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外资聚赌工业地产
上海厂房网 2006年11月21日11:34 网易
由七幢单层仓库组成的欧罗园位于上海浦东空港附近。2005年11月,这个占地面积8万平方米的物业,被以1.2亿元的价格转让给了淡马锡控股旗下的新加坡枫树物流房地产信托基金。因有了DHL、Sagawa等大客户撑腰,枫树信托自信满满:这项物业扣税后的年净收益将保持在8.1%至11.4%之间。对于投资工业地产的基金来说,这是一个理想的数字。

此前,普洛斯在中国的工业地产领域一枝独秀。与枫树信托同来自新加坡,先前一步进入中国的腾飞地产虽开发了不少项目,但与普洛斯并不在同一量级。在中国刚刚启动不久的工业地产领域,几大房地产信托基金的齐聚让不少人相信,一波全面的投资热潮即将到来。

一年之后,工业地产商不得不重新对中国市场做出评价。2006年,成为国内房地产市场颁布政策最多的一年,先有国六条,然后有国六条细则,随后土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入等纷纷走上前台。期间,还伴有调高工业用地基准价的风声传出。这些政策显示了政府部门要为房地产市场降温的决心。对于工业地产商来说,10万元买一亩地的时代已经渐渐远去。

对于刚刚焕发起在中国工业地产领域投资热情的国外投资者来说,下一步将何去何从?

鱼贯而入

外资觊觎工业地产并非始于普洛斯。以投资北京亦庄诺基亚星网物流园而闻名的腾飞地产,早在2001年之前,就在中国参与开发了多个与港口、物流园区建设相关的工业地产项目。彼时,物流地产一词尚未引进。在2001年星网物流园的开业仪式上,与几家物流公司的老板高调相比,腾飞地产总裁张雪倩的亮相几乎没有引起任何媒体的关注。

两年之后,打着“物流地产”大旗登陆的普洛斯开始了其广为人知的中国布阵,上海、苏州、广州等地的大批地块纷纷被收入囊中。

2006年1月,规模仅次于普洛斯的美国二号工业地产巨头AMB宣布,投资约1330万美元从爪哇控股有限公司在上海购得面积近2万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地,完成了第一笔在华业务。2月,高力国际发布公告透露,该公司已经协助GE东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房,这个位于南通的新工业地产项目总投资达7800万美元。

这一切仅仅是个开始。刚刚小试牛刀的枫树信托拥有多种投资基金,正手握重金,四处寻觅合适的工业地产项目。从AMB总部传来的消息,未来五年内,AMB将在北京、上海及珠三角地区砸下5亿美元。据记者了解,欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也试水中国成功,不日将递上第一份“答卷”。

据仲量联行投资顾问王成志透露,目前他们正在为数家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询,有的已经进入实质性操作阶段。而世邦魏理仕和戴德梁行等机构的研究动向也表明,一直关注中国国内工业地产市场的海外投资机构,近期均开始蠢蠢欲动。

随着中国经济以每年10%的平均速度迅猛成长,国内投资增速强劲。一些跨国企业的生产制造基地落户中国的势头不减。专家认为,世界工厂并不是图有虚名,连带产业需求也高速攀升。而随着交通等基础设施的逐步完善,工业地产越来越显现自身的投资潜力。

“工业地产的价格是被明显低估了的。”一位具备相当资产的马姓投资者对记者说:“招投标机制在商用或民用房产的出让中运用已相对成熟。但工业地产的开发价格根本无法控制。”他认为,与商业用地的标准相比,以工业名义出售的地皮简直就是白送。

想要拿下仍旧采用行政调拨模式出让的工业用地,和政府搞好关系是基本原则。“如果能利用当地政府急于吸引投资的心态,让他们相信你能完成招商计划。那用低廉的价格拿一块好地并不难。”马表示,即便是参照国家制定的指导价付款,也还有退税还息等优厚条件。据了解,上海一亩动拆迁用地需要160万元,而工业用地现在才40万元一亩,两年前甚至还不到这个价位的一半。

“购入的成本低,那么见效当然快。”仲量联行的王成志描绘了一幅诱人的资本图景:“如果一个外商拿1000万美元来华投资,花4000万人民币购买100亩土地,另外4000万做仓储物流中心。一年以后就能出租,每年有10%的稳定租金收益率。根据我们对一般案例的测算,5年以后将它卖出去,再加上之前的收益,总回报率能达到50%。”王认为只要在地块选择方面不出现大的纰漏,在5年间让1000万美元变成1.2亿元人民币是一个很保守的估计。“届时人民币汇率可能已是1:6了,那么投入的1000万美元在5年间将翻番。外国人还有更好的选择么?”王笑言。

物流地产回报稳定,周期长,但半途卖出是否会有人接手?王成志认为:“基金接盘和企业自用通常五五开,只要这个物业的满租率达到90%,收益率正常且起伏不大。出手不是问题。” 一位地产咨询机构徐姓负责人解释说,外资和国内投资者比较,寻找“出口”会相对容易,因为其品牌信誉度高并和一些专投中后期的基金联系紧密。“他们出手的地块,通常会有数家基金跟进。”

而针对业内传言有些投资者盖好厂房,然后将工业用地转化为商业用地,以工业园区配套的名义建造写字楼出让来牟取暴利的说法,仲量联行给予了否认:“产权证上的记号是无法改动的。起码是政府不配合,你是不可能办到的。”而徐姓负责人则对此不置可否。

仓储需求

有了低廉的入手价位,和预期并不复杂的“出口”,外资鱼贯而入顺理成章。据统计,在2004年4月国土资源部作出政策调整以来。进入中国的房地产投资,40%强是在工业地产领域。而在这40%中,“有相当大的比例是将工业地产作为一种彻头彻尾的金融衍生品来对待,”王成志说。

金融衍生品指的是单纯将地产的买卖作为盈利形式,而并非仓库物流设施的租赁和经营。这种在国外常见的投资经营模式,被中国舆论更多地看作是一种“投机”行为。

投资人士并不接受这种说法,他们认为,“投机”和“发展”的界限本来就难以确定。一个例子是,一家来自香港的运作商业地产的集团,2000年时在北京京郊以物流地产的名义划下了3800亩地。当时,该集团在该地块上新建的仓库配套经营物流,仅仅只是为用最低成本把土地利用起来,并未考虑是否赚钱。6年后,这块地所处的位置果然繁荣起来,但土地却已被政府收回。值得庆幸的是,由买地而生出的物流业务却越做越好。业内人士笑言:“你现在说他当年买地是为了囤积居奇,他肯定矢口否认。” 

地产投资者马先生表示,那些真正的工业地产商也可能出于战略考虑转让地块,真正需要区分的概念是短期投资和长期投资。王成志则认为,利润是商者的第一要义,无关形式。况且业外资金与咨询公司、业内企业的合作也并不会对行业产生不良影响。“在美国也会把仓储设施的前期投资作为金融衍生品。只是利没有这么厚罢了。”

业内人士和业外人士达成共识的一点是,中国现阶段对仓储的强劲需求造就了如此“暴利”的金融衍生品。

仲量联行和上海市仓储协会的联合调查显示,上海市现有仓库总面积是1100万平米。而框架钢结构单层仓库只有10%,即100多万平米。绝大多数都是混凝土结构的老式仓库。其中不乏市郊农民为了出租牟利而匆忙搭建的房屋。许多仓库还谈不到存贮质量,甚至连消防设施都没有。“说此地有物流仓库,但一经考察简直就是垃圾堆,有的竟然还漏雨!”王成志说。

一家本土物流公司的专业人士认为,现在各地兴建的“标准物流仓库”并不能用“先进”来概括,“他们只是满足了现代物流的基本需要。换言之,按照上海的比例,未被满足的仓库需求起码还有九成。”而政府大力推行的物流园区项目也很难满足需求。仲量联行曾陪一家世界知名的快递公司到长沙某物流园区考察。作为一个没有太多泊位的长江港口,其入驻价格甚至比上海更高。虽打出“保税”旗号,却称“正在办理”中。考察结果让客户大失所望。

一方面是缺失,另一方面却是增长。随着“世界工厂”的加速运转,单国内零售业就呈现出逐年30%左右的增长,而其对物流的贡献率达到75%。包括奥运会、世博会、亚运会等大型活动的相继举办,业内人士对仓储需求大幅度增长普遍持乐观态度。“照以往经验,奥运会时,一个电视台就动辄租用30000平米的仓库。需求量太大了。”王成志认为,2010年以前,仓储市场并不会改变供不应求的状态。

外资进入工业地产,为业内带入了先进的理念和规范的模版。专业的国外投资者在选址和土地谈判上都会有一套成熟、精细的工作流程。在市场预期和成本控制上控制得力。“我去考察过普洛斯的几个地块,可以说都是当地最好的。”王成志认为,单从建库质量上就可见外来者的一丝不苟。比如AMB,或者Gazeley绝对不会像有些本地发展商一味迁就客户。该是10个月建成的决不赶工。“我们考察的一些标准仓库,造好了两年不到就已裂纹丛生。而AMB在酒泉给日本八佰伴集团造的仓库,用了十几年还是新的。”

政策干涉

英国《金融时报》认为,中国是最新一个从机构投资者的房地产投资热潮中获益的国家。而中国的管理者却认为降温更重要。

外资在房地产方面的投入曾一直被各地政府视为带动区域经济活力的力量之一。房地产业已连续几年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。而近段时间增速似有过猛之势,至2006年6月底,新设外商投资房地产企业同比增长25.4%,实际使用外资增长27.9%。“主限派”历数外资蜂涌造成的市场隐痛,包括助推房价虚高、影响国内信贷政策的有效性、加大人民币升值压力等三大问题。政府对此也不敢怠慢,出台了数项政策试图提高市场准入门槛并加强市场监管力度。

2006年,国内房地产市场先后颁布了国六条及实施细则、土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入等政策。

有人认为,资金雄厚的外资在商业、民用地产方面用钱砸出来的“领袖价格”,要为房价虚高付上一份责任,而其靠自身招商和博弈能力在工业地产上谈下来的超低价,从某种程度上来说也起到了不良的示范效应。“十几万一亩出让了土地,政府是否有能力补偿迁出的农民?”虽然身在此行中,但王成志仍旧认为,不仅限于外资,现有工业地产的政策对所有投资者来说都显得有些过于宽松了。

“工业地产是先入为主。你花每亩20万拿下一块地,可能无力开发。后来的就算手头宽裕,项目更好,但每亩多出30万元,也挤不掉你。”业内人士戏言,商业用地是“大款得势”,工业用地却必须“从一而终”。这样不利于工业土地找到好买家,甚至可以说是一种浪费,也在很大程度上造成了买家对市场的错误预期,可能形成严重的泡沫经济。

从宏观角度,工业地产的低价导致了城市资源配置的不平衡,例如上海、深圳需要的是高科技、研发企业,而低廉的工业地产价格无法形成价格阶梯,用以区分产业集群的类型。而大城市周边的二、三线城市为了招商引资,也不得不将工业地产的价位定得更低。“北京假如是10万,天津就是8万,承德以下肯定都是2万了。”王成志说。

目前,由于价格绝对差别不大,大企业还是愿意每亩地多出几万元在大城市投资,这样并不利于各级城市协调发展。一旦“招、拍、挂”机制进入了工业地产,地价才能真正受到国家指导价格的约束,逐步走上正轨。

2005年12月20日,随着拍卖师一声槌响,深圳市首宗政府挂牌工业用地成功拍卖。位于深圳市龙岗区宝龙工业城的25578平米的工业用地拍出了1940万元的价格,高出底价253%。深圳市在这次规范工业用地的浪潮中再次成为先行者,提早一年被确定为唯一试点。据业内人士预测,2007年1月1日工业用地的“招、拍、挂”在全国推行之前,将会有多宗工业用地并购交易出现,演绎“最后的疯狂”。

而针对各地政府给予外资的种种优惠政策,也早有了“过犹不及”的呼声。中国社科院经济研究所研究员张平认为:“在外资企业已经享受了所得税的优惠政策的情况下,应该取消其他的优惠政策,实行国民待遇原则。”国土资源部也曾联合几大部委下文,明令要求各地方政府不能擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策。对于已经出台的、不符合国家有关政策规定的优惠政策,还要立即加以清理整顿。据知情人透露,不久前,中央已在河南和上海分别处理了两起触碰了上述红线的案件,各地政府现对此均“噤若寒蝉”。

2006年从7月11日到9月1日的短短50天中,国家外汇管理局亦连续追加两道金牌,限制外资进入内地房地产的意图显露无余。“限制外资不能一刀切”的呼声不绝于耳。专家认为:“从根本上讲,最需要做的是通过完善财税制度,促进地方政府财权与事权对应,缓解、消除地方政府的财政困难,并让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施,削弱地方政府卖地生财的动机。”

限制政策当前,外资作何反应?“我认为外资大举进入我国工业地产领域的大方向不会变。”仲量联行的王成志说:“计算总体条件,如低价、需求等在中国投资仍然具有相当的潜力。就是手续较以前繁琐,习惯了就好了。”

美国普洛斯中国区投资管理部高级经理赵明琪则认为,此举对普洛斯未来投资可能产生一些影响。首先是成本增加了,其次是项目前期的时间更长了。“但我们认为,政府此举对限制市场上盲目投资的现象有所帮助,而普洛斯不属于政府规定的限制对象。尽管成本增加了,市场的租金也会水涨船高。”投资者马先生认为,宏观调控对于有实力的企业来说,反而是机遇。“因为门槛提高了,外资的质量也会提高。”

根据仲量联行的预测,限制政策颁布后,将较大幅度提高一线城市的进入门槛,最直接的导向是将一部分外来资金推向二、三线城市。资料表明:目前中国一线城市平均地价要高出二线城市30%至40%,如果考虑劳动力成本等因素,一、二线城市间工业投资成本差距更大。以长江三角洲为例,外资将更多流入苏州以外的内地城市,如合肥、南京和无锡等地。
稿源:网易
编辑:厂房招商网
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