“两桥一嘴”（浦东金桥、外高桥、陆家嘴）曾经是昔日股市的风向标，但是，随着投资理念的变化，这个称呼已经成为历史的一个见证。光阴荏苒，浦东金融创新、行政改革、和黄入主等等，给地处浦东的园区类公司带来新的发展机遇，而新会计制度改革、人民币升值又给园区地产带来价值重估机会。我们认为，“一桥一嘴”（浦东金桥、陆家嘴）将机遇之中重生。
金融创新营造聚宝盆
伴随金融创新，金融机构、跨国机构会加速在浦东集聚，浦东经济飞速发展，国际地位快速提升，这些均会使浦东地产极大受益。
目前，金融创新已经迈出实质性步伐。如：银监会出台的《货币经纪公司试点管理办法》，首家货币经纪公司将在上海试点；外汇管理局“九项措施”发布，支持地处浦东的跨国公司外汇管理方式试点，破解了跨国公司资金跨境流动的难题，使浦东在吸引和集聚跨国公司地区总部上，走在全国的前列。
我们认为，金融创新才刚刚开始，还有很多创新政策可以期待，如小额外汇兑换、金融衍生品交易所、金属交易所、QDII等等。
金融创新将营造集聚效应，浦东将成为上海乃至全国最重要的财富中心，而地产正是这些财富的最重要载体。
首先，以陆家嘴为核心的商务地产，是金融创新的最直接和最大的受益者，未来新增的金融机构和相当部分的跨国机构都会选择在浦东租房、购房办公，直接推升该地区办公楼的租售价格水平，并带动相关的配套酒店、商业地产的繁荣发展。
其次，金桥、外高桥等地的工业地产也将从中受益，跨国机构在浦东集聚，其中制造业国际巨头占据重要组成，将会促使相关工业用厂房、仓储用房等的需求大大增加。
另外，居住物业，尤其是金桥等地的出租用高档居住物业，未来的需求也将大大增加，租售水平有望保持在高位，这也是各类机构集聚的直接结果。
和黄入主共促园区繁荣
目前，浦东无论是甲级办公楼，还是商业建筑，其租金水平均低于上海市高端物业平均水准，这和未来的金融集聚区的地位是极不相称的。其中一个重要的原因是，相关商务配套的不完善。近年来，浦东的商业物业一直处于非常缺乏的状态，最核心的竹园商贸区大型商业项目也一直未启动，直至2005年末。
2005年末，浦东成功吸引和黄入主竹园2-3地块，土地楼板价1.2万元每平方，优惠于浦西中心区顶级地块楼板价，接近于基准地价水平。但对于商业亟待完善且缺乏运作经验的浦东新区和G陆家嘴来说，不失为明智之举。以和黄丰富的国际经验，竹园商贸区的打造成功值得期待。
2006年开始，和记黄埔将投入约50亿元，全力打造浦东商业中心2-3地块，这对于与其比邻的G陆家嘴所属开发的：九六广场、2-4地块，以及周围G陆家嘴约200万平方的土地及项目储备，无疑有着直接的价值提升作用。对浦东其他地区，商业中心也会产生积极的辐射作用。
行政改革放宽腾挪空间
浦东行政改革后，新确立的六大功能区覆盖范围大幅扩大，并由原开发区管理委员会负责行政管理。
长期以来，四大园区上市公司的开发范围主要限于：10-30平方公里的开发区范围内，以及周边划定的部分配套物业。行政改革后，开发范围有望大幅扩大。我们认为，G陆家嘴、G金桥将是行政改革受益最大的公司。
首先，G陆家嘴和G金桥两公司在功能区处于核心地位，是区内主要的成片土地开发商，而张江和外高桥则为管委会辖下重要开发公司之一，但并不居于核心地位。当然未来的动态变化值得跟踪关注。
其次，公司的实力大小，包括货币资金和开发运作经验等，对公司未来的参与机会影响很大。拥有充沛货币资金（或良好现金流）、丰富管理运作经验的公司，未来将会获得更多的功能区建设参与机会。四大公司中，G陆家嘴和G金桥最有优势，其次是张江高科，外高桥则暂居弱势。
关注一桥一嘴
浦东四大园区类公司中，我们建议重点关注G陆家嘴和G金桥。
第一，拥有丰富的房地产资源。两公司所拥有的储备资源均在200万平方以上，取得时间比较早，成本较低，存在很高的资产溢价。金融创新将促使公司资产价值、盈利能力保持长期增长。尤其是资产大部分均位于浦东核心区域的G陆家嘴，是未来金融创新中最大的受益者。
第二，两公司的主业已经或正向物业租赁为主的方向转型，即：借助自身拥有的大量优质资源，通过公司自己开发建设而后租赁，实现长期可持续发展。这正是国际房地产巨头的主要发展模式。G金桥的转型已经获得初步的成功，而G陆家嘴转型虽刚刚开始，但项目地理位置的绝对优势，决定了公司转型失败的风险较小。以租赁为主业可确保两公司最为充分地享有浦东地产升值的益处。
第三，受住宅业调整影响的风险比较小，未来收益有望稳中有升。未来几年，两公司的收入对住宅的依赖都相对较低。G陆家嘴现有50亿已实现销售额，可用于未来3年结算之需，住宅下跌有利于公司降低动迁成本，形成利好；G金桥的租赁业务已经步入良性发展轨道，租赁收入占比较大，且呈快速发展之势，从而使公司具有较强抵御住宅下跌风险的能力。
重点公司盈利预测及投资评级
04年ＥＰＳ05年ＥＰＳ（预测）06年ＥＰＳ（预测）报告日股价投资评级
Ｇ陆家嘴0．290．310．356．58买入
Ｇ金桥0．230．260．345．81买入
Ｇ外高桥0．10－0．150．064．98观望
Ｇ张江0．150．140．143．36观望
各园区公司所处地位及资金情况
公司名称管委会下属货币资金余额（亿元）每股现金流（元）
Ｇ陆家嘴核心企业43．70．39
Ｇ金桥核心企业1－0．08
Ｇ张江重要公司之一4．40．06
Ｇ外高桥重要公司之一3．1－0．30
开发区面积
（平方公里）功能区面积
（平方公里）
陆家嘴2843
金桥加工区2790
外高桥1097
张江17119
资料来源：上市公司 东方证券研究所
功能区较之开发区的面积大幅扩大
|
|
