉定、宝山和松江地区正在成为同一个梯队，稳定徘徊在0.61—0.64元/㎡/天的范围内；原南汇地区工业物业市场租金水平本季度略有下降，但该区域的工业物业售价却依然涨声不断，从图Q1-2可以看出，本季度原南汇地区售价和松江地区售价基本持平。

Q1-1

Q2-2

Q1-3

Q1-4

需求市场

根据上海招商网后台数据统计，2012年第一季度上海工业物业市场在需求数量上基本与2011年第四季度的需求数量持平，上海第一季度共有518户需求租赁厂房的企业。从图Q1-5可以看出，其中需求嘉定和青浦地区工业物业的数量最多，均占比13.99%；其次需求较多的是闵行地区，需求占比为11.70%，而原浦东地区和南汇地区由于前两年的需求过旺，新增和存量物业都非常有限，本季度相比较上季度需求锐减，尤其是原南汇地区，需求占比从2011年第四季度的11.71%减至今年第一季度的6.65%。需求区域的变化一方面源于区域市场物业供应的差别，另一方面也可以看出企业在选择工业物业方面也越来越趋于理性，不再单一的盯紧浦东。由于上海产业转型的加速，不少工业企业在逐渐的撤出上海，工业类企业对近郊的需求开始减少，将目标转向临近江浙地带的远郊地区，市场上对松江地区的需求本季度略有上涨，占比从去年的9.33%升至第一季度的11.24%。

从图Q1-6可以看出，1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力，需求占比依然维持在40%以上；在内外经济发展不明朗的情况下，不少企业的扩张持谨慎态度，本季度3000-5000平方米中大型面积的物业较受欢迎，有13.30%的企业需求此类大小的物业，其中也不乏一些投机客户；而对于5000平方米以上较大物业的需求则相对减少。

分区域来看，从图Q1-7可以看出，在青浦、嘉定、松江等远郊区域，市场需求仍然以大面积的工业物业为主，且对单层厂房的需求居高不下；而浦东、闵行、宝山等近郊区域，市场需求以3000平方米以下甚至1000平方米以下的小面积工业物业为主，且需求物业类型主要为既可以办公又可以做仓储或轻工生产的多层厂房物业为主，这主要和企业的产业类型相关。研发类企业或轻工类企业对厂房本身属性要求相对较低，但由于业务特点对厂房的地理位置主要求较高。

Q1-5

Q1-6

Q1-7

Q1-8.

投资建议：

随着上海对产业结构调整的加速，原来占地面积较大但容积率和建筑密度小的工业厂房尤其是单层厂房正在处于调整的范围内，因此较多的投资者开始关注符合未来产业发展方向的多层厂房甚者研发办公类楼宇。

另一方面，随着上海市中心区域商务成本的提升，不少公司甚者跨国企业都开始在市郊商务园寻找办公场所。这也预示着，未来市场的注意力会从市中心向市郊办公转移，那么配套完善、性价比高的商务园区将是未来工业物业领域抢手的香饽饽。因此有意向投资工业地产领域的，可多关注商务园区未来的升值潜力。

上海工业房地产测评研究中心

2012．4