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一块未被发现的蛋糕 闵行“创业工坊”学区商业
上海厂房网 2006年12月05日11:27 搜房网
随着商业住宅房产市场和商业房产市场的同步深化发展,与住宅一起兴起的“社区商铺”成了商业地产的中坚力量。与大型商业地产相比,社区商铺进入门槛更低,回报周期更短,经营更加灵活,一直受到投资者和商业经营者的青睐。但是,近来由于社区商铺日益增多,同质化现象严重,竞争日趋激烈。如何在上海商铺开发模式上独辟蹊径,寻找新的“商铺经济增长点”,就成了整个上海商铺市场的当务之急。位于闵行大学城的“创业工坊”,虽然同样依托住宅小区开发,却在产品设计上定位于“学区商业,餐饮休闲一条街”,走出了一条商铺开发经营的新思路,或许将给进入白热化竞争的上海商铺市场一些启示。

学区商业,你不知道的故事

始于上世纪末的高等教育扩招,无意之间成就了学区商铺的兴旺繁盛。

上海交通大学闵行校区的正门位于剑川路上,与正门隔街相望的是一排小型商铺。以川菜、湘菜等餐饮店为主,也有少量服装店、礼品店和书店。据一家川菜馆的老板介绍,别看这排小铺不起眼,现在可是“一铺难求”:

“我们这些小店面的主要顾客就是对面过来的大学生。现在的大学生消费能力已经很高了,每天中午和晚上这里每家饭店都爆满,每天都有很多学生在这里排队等座位。这也是没办法,学校里的食堂学生早就吃够了,周围能够给这些学生提供销费的场所又非常少,就便宜了我们这些开在对面的。现在你要是想在这里租个铺位,估计至少也要等上一两年。生意好,谁都不想走。”

这还只是学区商业的一个缩影。据观察,在上海凡是大学周围,商铺的生意基本上都非常火爆,尤其是餐饮店,几乎每天中午都会出现排队的情况。一份针对上海大学城的相关调查报告显示,学区商铺的租金水平正在逐年看涨。目前松江大学城的商铺租金约为4元/平米/天,南汇大学城约为3元/平米/天,上海大学宝山校区约为3.5元/平米/天,交通大学闵行老校区较高,约为5-8元/平米/天(餐饮商铺还需转让费2-5万元不等)。

如此巨大的商机,为什么一直以来却没有受到市场的重视?笔者分析主要有两个原因。一是上海大学生的消费能力被严重低估,随着上海经济发展,上海家庭收入的不断提高,大学生的消费能力也日益增长。据调查上海本地大学生的月支出约为1000元左右,而餐饮是其中的消费主力。二是大学城的资源稀缺决定了进入门槛较高,最终受益者只能是少数,大多数商铺投资者只能“望城兴叹”,学区商业的模式不可复制,一定程度上降低了市场对它的关注度。

创业工坊,闵行学区“不可再生”的商铺机会

在上海为数不多的几个大学城中,闵行大学城是较早建设的一个。以上海交通大学闵行校区为龙头,又引入了华东师范大学、东海学院、机电学院等高等学府,旁边又有紫竹科学园区,进驻微软、英特尔、可口可乐、中国网通等跨国企业,大学城的园区氛围已经非常成熟,也为创业工坊打造“学区商业”创造了得天独厚的机会。

稀缺学区商铺,未来再无机会 

由于大学城本身数量有限,决定了学区商铺是市场稀缺产品,这也是学区商铺受到投资者青睐的原因。创业工坊所处的闵行大学城,是闵行区政府重点规划的区域,承载着“科技闵行,知识闵行”的重任。在规划中,闵行大学城将与紫竹科学园区一起成为闵行的文化科技产业中心,并由此带动周边高档住宅的发展。大学城周边大型商业集中在紫竹配套区内,医院、大卖场、星级酒店等生活和商务配套汇集于此,真正专门面向学生消费者的休闲餐饮商业仅有创业工坊商业街一家。而根据已经完成的规划,在大学城内已不可能有新的商业区出现。创业工坊商业街“仅此一家,别无分店”的资源优势,将给闵行大学城的学区商铺发展带来新一轮变革和洗牌。

“全餐饮”商铺,休闲式经营 

创业工坊的商铺设计综合考虑了业态发展前景、投资者购买实力和后期经营手段多种因素,设计了“全餐饮”式商铺。商铺的面积一般是140~160㎡,分上下三层,每层面积在50㎡左右。定位餐饮休闲街,它最大的特点是可以做各种大小餐饮,而且做了专用的排烟管道、隔油池。一般中小型的餐饮店160㎡面积比较适中。如果需要再大的话可以2套3套一起买下来,将创业工坊内的框架结构全部打通,为租户带来更多经营灵活性。

另外,创业工坊底楼挑空5米,三楼局部跳空4.7米,都可以做夹层,而且预留了夹层窗口。如果购买一套160㎡的商铺的话,实际装修后可以增加约80㎡的空间,可以给经营者带来更多营业面积。

按照上海市环保部门的有关规定,作为住宅小区配套的商业用房如果作为餐饮用途的必须满足与受影响的住宅物业10米的距离要求,而闵行区的要求更加严格。为达到闵行区的标准,创业工坊牺牲近3000万的利润,其高附加值的优势和稀缺性是不言而喻的。

租金优势,餐饮领跑 

根据对社区商铺和学区商铺的调查分析,餐饮一直是最受欢迎的商铺经营业态。据统计,可作餐饮用途的商铺的平均租赁价格要比同区域不能作餐饮用途的商铺高出30%-50%。特别是近两年来,政府对餐饮商家的硬性规章制度越来越多,餐饮商铺增长放缓,某些区域甚至出现了餐饮商铺一铺难求的现象。而创业工坊所面向的主要群体——大学城里的学生,餐饮支出是其日常生活费用中最大的一笔开销。比照市区内已经成熟的复旦、同济等大学周边商业,就会发现餐饮毫无争议的称为主要经营业态。一般一个大学生每天花在吃上面的钱约在20元左右,如果能够把握这部分商机,将给创业工坊的餐饮经营者带来丰厚的利润。

6万学生客群,巨大人口优势 

目前华东师范大学目前已经有将近1万5千名学生迁到闵行大学城,2年内将实现全部搬迁,共约2万6千名学生。上海交通大学有3万5千名学生,再加上东海学院和机电学院,闵行大学城总计有6万个学生。据调查这些大学生月生活费最起码1000元,如果一半用在创业工坊,就是500元/人,总共就是3000万/月,每套商铺就是50万一个月的营业款。前景确实值得想象。

另外,创业工坊本身依托35万㎡紫晶南园,一期已经入住,二期年底交房。紫晶南园加上周边众多住宅社区,共计约10万常住人口,将与紫竹科学园区内约5万高消费能力白领一起,构成创业工坊第二波次消费浪潮。而从长远来看,由于大学城和紫竹科学园区的带动效应,未来将会有大量人口持续涌入该区域。距离创业工坊不远就有规划建设中的浦江森林半岛住宅项目,将引入大量新驻人口。而以万科为代表的品牌开发商也看好该区域的发展前景,纷纷进驻。预计未来持续增长的人口将为创业工坊的餐饮休闲式商业带来更广阔的发展空间。

稿源:搜房网
编辑:厂房招商网
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