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地产商的新奶酪:上海工业用地“变脸”成新宠
上海厂房网 2006年10月27日11:33 21世纪经济报道

上海住宅开发的利润神话正在逐步退色。工业用地及其可能产生的巨大利润空间,成为开发商的新奶酪,尽管这类用地还面临政策变化的不确定因素以及利润公平的市场争论。

两条低成本“捷径”

在寻找上海房地产下一个利润增长点的队伍中,张小传和他的“财富兴园”团队已经迈出了第一步。

“上海中心城区商务成本不断上升,特别是办公物业售价、租金节节走高,这对那些前景看好但实力有限的中小型企业来说,经济上却很难承受。这类企业的商办物业需求就是我们的目标市场。”

初来上海楼市淘金的上海财富兴园置业发展有限公司(以下简称“财富兴园”)董事长张小传,把眼光投向了郊区的园区商办楼市场,“针对这一特定市场需求,我们根据中小型企业的经济承受能力投资开发了财富兴园·国际企业公园,以低商务成本为卖点。”

张所说的这个项目,位于上海郊区松江的车墩镇,由多条高速公路与上海市区及上海周边区域相连。总建筑面积28万多平方米,总投资约8亿元,分三期建设,2008年全部建成,项目建成后可入驻200余户企业。其中,一期8.3万平方米将于今年底完工。

公开资料显示,兴园置业是湖南富兴集团下属的一家房地产公司,成立于2004年3月,注册资本1.1亿元人民币。

“财富兴园建成后,采取租售并举、以售为主的消化方式,目前售价初步定在4200-4400元/平方米,租价为每天0.8-1.2元/平方米。”财富兴园置业总经理范立平介绍。

复旦大学世界经济系主任华民认为,“与市区商用物业目前动辄销售均价数万、日租金1美元/平方米左右的高商务成本,财富兴园对中小型企业而言确实有较大成本优势。”

值得注意的是,即使与松江车墩目前的住宅均价相比,财富兴园的售价也相对较低,作为一个园区办公物业,如此定价的唯一解释就是低成本。

“项目用地属于工业配套用地。”张小传透露,土地来自当地政府批租,在项目报批时也是以套为单位申请,因此每套物业都有产权证。

尽管张并没有透露这幅批租的工业配套用地具体成本,但可以肯定的是,与其他相同售价水平的物业相比,其土地成本无疑有很大优势。

无独有偶,由同济科技(600846)旗下公司上海同济杨浦科技创业园有限公司投资的上海国际设计中心同样是在原工业用地的基础上,走了另一种低成本“捷径”。

知情人士透露,该项目由同济科技出资4.7亿元打造,项目位于隶属于同济科技园国康基地的杨浦区国康路50号地块(原上海第十二服装厂厂区),为同济科技园国康基地二期工程。整个地块占地面积9127平方米,功能以办公为主,兼设辅助性商业文化设施,总建筑面积47002平方米。

“该地块原属工业用地,且不属于园区土地,公司首先通过土地置换的方式,将该地块纳入园区,随后因属创意产业,在性质变更上得到当地政府有关鼓励政策支持,已顺利转为办公性质。”同济科技旗下公司有关人士向本报记者透露,该项目建成后,将正常上市销售,目前初步定价在2万元/平方米以上,有房产证。

同济科技2005年年报显示,国康路上海国际设计中心项目的土地使用权、建筑规划许可证等手续已基本完成。今后几年当中,上海国际设计中心等主要项目将会为公司取得较好的效益。

利益与公平之争

上海政府“十一五”规划明确提出要加快现代服务产业的发展,建立现代服务产业集聚区。

据介绍,上海市将规划建设20个左右现代服务业集聚区,2006年全面建设启动,2007年取得阶段性成果,2010年基本完成。

“现代服务业集聚区建设就是一个很好的落实点、聚焦处和突破口。”张小传的财富兴园显然充分利用了这一点,同时得到当地政府支持。

该项目已被列为松江区上海服务产业集聚区建设重点项目,车墩镇重点跟踪服务项目,同时享受市级工业园区、低商务成本试点园区、地方财政扶持等诸多优惠政策。另外,“入园企业凡在2006年底以前发生当年纳税的,其缴纳的企业所得税、营业税、增值税地方财政留成部分的90%扶持给企业;2007年1月1日至2007年12月31日地方财政扶持政策,主要包括企业所得税、营业税和增值税三大税种的优惠”。

凭借政策优势,在诸如工业配套用地、园区土地、老工业厂房土地等地块上运作的各类项目,往往能够和其他通过公开招投标渠道获得的商办土地上所建项目一样上市销售、同档次定价,而后者往往仅土地成本就高不少,前者充分利用这一优势,创造利润“神话”。

事实上,类似利用相关工业用地成本造市场化产品的机遇,在上海还不少。

仅园区土地及老工业厂房这类土地,根据今年5月9日,上海市经济委员会副主任乐景彭在市工业区工作会议上透露的情况,未来5年,上海将淘汰3000-4000家劣势工业企业,腾出20-30平方公里土地,这些地主要集中在市区,郊区较少,市区除黄浦、静安、卢湾很少外,其他几个区都有不小的量,杨浦、闸北、普陀等老工业区最为集中。

上海市徐汇区经委主任李忠铮曾向本报记者透露,类似的工业用地仅徐汇区就有80万-100万平方米,大的地块达到60万平方米,小地块在1万平方米左右。“在这些整合过程中,土地及物业价值得到再生,并使多方获利。”

另外,一份通过媒体透露的某研究机构最新数据显示,截至8月底,今年上海的土地交易总量为900多公顷,其中,协议出让的工业用地占的比重高达50%,住宅出让用地占32%。

“来自各级政府的政策支持无疑在投资开发成本和吸引买家等方面,令开发商享有先天优势。”有分析人士坦言,“从项目本身的打造及其模式价值而言,是不错的,但是在项目本身之外,把所在土地使用情况放在工业相关用地市场公开公平的出让趋势下看,还有值得商榷的地方。”

“更何况,通过协议出让的工业用地等各类入市土地,对大部分市场参与者而言,至今还是知之甚少。尤其当这类获取成本较低的土地借助相关扶持政策获得市场化的使用性质时,多少会在市场公平等方面存在争议。”
稿源:21世纪经济报道
编辑:厂房招商网
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