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携百亿资产包 华银控股REITs三箭入弦
上海厂房网 2006年03月10日16:13 中国房地产报
  虽然未能成为国内第一只登陆境外股市的REITs(房地产信托基金),上市时间也一再延后,但是华银投资控股有限公司(下称华银控股)筹备REITs的脚步却从未停歇。
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  2月23日,华银控股董事副总裁齐霁对本报记者透露,华银控股旗下基金有望于2006年上半年实现上市,但最终赴新加坡还是香港上市仍旧存在变数。据齐霁提供的三只REITs的相关资产数据估计,华银控股旗下的基金资产包至少有107亿元之巨。
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  107亿元资产包据悉,华银控股至少同时操作三只REITs,已经成型的有两只,资产规模分别为60亿元和30亿元。
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  齐霁介绍,60亿元规模的资产包内仅仅是广州一个单体项目;30亿元的资产包目前由3个项目组成,北京2个,上海1个,由于华银控股仍在收购商业物业,此资产包内的项目不排除临时替换的可能。
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  在广州,价值60亿元的项目非正佳广场莫属。对此,齐霁称,广东的商业房地产市场比较成熟,也是华银控股重点拓展的区域,详情则不方便透露。
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  记者通过其他渠道获悉,华银控股操作的正是上述陷入收购传闻的正佳广场项目。
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  齐霁表示,对上市也有时机的考虑。两个资产包上市,抑或选择不同的市场,抑或错开时间。“现在来看,时间肯定会拉开,60亿元资产包的上市会相对快一些。”除两个已经基本成型的资产包以外,华银控股还在操作一个工业园区REITs,现已有17亿元资产,正待打造成新的资产包。齐霁透露,虽然合同还没签,但是上市的具体意向已经表达,这17亿元资产主要来自天津和深圳。
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  齐霁认为,“未来工业园区REITs将成为最大亮点,目前这个领域尚未有太多人关注。比起商业地产,这也是竞争相对较小的一个领域”。他预测,全国工业园区REITs大概会有1500亿元~1600亿元的市场规模。
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  上海瑞思房地产投资管理有限公司总裁王世渝亦表示,工业园区REITs是一个有价值的概念,“商业地产租金竞争激烈,并且商户撤租频繁,管理比较复杂;而工业地产一般都是标准化的厂房,租户的租期也较长,虽然租金相对不高,但是由于管理成本、土地成本等较低,因此,工业地产REITs的相对价值较高”。
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  操作:以小博大齐霁表示,同时组建三只REITs,收购数个商业物业,和一些对回报率要求较高的投行和海外基金相比,华银控股收购商业物业时最大的优势是高价格,“我们能提供更有竞争力的价格,在收购这一环节,不赚一分钱”。这对于成立于1999年、注册资本2.2亿元的华银控股来说,将意味着一笔巨额投入。
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  出人意料的是,此番华银控股自有资金的投入还不到2亿。华银控股究竟采用了怎样的操作手法?
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  齐霁表示,首先,华银控股与有意向上市并且符合条件的项目开发商签订合作性质的协议,协议签订后意味着项目被锁定,不能有其他安排,只能跟着资产管理人上市。而在不同阶段,投行、资产管理人和开发商之间还要需要签订不同的协议。华银控股前期的投入主要是帮开发商偿还一些贷款,并不用付清全款。上市成功后,开发商获得回款。
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  “关键的是交易条件,尽管得到第一笔钱和第二笔钱会间隔几个月,但很多开发商愿意接受的最主要原因是,一旦上市成功,他们将获得较为丰厚的回报。”齐霁透露。
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  此外,上市过程中也需要费用支出,但这并不需要华银控股在前期投入很多。对于一些服务机构来说,保证成功上市以后才会收费,并且这笔费用将由资产包内项目的拥有者支付。
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  华银控股充当的是基金经理人的角色,按常规逐年取费,收益与基金经营业绩挂钩。据悉,其收入主要有两部分,一部分是每年的年费,取费标准为整个资产盘的2‰~3‰;另一部分是租金收入提成,按照一定基数的2%~3%提取,如果有增发扩股的情况则另行计算。
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  另据记者了解,华银控股在60亿元的项目中,前期仅投入3000万元便可“锁定”该物业。“一方面是项目开发商与我们私人感情很好,另一方面在国内找类似拥有我们这样资质的公司还是很难的,我们一直在研究REITs的上市课题。”齐霁笑言。
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  今年上半年上市?
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  2005年底、2006年一季度曾经是华银控股给出的上市时间。谈及此事,齐霁显得有些无奈:“已经变了好多次,现在很难给出一个确定的时间。即使是在政策支持的情况下,越秀城建REITs上市也花了两年时间,我们期望可以在2006年上半年上市。由于没有可以参照的对象,现在就是处于不断发现问题并且不断解决问题的状态中。”据了解,资产包内广州项目的调查工作已结束,资产重组阶段几近尾声。齐霁表示,目前还涉及到路演和定价,此外还要准备招股说明书和联交所的提问。
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  REITs境外上市较一般意义的公司上市要复杂得多,齐霁称,为完成海外上市,有关方面组建了豪华的团队:承销商为新加坡发展银行(DBS)、普华永道做税务和财务报表、第一太平戴维斯进行项目评估,在国内邀请中伦金通律师为法律顾问。而在物业产业收购完毕后,华银控股与一个合作伙伴将共同合资成立一家基金公司。此外华银控股还承担着该公司在国内业务的实际操作。
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  香港还是新加坡?
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  去新加坡还是去中国香港,是上市前面临的最重要的选择。此前媒体一直报道,华银控股旗下基金将赴新加坡上市,现在看来似乎还存在着小小的变数。
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  齐霁表示,公司目前按两个市场的要求分别做了准备,虽然更倾向于新加坡,但一个月后也有可能改变决定。这一切的前提是两个市场的投资者对回报率的要求须相差无几。如果一个月以后,投资者对回报率的要求发生了变化,将会选择要求更低的市场。目前两个市场的回报率均在6%左右。
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  齐认为,“从长远来看,香港上市也有比较好的前景,毕竟语言沟通更具优势,而综合比较,新加坡则优势更大些。”新加坡上市程序较简单。例如招股说明书中需要披露的材料,由于新加坡主要采用形式财务审计,审查更为宽松,而在香港则需要公司更多的历史数据。“内地的很多房地产开发商的账面都很乱,不是很好看,这将打击投资人的信心。”齐说。此外,如果在新加坡上市,成立资产管理公司对基金进行管理无需申请“牌照”,而在香港,申请牌照的过程本身很复杂。
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  齐霁告诉记者,投行和联交所之间的关系也非常重要。“DBS与新加坡联交所的关系非常好,材料报上去,DBS表示一个月内就能够通过审批,而这在香港是无法实现的。
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稿源:中国房地产报
编辑:荆宝洁
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