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总部基地空置率超80% 揭密许为平创富内幕
上海厂房网 2006年04月28日09:55 厂房资讯
  总部基地老板许为平 

  许为平用几十万元启动资金,缔造30亿元总部基地资产的传奇
  
  几乎每年的央视“3.15”晚会总会出现一些爆炸性新闻,今年同样不例外。

  今年丑闻的焦点是欧典地板——这个连续六年使用“3·15”标志、售价为每平方米2008元的“知名”地板品牌,其背后的谎言是,所谓的德国制造和德国总部子虚乌有。

  央视在揭露它的真正总部所在地时,留足了“面子”,只称欧典总部位于北京南四环外。但本刊获悉,欧典的“德国总部“具体位置是在北京四环西路188号6区16号楼,共12层,每层面积约500平方米。这里正是中关村丰台科技园二期的总部基地。

  当欧典德国总部的谎言被戳穿之后,人们的目光开始聚焦这个占地约2400余亩、总建筑面积为197.5万平方的总部基地。与欧典的假“德国总部”所不同的是,这个冠予“总部”概念的“总部基地”是一个地产项目。

  三年以来,关于总部基地背后的实际控制者——英国道丰国际集团背后的轮廓始终十分模糊,其真假“英国总部”的一面是否比欧典假“德国总部”还隐藏得更深呢?

  本刊经过多方采访发现,英国道丰国际集团的实际控制人许为平,在经营总部基地这个打着政府旗号的科技园项目上,无论从最初的拿项目到后来的开发经营,都有很多被隐藏的秘密。

  这家没有科技产业园开发经历、没有房地产操作经验的公司,是如何拿到这个以工业用地开发的占地多达2400亩的“总部”产业园项目的开发权呢?

  到底许为平是如何样缔造一个从几十万元启动资金到号称坐拥30亿元财富的发家传奇呢?本刊试图还原一个真实的许为平,一个真实的道丰国际集团和一个真实的总部基地。

  “英国总部”悬疑

  欲揭开总部基地之谜,还需要从一个关键人物谈起。许为平,英籍华人,祖籍浙江。现为英国道丰国际集团执行董事、亚太区总裁,中国北京总部基地董事长。他身高170CM左右,喜欢穿一身白色西装。

  公开资料显示,许为平主要的经商经历是于1990年在北京中关村创办“中南机电集团”,据称,此公司以高科技、数字化电器打开市场,称誉北京,成为中关村年度综合实力前20名的企业及纳税大户之一。不过,无论是从“Baidu”还是“Google”中搜索,中南机电集团的资料仅限于这寥寥数语。

  从他的履历中却难以看到许为平曾经有过任何产业园区开发或地产项目开发的经验。许为平在媒体面前也承认自己“不是房地产开发商”,而是“一个区域经济的打造者”。

  本刊获悉,许为平在经营中南机电集团前后,搞过装修,卖过抽油烟机,经营过音响。但后来经营状况不太好。“屡次失败后,他开始有点赌命的感觉。”一位接近许的人士称他做总部基地的雄心发端于此。

  而真正让许为平出现“转折”的是,1996年之后远渡英国伦敦访问学习。令人不解的是,当年他就加盟英国道丰国际集团,并担任执行董事,负责中国、亚太区的市场拓展、投资运营。一年之后,许为平旋即作为英国道丰国际集团的亚太区总裁回到中国。

  回国后的许为平拥有“海龟”和“跨国公司亚太区总裁”的双重身份,而有关他“变身”的经过却是个谜。很多人只知道“回国后,他有如换了一个人似的。”

  英国道丰国际集团到底是一个怎样的公司?许为平并没有详细披露。一些公开宣传资料显示:自1998年起,作为一家综合性国际化投资与管理集团公司,英国道丰国际集团投资涉足中国大陆的各个领域,包括电子、通信、网络系统集成等高科技项目投资及高科技园区建设、物业投资与开发等领域,其下属企业分布在英国伦敦及香港、北京、上海、广东等地。

  从许为平1997年回国的时间和英国道丰国际集团的出现来看,当时有人怀疑 “道丰集团就是许为平个人的公司”。

  据一位熟悉许为平的人士透露,在1996年左右,许为平在印度洋上的英属塞绍尔群岛注册了离岸公司英国道丰国际集团,注册资金为500万美元。“公司成立时的注册资金没有到账,现在在总部基地赚钱后,可能缴齐了。”

  由此,许为平遥身一变,成为这个“实力雄厚”的跨国公司执行董事。“取名‘道丰’,是为了和‘汇丰’混淆,让外界一看便知它是一家大公司。”事实上,英国道丰国际集团的英文网站也查不到。

  不过在3年来总部基地项目的运作过程中,几乎很少有媒体关注道丰集团的来历和背景。从总部基地的网站首页可以看到,其中的“基地快讯”一栏显示,从2003年6月19日至2006年3月22日不到三年的时间内,竟然有320条“基地要闻”,另外还收集了54篇各大媒体的“正面”报道,但却没有关于道丰国际集团的简介。

  为了证实道丰国际集团在英国是否存在总部,本刊亦访问多名总部基地工作人员,皆称“从来没有看到英国总部来参观考察”。当欧典假德国总部东窗事发之后,道丰国际的英国总部是否如同一辙呢?

  空手道

  然而,就是这家来历不明、没有任何房产开发经历和任何产业园开发经验的神秘公司和老板,却拿到了中关村科技园丰台园二期项目2400亩的全部开发和经营控制权。

  和很多外地或外资企业来北京开发房地产的传统做法不同,英国道丰国际和许为平没有通过“招拍挂”拿地,而是通过与丰台区科技园合资后,获得了2400亩工业用地的开发权。

  虽然按照目前开发区的基本商业模式,根据国家的政策,产业用地可协议出让,经营性用地须挂牌拍卖出让,但是工业用地却不在公开出让的范围之内。

  2002年5月25日,中关村科技园区丰台园管理委员会直属企业:北京丰台科技园建设发展有限公司,与英国道丰国际集团及北京道丰数码园开发建设有限公司,共同成立中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司(以下简称“道丰科技”),主要负责“中关村(丰台)总部基地”的房屋开发、建设、出租、出售。公司注册资金1000万美元,前者以土地入股,后两者持股比例为分别为45%和15%。

  “这个设置的也非常巧妙。”北京道丰数码园开发建设有限公司是道丰国际集团的全资子公司,许为平为何需要分散股权控制该项目呢?这是一个谜。

  本刊了解到,许为平的目的是为了今后完全控制道丰科技。丰台科技园不仅以土地入股的价格约为每平方米1000元(现在的地价为每平房米2250元左右)入股,而且还和道丰国际集团有过默契,即当许为平付给丰台科技园6亿人民币之后,北京丰台科技园建设发展有限公司在道丰科技的持股比例可以从合资时的35%降到12%。

  有专家指出,丰台科技园和道丰国际集团的这种合作,等于为后者在拿土地上开了绿灯。“拿地时不用掏钱,等赚钱后再付账。这是典型的空手道。”

  通过此番精心地安排,偌大的一个产业园项目基本被道丰国际集团所控制。按照总部基地的宣传口径是,项目从酝酿、规划、论证、定位、运作均由英国道丰国际集团主持,历经4年后在2002年年底完成。尽管如此,总部基地在宣传上依然披着“政府项目”的外衣。

  “他会许愿,会忽悠,能策划。”一位了解许为平的人士如是评价。

  为了吸引眼球,许为平将最初的“高级商务花园”更名为“总部基地”。总部基地的得名来自于2003年初的一次小型的学者座谈,北京市社科院经济研究所研究员、副所长赵弘在描述当前跨国企业和国内企业总部的生产力及总部迁移的经济内因时,所运用的“总部经济”这一概念顿时激发了许为平的灵感。

  “2001年‘9.11拉登袭美事件’之后,‘基地’一词很有冲击力,他就造了‘总部基地’这个新名词。”一位知情人士表示。

  颇具玩味的是,如今总部基地的“LOGO”上出现的英文“Advanced Business Park”(简称“ABP”)依然是“高级商务花园”,它无法解释“总部基地”这个词的词义。“这是一个怪胎。”很多在总部基地的业主对此感到十分不解。

  据熟悉内情的人士透露,虽然丰台科技园管委会将二期的开发权交给了道丰国际集团,但总部基地前期的修路、绿化,甚至拆迁补偿等,都是由北京丰台科技园建设发展有限公司完成的。

  丰台政府的参与,加速了银行贷款的落地。2003年7月16日,总部基地得到了中国建设银行北京分行10亿元人民币的贷款。

  不过从总部基地在2003年开工以来,道丰集团具体从自己口袋里掏出多少真金白银呢? 

  本刊从一位接近许为平的人士获悉,2003年以前,许为平在总部基地上仅有几十万元人民币的启动资金。另一种传闻是,2003年初,道丰科技获得银行贷款1000万元。“这1000万元是许为平开发总部基地的救命稻草。”

  据估计,目前许为平在总部基地项目上至少在建设银行还有1.84亿贷款。“广发银行可能还有几个亿的贷款。”但事隔3年后的今天,许为平在公司内部放言他的资产已经达到30亿元。

  这家背景神秘的外资公司,究竟凭什么成为丰台科技园的开发商呢?这些都是待解之谜。

  真假写字楼

  一个高科技产业园的招商与营销过程,显然与一个商业项目有本质区别。“总部基地”这个定位,恰恰模糊了政府主导下的高科技产业园与一个写字楼商业项目之间的营销界限。

  “真正的总部楼,你自己的楼”,这是总部基地楼盘的营销口号。但什么叫总部楼呢?一位知情人士表示,这是替代“写字楼”的模糊语言,“如果说卖写字楼,这和总部基地的用地性质有冲突。”按照国家相关部门的政策规定,写字楼属于商用范围之内。总部概念模糊了高科技产业园只能针对高科技企业招商的界限。

  关于总部楼的售卖,总部基地对外宣传的口径是,“作为一个集群化大型总部基地,其规模和‘中心外围效应’非一般写字楼能及。”其中提到“写字楼”三字。

  总部基地网站称,总部基地成批开发1200至6000平米独栋总部楼、约40000平方米五星级酒店、约12.5万平方米商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施。

  总部基地所属的2400多亩土地皆为工业用地性质,但从用途上很难看出“工业之用”。

  “我们这做办公用途,不能用于加工制造,没有工厂。”总部基地招商中心一位女士表示。而总部基地方面则否认该项目不是写字楼,主要原因是它在设计时的承重能力高于一般写字楼。但本刊在几番深入总部基地调查发现,买楼自用的企业都是用于办公,其设计与诸多写字楼相似。

  事实上,从总部基地目前出售总部楼的情况看,几乎所有入住的企业都是将其作为办公来用。而目前招商中心的销售人员在接受来访者询问时,也开始改口说“有写字楼卖”。

  本刊了解到,工业用地主要是用于建造厂房,为企业提供生产和加工之用,且可以开发少量的住宅和写字楼等配套设施,一般情况下,厂房、写字楼和住宅配套都只租不售。然而,总部基地在开盘时的做法却截然相反。

  尽管业主们在总部基地购买总部楼用于办公之用后,但他们与和道丰科技签订的购房协议上写的产权性质依然是“标准厂房”。

  业内有专家指出,“总部基地打了政策擦边球。”目前,工业用地能否商用,或者能否如同房地产项目一样进行买卖,有关部门并没有作特别的政策限制。

  可以肯定是,工业用地的价格却远远低于“招拍挂”政策下的商业用地价格。如果通过低价获得的工业用地经营房地产项目,容易导致国资流失。

  工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。但最主要的区别在于土地投入成本,工业地产成本远远少于商业地产,据统计,工业用地的基准地价只有商业用地的1/4,而实际出让价格,工业用地只有同类地段商业用地的1/5到1/10,甚至更低。

  本刊获悉,道丰科技在开发总部基地时所缴纳的土地出让金为每平方米100元,但同地段写字楼的出让金为每平方米600元左右。“由于总部基地是工业用地性质,所以价格很低。”一位业内专家指称。

  从目前总部基地每平方米7150元的售价来看,还高于周边写字楼1000多元。

  “这与一般的写字楼没有什么区别。” 中国人民大学国民经济管理系教授顾海兵表示。由于他家距离住总部基地处步行仅有10分钟的路程,所以他经常在傍晚时分骑着自行车在这片拥有黑墙体、灰玻璃、空荡荡的楼群中转悠,“我观察总部基地两年多了。” 

  “说白了,总部基地是个概念,它是一个房地产项目。”丰台科技园企业服务管理处的一位人士如此定性。由于总部基地在用地性质为工业,但在操作上完全按照写字楼商业地产开发模式,其利润自然水涨船高,也使北京写字楼市场引入了不公平竞争的因素。

  此外,从道丰科技开发总部基地的模式看,它与一般的写字楼开发并没有多大区别。记者在走访多家业主发现,作为道丰科技所提供的服务主要是物业管理,比如保安,和空调的维护等。据称,道丰科技物业公司是由许为平的哥哥在“打理”。另外,开发商给购买总部楼业主所做的就是,办理按揭贷款。

  本刊获悉,从目前出售的100多栋楼中,仅有几个业主办理按揭贷款。“总部基地的工业厂房产权,银行按揭贷款很难获批,另外,购买总部楼业主本身的资质也十分重要。”一位熟悉总部基地的人士表示。

  对于位于西南四环和科技大道东南交叉处的总部基地招商中心而言,更多扮演一个房产项目开发的“售楼处”角色。

  “超常”的开发模式

  业内有专家指称,许为平之所以能将总部基地当作一个写字楼项目开发和销售,根源于它的“独特”开发模式。

  “很难以想象,丰台科技园会将一个2400多亩的项目交给一家外资控股的公司开发和经营。”顾海兵对本刊记者表示。

  经过10多年的发展,中关村科技园已经形成海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园、亦庄科技园、德胜科技园和健翔科技园等七园,其土地一级开发都是由政府主导。但在二级开发中,只有丰台园二期总部基地的开发模式比较“特殊”——由外资握有控股权。

  位于总部基地北面的丰台科技园产业基地一期,则和中关村科技园的其他开发模式大抵相同。“我们将土地卖给不同的企业,由企业自己开发建楼。”丰台园区的一位人士称。

  由于当时开发园区缺乏启动资金,所以将土地卖掉。“一期每亩的价格为18万园。”该人士透露。一期的总用地面积124公顷,东西长约1600米,南北宽约900米,其中建设用地为82.8公顷,规划建筑面积总计约144万平方米。一期用地主要包括工业区、公建区、居住小区三部分。对于二期的这种操作模式,该人士不予置评。

  一般而言,目前国内高新技术开发区的开发模式和投融资渠道基本上形成了3大类型:第一种是从改革开放之初,经济技术开发区的开发模式和投融资体系几乎完全是计划经济为主导,依靠地方政府的财力支持开发区的开发。

  第二种是20世纪90年代初,浦东开发以“土地批租、滚动开发”渠道筹集资金开发。最具代表的张江科技园的模式是,政府委托开发商盖楼,再给予一定的回报从开发商手中回购,然后出租入驻的企业。

  第三种是在世纪之交,深圳、北京、上海3地在“二次创业”中均选择了“政府引导、市场开发”的开发模式和投融资体系。

  本刊走访多家北京市科技园区后,发现总部基地被“外资企业控股——政府参股”的开发的模式“独此一家”。

  “当总部楼买完之后,开发商可以全身而退。而未来的科技园区服务它并不承担责任。”顾海兵说,“这与当初建科技园的初衷是否背离,是个问题。”

  由于打着“总部基地为中关村丰台科技园二期的主要项目之一”和“政府项目”的旗号,对于有关入驻总部基地的配套服务,道丰科技将其甩给了丰台科技园。

  例如,入驻总部楼的企业如果要确定为高薪技术企业,首先需要到丰台科技园企业服务管理处进行申请,然后经过丰台区科技委员会认定。“从报批到审核都是由我们来做。”本刊从丰台科技园企业服务管理处获悉。“总部基地那边只负责卖楼。”

  目前,购买总部楼“三减三免”优惠政策:凡入驻总部基地的高新技术技术企业,皆享受中关村科技园区优惠政策,企业经营所得税减按15%的税率征收;高新技术企业自注册之日起,三年内免征所得税,第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。外地员工根据实际情况享受一定的进京政策及相应的税收政策。

  “这些优惠政策成为总部基地的最好卖点。”一位房产界人士如是评价。

  本刊还获悉,入驻并在总部基地注册的公司,如果被认定为高新技术企业,其工商、税收等管理和服务则由丰台园区负责,如果不是高新技术企业,不仅没有税收优惠,而且“工商服务”还需要到丰台区的新村所办理。

  可投资的“高科技产业园”?

  将总部基地的主导权交给了道丰科技之后,至于如何招商,招什么样的企业进入,丰台科技园的监管成为问题。“对于购买总部楼的资质,我们无法去干涉。”丰台科技园企业服务管理处的一位女士表示。

  按照丰台科技园的定位,二期定位精品生态科技园,以生物医药、IT 、新材料三大领域为主。但到底这些高科技企业在总部基地所占的比例是多少呢?

  从销售情况来看,截至2005年2月,签约购买总部楼的企业达到106家。除了一些高科技公司之外,入驻总部基地的还包括贸易、冶金、物流、电力、烟草、旅游、医院等多种类型的企业。例如:红太阳旅行社,欧典企业,北京圣爱泌尿男科医院,北京市琉璃河水泥厂,北京东方登峰装饰工程有限公司和旭日焦化控股有限公司等。

  “依文企业不是高新技术企业。”丰台科技园企业服务管理处那位女士表示,“原则上进入科技园的企业有高科技企业的限制。”依文企业的主营业务是以服装设计和加工。

  据称,很多企业购买总部基地的总部楼,目的是为了获得高新技术企业的资质,享受优惠政策逃税。如果一家企业的营业额在20亿左右,按照园区的政策规定,前三年免征33%的企业所得税,该企业可以逃税几个亿。

  事实上,总部基地对购楼者并没有多少限制,只要是办公用途。而总部基地招商处招商人员亦表示,“出钱就能买”。正是总部基地对购买者缺乏一套严格的资质审查,假冒德国总部的“欧典”企业才有可乘之机。

  一些购买总部楼的业主并非自用,有的干脆就是“投资”。 据本刊掌握的情况看,在目前购买总部楼的客户中,有8-10%为投资客,目的是卖楼出租。“目前还有三栋楼没有出租出去。”总部基地物业公司的一位女士表示,除了管理总部基地物业,她还帮业主联系出租业务。“每天每平米租金2元,水电自付。”物业费是每月每平米4.98元。”

  对于一个由政府主导的科技园项目,和普通的房产项目一样,业主可以随意倒手买卖或出租。对此,本刊致电丰台科技园企业服务管理处,一位不愿透露姓名的人士无奈地表示,“现在目已成舟了,关键是做好后期的销售工作。”

  当二期还有“尾巴”的时候,总部楼三期已在今年年初开盘销售,但时至今日,只签约了1套。“一二期销售时,已经将客户消化得差不多了。”除了三期开盘的101套之外,还有四期近100套没有开工。许为平号称要在总部基地打造500栋独栋写字楼。但问题是,市场有这么大的消化能力吗?据称,三期在去年9月份已经封顶,但不知何故拖延了三个多月。

  据了解,总部基地最初在对外招商时的定位就比较模糊。本刊还获悉,总部基地在一期销售时曾在天津、沈阳、山西和温州等7个对外联络处,且主要人员从北京总部基地派出,后来由于收效甚微,缺乏专业人士规划,这些联络处后来陆续被砍掉。

  此外,总部基地的“违规建设”也很难控制,在位于西面的一栋两层、面积为1200平方米的矮楼也显得十分另类,它位于东西两排总部楼的马路中间,挡住了业主的去路,本来这里应该和其他道路一样,有大马路,马路两边是绿地。据称,目前这个被冠名“总部大讲堂”的楼房主要用于开会,餐饮和健身之用。“总部大讲堂也没有手续,改变了那块土地的用途。”一位知情人士透露,他称,总部大讲堂建造的目的是为了今后可能因违规拆除的“招商中心”作预备之用。

  从目前来看,在整个总部基地上,无论从股权还是项目设计,许为平和道丰国际集团都占据控制权,这也决定了这个打着“政府旗号”的项目在一系列的操作过程中,代表政府方的丰台科技园的权力已经旁落。

稿源:厂房资讯
编辑:陈海保
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