图1.

 

图2.

 

 

    2013年全年上海工业土地一级市场共出让地块300幅，2012年为447幅，2011年为492幅，可以看出，上海工业土地出让的地块数在逐年减少；2013年上海工业土地一级市场总供应面积957.12公顷，相比较2012年上海工业土地一级市场总供应面积减少了503.94公顷。无论是在出让地块数量还是土地供应总面积上，上海工业土地的供应都在逐年减少。

 

    从各区县工业土地供应的数量上来看：奉贤仍是上海工业土地出让的大户，2013年度奉贤全年出让地块总数75幅，占上海工业土地地块出让总数的25%；金山和浦东地区（包含原南汇）出让地块总数相同，均为56幅，占上海工业土地总出让数量的18.67%；而闵行地区2013年度出让的地块总数量为13幅，在上海各区域（除市区外）中，数量最少，相比较2012年的45幅工业土地出让数量，大幅减少。而崇明地区，2013年没有工业土地出让。不同区域每年的工业土地存量增量不同，但总体来看，每个区域的供应数量都在减少。

 

    从全年度各区县工业土地供应面积上来看，大浦东地区工业土地供应总面积最多，为262.89公顷，占上海工业土地总出让面积的27.47%；而奉贤地区，虽然总出让地块数量在上海各区县中最多，但总出让面积为204.46公顷，次于浦东地区。2013年上海市区有一幅工业土地出让，总面积为4.4公顷，这也是近两年来的市区首块工业土地出让。

 

    从出让地块的单幅面积来看，2013全年上海工业土地一级市场中出让面积在3公顷以下的地块206幅，占到总出让地块数的68.67%；10公顷以上的大面积地块11幅，占到总出让地块数的3.67%；2013年上海工业土地一级市场中出让面积最大的地块为位于浦东新区的[浦东新区金桥Y000701单元23-01地块]，总出让面积为477814.5㎡，产业用途为汽车制造，中标公司为上海通用汽车有限公司。

 

    从土地出让的使用类型来看，2013年度出让的300幅工业地块中，产业类型为生产、制造类用途的工业土地出让共有248幅，面积78.34192公顷，占上海工业土地总供应面积的82.67%，仍是上海工业土地出让中的主流；作为物流仓储用途的土地有5幅，面积共25.6087公顷，占上海总供应面积的2.68%，主要集中在浦东外高桥、洋山港、金山、青浦等地；信息服务类和研发类用途土地7幅，共21.5831公顷，占供应面积的2.26%，相比较2012年的占比1.89%，有所上升。随着上海的产业结构转型，相信以后将会有更多研发服务类地块出让。

 

 

 

图3.

 

 

图4.

 

 

图5.

 

     2013年度上海市共发布了107批次工业土地的出让公告，总出让地块300幅，截止2014年1月16日成交的地块为282幅，未成交的地块有18幅，成交率为94%，但是由于统计期间，有两个批次的出让公告仍在竞买期间，因此粗略估计2013年年度的成交率为96%左右，流拍率为4%。截止2014年1月16日，2013年度工业土地一级市场已成交面积为877.12公顷，其中总成交面积和总成交金额最多的区域是浦东新区，分别为253.77公顷和28.61亿元。由图3和图4中可以对比看出，嘉定地区总成交面积为30.66公顷，而市区仅为3.72公顷，但是嘉定地区的总成交金额远低于市区的总成交金额，市区为4.7481亿元，而嘉定地区成交总额仅为1.4415亿元，从中可见土地单价的差别。

 

 

 

图6

 

 

图7.

 

    从图7上海工业土地成交均价走势图看，2013年度上海工业土地一级市场成交均价为57.33万元/亩，较2012年上海工业土地均价有大幅上扬，全年平均上涨了41.66%，几乎上涨了一半之多。之所以2013年上涨这么多，市区的工业土地均价贡献是一大因素，其次随着上海工业土地供应逐年减少，僧多粥少，涨价是市场规律。

 

    具体到各个区县，市区（闸北区彭浦镇334街坊87丘地块）以850.66万元/亩的成交均价无可争议的居于上海各区首位。浦东新区由于计入了原南汇地区，整个大浦东地区的土地成交均价为75.17万元/亩，次于闵行区的75.94万元/亩。与2012年对比，其他区域的工业土地一级市场成交均价都有不同程度的上涨，以青浦地区尤甚。青浦区的工业土地成交均价从2012年的28.57万元/亩上升到2013年的66.33万元/亩，均价平均上涨了132.17%，上升了一倍之多。

 

    青浦区工业土地出让均价大幅起伏，主要和当年出让的土地类型相关。相比较来说，作研发用途的土地对比生产、制造类用途工业土地均价较高，2013年研发服务类工业土地出让平均单价为274.52万元/亩，其中研发用途的浦东新区张江高科技园区中区C-8-1-1地块成交单价高达608.32万元/亩。

 

    从上海工业土地出让总趋势也可以看出，随着上海对现代服务业、高新技术等的倾斜支持，电子通信、互联网服务等产业类型土地开始增多。