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地产商年关掀融资热潮
上海厂房网 2006年12月15日13:35 东方早报
“近期我们都在积极寻求海外基金的合作。”鹏欣房产副总经理徐洪林表示,由于集团改变了以往住宅销售“短平快”的经营模式,因此,除了银行等常规融资渠道外,会有一些新的尝试,而寻求与海外基金联姻就是其中之一。
    
年底原本是开发商的融资高峰,银行对开发商贷款门槛提高,信托公司又关上了房地产信托的大门,大型的开发商纷纷通过配发新股或者发行债券融资,而中小开发商只有通过转让股权渡过难关。从11月开始,开发商们投入到一场融资的热潮中。

上市公司纷纷配新股
    
万科通过配新股融资42亿元,成就了中国房地产业最大一次股市融资。而万科并非年底以来,首家通过配发新股融资的房地产公司。万科日前发布公告,向特定对象非公开发行股票方案获得中国证监会批准。
    
据了解,深万科此次配售每股发行价不低于5.67元,数量不超过7亿股(含7亿股),募集总额不超过42亿元。
    
此前,金地、金融街、合生创展、富力地产、上海置业、上海证大等公司都纷纷配售新股。
    
12月7日,上海置业以每股2.42港元配售3.42亿股,其中2.12亿股或62%是新股,其余1.3亿股或38%是旧股,将集资5.13亿港元。公司大股东兼主席施建可套现3.15亿港元。配售完成后,该公司最大单一股东GoodTimesResourcesLtd的持股量将由42.05%降至31.7%。GoodTimesResources由上海置业主席施建及其家族成员持有62%权益。
    
上海证大也在近期配售8亿股新股,每股0.315港元(折让约8.7%),集资净额2.4亿港元,将主要用在内地收购物业。配售股份占扩大后股本的14.01%;完成后,主席兼大股东戴志康的持股将由现时55.67%,摊薄至47.87%。
    
金地集团公司12月6日发布公告,共通过定向增发新股方式计划募集资金约30亿元。
    
“金地集团的在建项目比较多,又频频在全国的主要城市出手拿地。因此,在资金上会有所紧张。”中原证券分析师表示。公告称,金地集团此次所募资金,将用于公司下属的11个项目,其中3个项目涉及北京,分别为金地中心项目、格林小镇项目和四惠项目。

新上市地产公司频发债券
    
大型上市公司通过配发新股融资,今年新上市的地产公司则通过发债券或高级票据融资。包括挂牌上市、发行票据等多种方式。
    
比如今年7月先后在香港挂牌上市的世茂房地产和绿城中国就于11月分别宣布,将发行6亿美元票据和发行本金总额为4亿美元的7年期高级票据。
    
据悉,这些开发商集资所得都将用在偿还债务、发展现有和新增项目、营运资金等方面。市场分析师认为,因为调控的影响,银行对房地产企业惜贷或者是不贷,而信托、REITs等融资渠道的要求也更加严格,这使开发商尝试其他方式从资本市场筹集资金,预计未来一阶段还会有更多开发商参与进来。

中小型公司转让股权
    
如果说手上有合适项目的开发商还算有融资的资本的话,那么另一些已无力支撑的房地产企业只好卖股权以求渡过难关。
    
“一些大的上市公司面向资本市场发行债券,小的公司只能被迫割肉,开始转让产权。”上海中原研究咨询部经理马冀表示。
    
上海联合产权交易所的统计数据显示,11月份房地产开发经营、管理和中介企业在交易所挂牌进行产权转让的项目共计21个。其中不乏位于上海黄浦区最核心地段的几个商业地产项目,也不乏与大型国有房企相关的资产转让。可见,无论多么有实力的房企,资金难题都不容忽视。
    
马冀表示,在政策的影响作用下,产权转让的大量进行,可能促使中小型房地产企业退出房地产行业,行业内部可能会面临一次洗牌。
    
此前,北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆在某论坛上表示,在银行将贷款门槛提升到35%后,开发商的资金缺口将达到3100亿元,预计将有两三成的开发企业破产。

少数公司寻求海外联姻
    
除了直接融资,少部分开发商也在尝试与海外基金的合作。不过,由于海外基金选择公司与项目比较谨慎。所以,与海外基金的联姻需要较长一段时间的商谈。
    
“近期我们都在积极寻求海外基金的合作。”鹏欣房产副总经理徐洪林在接受记者采访时表示。他表示,由于集团改变了以往住宅销售“短平快”的经营模式,因此,除了银行等常规融资渠道外,会有一些新的尝试,而寻求与海外基金联姻就是其中之一。
    
此前,曾有媒体报道,鹏欣在与摩根士丹利商谈合作事宜。合作将首先选择集团位于杨浦的两个酒店项目,但在此基础上,并不排除其他更深入合作的可能性。

多数开发商不会直接降价
    
奇怪的是,虽然很多开发商对于资金十分饥渴,但是,从今年最后一届房展会的情况来看,开发商并不倾向于通过直接降价促进销售以增加销售回款。
    
中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为,在今年针对房地产市场的治理整顿过程中,中小开发商的资金链会更加紧绷,贷款到期、利息支付、工程款等资金压力接踵而至。伴随着银行收缩贷款、楼盘销售停滞等问题,上演资金“大挪移”的可能性愈发降低。
   
陈晟表示,从今年的市场形势看,政策层面更多注重于细节,对市场化供应源头、保障化体系进行整顿和落实。按照市场趋势分析,市场化的地价行情并不会产生降幅,房价则会保持平稳发展,这样一来,对于开发商来说,一系列调控政策的运行,将使得其利润空间被压缩,导致回报率下降。
    
据中国指数研究院进行的一次业内调研显示,只有三成开发商认为目前的市场形势会导致较多的降价销售出现,多数仍然倾向于用“软性营销”方式来促进楼盘销售。因此,年底市场或许会有匹配刚性需求的销售手段大量出现。 
稿源:东方早报
编辑:厂房招商网
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