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温州资本指向工业地产 低价土地引资项目关注
上海厂房网 2006年10月20日15:04 中新浙江网
雄厚的温州民间资本悄悄瞄准工业地产,但凡以低价土地引资的项目都为温州人所感兴趣。前期投入者已经尝到了甜头,产生了羊群效应。

中央对房地产业进行宏观调控,七税八税的上来,使得商品房投资不确定因素增加,小煤窑也被北京三令五申要下令关闭。众所周知,在过去的几年里,房地产和煤炭业属暴利行业,而且,退出变现又比较容易,向来被温州人所看好。但是,在阵阵政策冷风之下,温州人选择了退出。于是,大量民间资本囤积在银行,找不到出路。下一个暴利机会在那里,这是温州资本在考虑的事情,曙光就在工业地产上,事实上前几年投入者已经有了收成。

温州是制造业比较发达的城市,由于本地的土地资源有限,并且价格较高,很多做大了的企业就在上海、无锡等经济发达城市寻找机会。结果发现,所获得的工业地产增值幅度大大高于主营业务的增值。净资产的大幅提升,主要在地块的增值上。但是,这都是圈内的事,不为外界所知。盈利模式的明朗化还得益于国土资源部新近出台的政策,接下来要对工业用地实行拍卖挂牌等措施。甚至有官员称,这个政策可以使工业用地价格提升百分之五十。这个政策让温州资本躁动不安,纷纷出击各地工业用地。赚钱要早,这是中国的现实。

不久前,浙江某一地方首次进行工业地块使用权拍卖,结果,一家温州服装企业以每亩约七十万元人民币的价格买下。这让温州资本更是眼睛为之一亮,既然服装企业都能承受得了这么高的工业地价,那么,目前仅仅十几万甚至几万元一亩的工业用地,上涨空间是显然的。于是,手中协议获得并持有工业地块者乐得合不拢嘴。某地有地块刚刚和政府达成协议,尚未交纳地款,就有人提出让其加价四十万元转让。

买下工业用地之后,马上盖厂房,厂房的造价不高,大约每平方米五百元,时间也就几个月,然后将厂房连地块评估抵押贷款,将自有资金退出。接下来,就可以待价而沽了。中国规定,土地使用权是不能作为抵押的。

虽然,各地方政府的招商引资都是要求有真正的项目投资的。但是,温州资本更青睐于短线的进出,而不是长期投资。好在是铁打的营盘流水的兵,官员总是升迁调动的,他们要的是当前的数字,而不是长期的发展。没有人会钉牢你的项目,到时,厂房或出租或出售,都是可以的。在浙江某城市,低价时拿的地块,拖了好几年,现在才盖了厂房出租,市盈率不到三倍,也就是说不到三年就可拿回成本,不要说自有资本利润率非常高,就算是成本利润率也是奇高的。

当然,不是所有工业用地价格都会飞涨的,只有经济发达地区,政府做出规划并投入资金做好前期工作的地块才有增值的潜力,现在不少温州人组团到处寻找工业用地的投资机会,在这个领域内,很快就会成长出一批富翁来。

其实,工业用地应该由地方政府规划投入,建成厂房后出租,而不是将土地使用权以出让的方式操作,人为造成暴利者。
 
稿源:中新浙江网
编辑:厂房招商网
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