市场概况
　　根据上海统计网发布的最新数据，10月份上海外商直接投资合同金额为15.43亿美元，其中第二产业为0.92亿美元；11月份外商直接投资合同金额为15.99亿美元，环比增长了
　　3.63%，其中11月份第二产业外商直接投资合同金额为2.48亿美元，环比增长了1.7倍之多。虽然相比较去年同期略有下降，但是可以看出未来的经济形势在逐渐的好转，企业对未来经济的预期也很乐观。11月份上海完成规模以上工业生产总值2646.73亿元，较10月份工业生产总值增长1.78%。2012年第四季度的主要经济指标均利好工业物业市场。
　　第四季度上海工业物业市场虽然项目交易成交有限，但由于市场上工业物业供不应求的状态仍然存在，促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。在市场需求方面，据上海招商网不完全统计，上海第四季度市场上对厂房类物业的新增需求量约为343000平方米，受季节性因素影响，较第三季度总需求量略有下降。在整个经济形势放缓的背景下，较小面积的工业物业易受市场青睐，准备扩张的企业和新生的企业对未来都保持谨慎状态。
　　在工业物业市场供应方面，2012年第四季度上市的有位于上海国际汽车城零部件工业园区内的国家汽车及零部件出口基地（上海）公用型保税仓库一期，仓储面积为3000多平方米，预计明年将扩建二期6000—10000平方米；另未来上市的还将有星火开发区的标准厂房四期，总面积达64485平方米，或可以缓解一部分市场需求。
　　据上海财经大学发布的最新调查结果，第四季度上海投资者信心指数为110.24点，比三季度升2点。本季度上海市投资环境信心指数为116.46点，较上季度上升9.15点。指数值继续回升，表明上海市投资者信心趋向稳定。在工业物业市场，本季度投资市场也比较活跃。复星医药准备投资35亿元在上海张江新建创新研发基地，目前该项目已经开工；海亮集团将投资16亿元在金山廊下镇建海亮长三角有机食品加工基地，该项目预计占地500亩。
　　租售市场
　　虽然上海经济整体增速放缓，但总体仍是乐观前行状态，产业和企业的转型、转移等信号明显。第四季度，在上海工业物业市场，虽然项目交易成交有限，但由于市场上工业物业供不应求的状态仍然存在，促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。根据上海招商网后台的数据统计，由图1和图3看出，2012年第四季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.30%；而在售价方面，第三季度上海工业出售均价较上个季度上涨了0.88%。
　　从图1可以看出，2012年上海第四季度工业物业郊区板块租金各区域水平变化不大。原浦东新区以1.024元/㎡/天的租金水平依然遥遥领先于其他区域，环比增长0.39%；青浦地区租金第四季度跃入0.6—0.7元/㎡/天区间，租金上升到0.604元/㎡/天。从图3看，各个区域的售价分布与上季度相比变化不大。南汇地区被划到了浦东新区后，工业物业升值潜力大幅提升，南汇地区工业物业的售价水平和宝山、松江等地水平较为接近；除金山地区工业物业售价相比上个季度略有下降外、奉贤、青浦等远郊区域第四季度工业物业售价均有有小幅上升。

　　图1.

　　图2.

　　图3.

　　图4
　　需求市场

　　图5.

　　图6

　　图7.

　　图8.
　　根据上海招商网后台数据统计，2012年第四季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比，略有下降。据不完全统计，上海第四季度市场上对厂房类物业的新增需求量约为343000平方米。
　　从图5可以看出，第四季度上海各区域对工业物业需求相比较上个季度变化较大，其中比较明显的两个变化集中在市区和松江地区。由于上海对不同区域产业定位的不同，加上市区本身工业物业存量及新增有限，第四季度市场对市区的工业物业需求占比下降了5.87%，本季度需求占比仅有4.04%。与之形成明显对比的是松江地区，本季度松江地区工业物业需求占比为16.67%，环比上升了7.66%，可以看出上海工业物业市场对区域存在明显选择性。另外，第四季度市场对嘉定地区的工业物业需求量较多，需求占比为18.69%，和原浦东新区并驾齐驱。
　　从6可以看出，第四季度，上海地区1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力，需求占比为40.00%，相比较上个季度上升了1.18%；1000㎡以下的物业需求占比为33.79%，环比上升了2.61%。在企业对市场预期不明朗的情况下，较小面积的工业物业易受市场青睐，一方面源于市场上新生企业增多，另一方面企业处于谨慎扩张状态，所谓船小好调头，一旦出现风险，小面积物业不仅利于躲避风险，也可更大程度降低损失。
　　从图7、图8可以看出，第四季度无论是上海近郊还是远郊区域，对多层物业的需求都已远多于单层物业，随着上海的现代服务业发展方向对物业需求市场的影响，未来厂房类物业或演化为办公、生产一体化的小型商务园区型物业；另本季度各个地区的物业面积需求集中在3000平方米以下的物业，即使是在松江、奉贤、青浦等远郊区域，市场上对8000平方米以上大面积工业物业的需求也不是很多，不少现象表明，现在市场上对工业类物业的需求主力开始有大型工业类企业向中小型研发、轻工型企业转变，这和上海市所提出的产业发展方向是一致的。
　　投资建议
　　据国家信息中心预计，2013年GDP增长在8%左右，相比较过去十年9%以上的年平均增长率，国内经济增长放缓及全球经济衰退将迫使消费者理性购物。消费模式的改变和越来越便捷的网络购物催生了市场对优质仓储物流物业的需求。随着仓储物流市场需求的持续旺盛，加上市场上对于仓储物业供应有限，未来仓储物业仍将是非常抢手火热的工业物业。
　　由于市中心写字楼租金上涨，企业办公区域纷纷向外围搬迁，未来研发办公类物业将保持供求与需求两旺的趋势，非中央商务区的办公物业越来越受到企业和投资者欢迎。因此郊区研发办公、商务独栋仍是较有潜力的投资。