近年来，融自然、人文、科技为一体的各种科技工业园区逐渐取代了厂房，成为工业地产的代名词。据悉，上海工业园区的发展已成规模，南汇、青浦、宝山等工业园区汇集了大批中小企业。由于这些工业园区大多位于上海中心城市的郊区和边缘地带，租金相对低廉，竞争优势明显，因此对中小型企业有较大吸引力，而且眼下正是机会。本次专栏将为读者介绍两处上海近期热门的工业园区，希望能为广大中小企业投资创业进行参考。
高回报率炒热工业园
为什么工业园区备受投资客的青睐呢，这其中又有哪些特殊的原因吗？
一位业内人士分析，一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素———土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为每平方米480元，约为每亩32万元。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。
另外，高额的回报率也是众多企业紧盯工业地产的重要原因。资料显示，目前工业地产的投资回报率在8%～12%、最高可达15%，而且投资回报相对更为稳定。但这个数字背后，还有更大的回报空间。
据了解，海外投资机构除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对它们来说不算障碍。它们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，返租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约的工业物业产品。
此外，工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且大幅拿地，地价自然更加便宜。同时，建成后的工业园区，会吸纳当地的一大部分人就业，也会解决当地高校毕业生的就业问题，这样的项目没有地方政府能够拒绝。
强攻化工业金山工业区引资百亿
随着上海石化四期工程的开车成功、上海化学工业区开发建设的步伐加快，以及赛科90万吨乙烯等一批重大化工和公用工程项目的启动，金山地区主打“化工业”的特色愈发明显，更为金山发展化工延伸产业及其配套服务业提供了良好的条件，金山工业园区正逐渐成为企业投资的新热点。
一业特强多业发展吸引众多企业入驻
依托大型化工企业和化工产业区，金山区全力打造上海国际化工城，建设生态型、集约化、多功能的以精细化工为引领、石油化工为基础的先进制造业基地、都市现代农业基地和配套服务业基地，把金山区建成地方文化特色浓郁、人居环境优美的现代化滨海新城。
金山工业区作为全区“三区一线(金山工业区、现代农业园区、新城区和海岸线)”发展战略的一部分，将依托上海雄厚的现代高新技术产业基础和丰富的高素质人力资源，重点发展高新技术产业，努力形成一个各产业环节有机衔接的现代高新技术产业群。
目前，金山工业区已引进外资项目31个，增资项目6个，总投资6.89亿美元，完成合同外资24864万美元；引进内资项目65个，投资总额74.4亿元；有56个项目开工建设。其中，金井特线工业(上海)有限公司、上海福助工业有限公司、上海米兰普洛机械电子有限公司等18个项目已经竣工投产；上海华东电器有限公司、上海东冠纸业有限公司(二期)、上海亚龙工业集团有限公司(二期)等一系列重点企业33个项目正在加紧建设中，开工建设面积达46万平方米。
目前，完成工业区网格道路25.8公里，在建9.2公里，完成上水、电力、通信、天然气等四大管线敷设约93公里，完成工业性投入约30亿元。
今年1—8月，完成工业总产值34.4亿元，同比增长62.9%，上缴各类税收2.38亿元，同比增长35.04%。外资到位资金4275万美元，内资到位资金9.8亿元。
地理占优方便沪浙企业贸易往来
随着杭州湾跨海大桥的加紧建设，金山工业园区将成为浙江进入上海的桥头堡。据了解，2005年，金山工业区共吸引了外资企业30余家，投资总额达到48414.3万美元。
金山工业区位于上海西南，杭州湾北岸，金山区东部，是2003年9月经上海市政府批准成立的市级工业区，也是上海最大的工业园区之一。园区地理位置优越，距金山新城6公里，距上海市中心55公里，距浦东国际机场63公里，距虹桥机场48公里，距杭州湾大桥33公里。
金山工业区内有五条高速公路，短线可通往江浙沪，长线直至黑龙江和海南。同时，五条高速公路及金山铁路支线、320国道等纵横金山全境。据金山园区政府规划，当区域完全开发后，将从上海市区引进轻轨线，在区域内形成环路，更好地联系金山和上海市区，并为居民和产业区员工提供便利完善的交通。
据悉，金山工业园区规划总面积58平方公里，园区以“新型工业化带动农村城市化”为开发主题，借鉴国内外著名工业园区的设计理念、建设经验和成功的发展模式，进行科学规划，合理布局，创造一流的投资环境，未来的园区将逐步形成一个国际化、现代化、生态型的高标准国际综合工业园区。整个工业园区分为一个主中心、一个新金山国际城和两个产业园，有商务、研发中心、体育场、度假村等配套设施。目前，园区内实现九通一平基础建设，包括通路、通电、通排污水、通排雨水、通天然气、通宽带，土地平整，靠近亭卫公路、超过5平方公里的区域基本完成基础建设。
工业园区充分体现生态化、个性化、现代化，是上海市一流的工业开发区，区内已基本形成机械制造、生物医药、电子信息、食品加工、塑料、塑胶制品等产业。
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