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产业地产将借势兴起
上海厂房网 2006年12月12日12:52 中国房地产报
随着国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》的下发,工业用地也必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让,并且其出让最低标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。这一规定进一步收紧了工业用地供应的源头,必将提高工业用地的价格。另一方面,以央行提高贷款利率为代表的金融政策的紧缩也使开发商的资金成本增加。这一系列的调控,在规范工业地产发展的同时,也无疑抬高了工业地产的进入门槛,导致开发风险增加、利润变薄。针对这种情况,工业地产将何去何从?

工业地产产品类型亟待升级

随着世界制造业向中国转移,区域招商引资力度的不断加大,各类开发区、工业园区不断出现,持续拉动了对工业地产的需求。而各地政府为了发展本地工业,对工业地产的投资开发给予了包括土地供应、信贷政策、税收等方面的优惠。同时,工业地产依托其租期长、收益稳定、投资回报逐年递增的优点,吸引了国内外众多投资基金和工业地产开发商的关注。这些因素共同作用使得工业地产迅速成为投资热点。

然而,目前工业地产开发的主要模式是:投资基金和开发商或者通过建设仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定收益,或者采用购买带有长期租约的项目的方式进行长期投资。其产品类型多为用于生产、加工的企业厂房、仓库或者极少部分用于研发的楼宇。普遍存在土地利用率低、低端重复建设严重、配套设施缺乏、产品竞争同质化等问题。

在国家“十一五”规划强调产业结构调整和升级的背景下,作为推动产业发展的载体,工业地产也必须全面升级,其早期稍显简单、低端的产品类型需要融入更多的城市功能,以推动产业园区从初期简单的空间集聚发展到产业集聚、人才集聚的高级阶段。

产业地产是对工业地产的改进

产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式,是指在新经济和新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业楼宇、高新技术产业研发用房、生态写字楼为主要开发对象,综合开发、集约化经营的多功能综合性地产。

产业地产作为房地产业中较为特殊的一个分支,首先要解决工业地产本身所存在的,诸如投资大、回报周期长、操作难度大等问题。 这首先可以利用工业项目派生出的科技产业、服务业等相关行业,变单一的工业项目开发为整体的、具有综合功能的项目开发。譬如,在上海就出现了 “泛商业地产”的概念,提出了“物业融合”的理念,其实质就是将工业用地建设成为商业、办公、居住三位一体的项目。

但是,工业用地一般都位于中心城市的郊区和边缘地带,区域内的商业氛围、配套设施等条件都比较欠缺,这必将增加项目的操作难度。因此,“泛商业地产”只适用于某些特定的城市、特定的区位。单纯依托土地这一载体,挖掘项目本身的价值,并不能从根本上解决目前工业地产所普遍存在的问题。

所以,在此基础上,产业地产必须要将地产开发与产业经营结合起来,在较好地进行资源整合的基础上,规避工业地产的项目风险,促进区域经济的协调发展。一般来说,可以依托地方政府的宏观产业政策,结合市场情况,进行产业布局的合理规划,促进区域内形成新的、完整的产业链条,并以此为依托,尽可能地吸引相关企业进驻以形成产业聚集效应,继而再进行地产项目的开发,使之成为居住、生产、商业功能完备的区域。由于生产生活设施的完备,又可以进一步吸引人口的聚集,并产生对商务办公产品的需求。当区域内商务办公市场发展到一定阶段又必将形成新的产业聚集,从而开始更高级别的循环。

毋庸置疑,这种以“产业聚集——地产开发——人口聚集——商务发展”的通盘式发展将会成为未来产业地产的重要发展模式!

多渠道促进产业地产发展

发展产业地产,首先要寻求合作开发。目前政府、国有企业、外资企业、民营企业、海外基金都开始关注产业地产这一领域。但考虑到产业地产项目的开发对资金链的要求很高,加之目前国内金融政策紧收,开发商可以考虑与政府、国内外企业或者房地产信托基金(REITs)进行合作开发,并引进包括房地产领域在内的各个产业领域的专业资源,结合国内外先进的开发运营理念,使人流、物流、资金流、信息流全面汇集,以降低项目运作风险,确保项目的顺利实施。采用这种方式建立的战略合作伙伴关系,既可以提高整体实力,又对各方都有好处。

其次,要推动产品价值的提升。这是因为,一方面,从开发成本角度考虑,目前土地成本和资金取得成本都有所增加,只有提升产品价值,才能保证一定的利润空间。另一方面,从需求角度考虑,企业对物业品质的需求也越来越高,这些都要求通过建设品质和档次相对较高的产品,来增加产品的价值量以保证产业地产项目的社会效益和经济效益。

最后,要完善配套设施。产业地产项目,一般远离市区,项目能否为企业工作人员提供全面的服务保障,是企业选择项目的一个重要因素。目前的产业地产项目在这方面还有较大的欠缺,因此要想增加项目的核心竞争力,在未来的产业地产项目开发过程中必须根据实际情况建设完善的配套设施,提供必备的商务、商业、居住等功能。
 
稿源:中国房地产报
编辑:厂房招商网
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