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滨海VS浦东 滨海地产未来价值点亮津城
上海厂房网 2006年07月28日13:12 厂房资讯
  随着“十一五”会议的召开,滨海新区被正式纳入国家整体战略。滨海新区被喻为继深圳、浦东之后中国经济增长的“第三极”, 渤海之滨,让津门大地处处萌动着勃勃生机,滨海新区这颗渤海湾明珠正以日新月异的发展速度吸引着全国乃至全世界的眼光。
  
  2006年6月27日下午,《楼市》杂志社携手新浪网、每日新报、今晚报、城市快报、天津广播电台经济台等各大媒体,于天津开发区万通新城国际售楼中心举办了“滨海VS浦东机遇VS价值 滨海新区地产价值高峰论坛”。解读滨海新区未来发展,挖掘滨海新区全新价值! 

  开发区建设发展局副局长马玫、建设银行天津市分行住房金融与个人信贷部政策研究室高级经济师邵四华、合富辉煌房地产(天津)副总经理岑小春、中原地产市场研究部总监梁美娜、戴德梁行助理董事王红、新聚仁机构事业拓展部总监张雅静等数十位地产界业内人士就滨海新区的发展历史、金融政策、投资热点、 未来前景以及与浦东开发区的比较等系列议题展开了别开生面的讨论,论坛鲜明的主题、新颖的形式、深入的讨论受到了与会人员的高度肯定。

  北京发展向东南 天津发展向滨海

  世界各国经济发达地区的发展都离不开港口,城市的发展一定要找自己的出海口,而在北方地区,北京作为全国的首都、政治文化中心,以及全国经济、金融中心,在大规模发展的前提下,一定会寻找自己的出海口方向,而天津则是它最好的发展趋向。在国务院正式出台关于滨海新区的新政后,不仅是对一个公司的利好,而且是对所有房地产投资商,乃至整个天津的发展都是一个利好。

  在这个条件下,京津一体化及滨海新区的发展,为滨海、为天津提供了机遇,也为北京的发展提供了机遇。滨海新区的发展,不仅在天津,在北京也是一个热门话题。未来的北京发展,肯定是要沿着北京城东南方向发展,天津往上、北京往下,这样的融合对于渤海沿线的城市带的形成是一种促进,并且对于两个城市而言是非常重要的发展时机,包括近期一些廊坊投资板块的升温,这都和天津板块的启动有关系。

  开发区应形成金融商务和办公中心的职能

  天津开发区是1984年经过国务院批准的14个沿海开发区之一,当时是一片盐碱荒地,经过20多年的发展,现在已经形成了一个以众多跨国公司投资为主的现代化工业新城区。 随着一些大型跨国公司的进入,很多高级人才到开发区居住。他们对开发区的整体居住环境提出了较高的要求,促使整个开发区住宅、商业以较快的速度发展。

  开发区起初主要以厂房建设为主,只配有少量的写字楼和公寓。现在,住宅和公建所占开发总量的比例已经达到了54.3%,工业所占的比例是41.7%。2002年住宅商品房的成交均价2826元/平方米,非住宅3390元/平方米,发展到2005年,住宅均价是4800元/平方米,非住宅是6084元/平方米,今年又有了一个比较快的提升。另外,区域地价的变化也非常明显,1984年每平方米只需要几十块钱,但到了1999年,第一次拍卖的住宅用地价格是700多元每平方米,去年最高价格达到了5500多元每平方米。

  相比以前,开发区经历了很大的变化,未来滨海新区中的开发区,应形成金融商务和办公中心的职能。在开发规划后期,开展CBD将作为未来发展的主要方向,位置在开发区的南海路和北海路以及四号路和京津塘高速公路之间。今年正在做的一个标志性建筑物就是在CBD地区,一个体量为16万平方米,高300米以上,由三个塔楼组成的建筑物。

  未来开发区住宅发展,主要是从两个方面规划。一个是继续向东发展。去年东边有100平方公里的规划建设,目前已经拍卖过一部分,后期随着整个开发区的发展进程,整个东部地区将得到开发。另一方面,开发区也准备在西边,即洞庭路周边地区进行一定范围的拆迁改造。

  滨海新区期待政府有效引导

  2001年,合富辉煌大举进军国内市场,天津是第一个被开拓的市场。2002年合富辉煌在天津第一个项目就是滨海新区二大街的华纳豪园。

  现在的滨海新区之前只是一个盐碱地,区域经过20年的打造,已经具备了坚实的经济基础,所以在这次国家有多方面新的战略调整的时候,这个区域就汇集了天时、地利、人和等全面利好。对于希望在滨海新区有所发展的投资客,希望政府能给予有效引导,让区域发展得更加健康有序。

  滨海的发展应建立一个完善的投融资渠道

  滨海新区作为开发、开放的重要前沿,房地产业作为支撑整个滨海新区的重要利润增长点、经济增长极,滨海房地产业是否能够健康发展至关重要。

  首先,据我掌握的资料显示,滨海可能在未来五年,常住人口将达到180万。住宅产业需求的提高,给房地产开发商以及从事房地产业的相关部门提供了一个很好的发展机遇。其次,天津滨海新区房地产业需要一个完善的投融资体系。房地产企业的开发贷款80%以上的资金来自银行贷款,这是房地产开发商借力滨海新区金融开发、开放的有利时机。最后,在宏观经济调控下,还需要正面、超前地引导开发商,使他们在激烈竞争中立于不败之地。

  在金融改革试点方面,滨海新区有可能会在以下几方面有实质性的举动。首先,国务院已经批准天津市在全国率先建立一支渤海投资产业基金,此基金200个亿,分四次发售。

  此产业基金是天津争取国务院特批的。如果它能形成一定的市场容量,天津将超前向国务院申请组建中国第一家投资基金市场,也就是中国北方第一家投资基金市场。这对于房地产开发商来讲,将是一个利好信息。

  第二,目前正在起草有关房地产信托基金,虽然基金能否作为金融产品之一纳入天津的体系之内,还不能确定,但这是滨海新区房地产业值得关注的问题。

  第三,房地产项目债券。项目债券发债成本很低,开发商不仅可以融资,还可以使建设项目顺利实施,目前人民银行正在进行相关运作。

  最后是开拓二级市场,从住房贷款证券化开始,现在已经在建设银行、中国银行进行信贷产品的证券化。国务院正在搞试点,但是滨海新区能否借势,在滨海新区率先进行住房贷款证券化,必须拿出自己的本领来先试行,这需要有一定的创新精神。

  东丽湖将提升滨海新区的区域价值

  现阶段开发区需求和消费的客户导向,还集中在开发区和塘沽区,在未来两年之内,开发区将可能从内向型变化为市场性的成长型区域。产业对于经济的拉动,将可能引入大量的从业人员和高端人群。

  未来的开发区或许会形成一个辐射状态的发展。有22个居住组将成为一个放射状形态,对于开发的中心、产品的类型和产品的形式各有不同的商机。塘沽区的投资升值空间可能会大于开发区。

  今年年初,东丽湖板块纳入滨海新区,列入“十一五”规划,将使滨海新区的区域价值得到不小提升。

  东丽湖的别墅产品2004年10月份是7000元/平方米,去年年底是1万元/平方米,今年涨了3次,目前是13000元/平方米。公寓洋房去年是3800元/平方米,而最后一批突破了5000元/平方米。

  据去年统计,东丽湖项目买家中投资客占35%。而最近一次统计,投资客户只占16%。

  在投资客中,15%的客户是由于未来工作的迁移而到滨海新区。无论是天津人到滨海新区的事业迁移,还是开发区现有的产业发展带来的企业,以及滨海新区的扩展,外籍人士的进入将继续在未来几年为滨海新区注入强心剂。

  滨海有望成为浦东之后的中国经济增长极

  从工业总产值还有固定资产投资规模来看,滨海已经直逼浦东新区。增长幅度方面,工业总产值的增长幅度已经达到35%,固定资产投资也达到27.6%的水平,现在滨海新区的经济发展正处于高速发展的趋势。

  从2005年的数据来看,开发区的年人均收入已经达到2.4万元,比天津市的人均收入高出一倍左右。2005年,上海的房价均价是8000多元每平方米,人均收入是1.6万元,开发区的收入是2.4万元,房价是4800多元每平方米。从收入和房价比较来看,开发区的人均高收入,对于未来的房价上涨空间,提供了一个非常大的支撑作用。

  据开发区主要楼盘的统计分析显示,2005年均价是5300元每平方米,当时房价增幅是30%左右,超过了天津市整体水平。从成交情况来看,去年由于受到宏观调控的影响,整体天津市成交量有一个比较大的下滑,大概下调了25%左右。但是,塘沽区成交量,基本上与2004年持平,继续保持在114万比较高的成交规模,市场需求相对比较平稳。

  可以预见,未来滨海新区房地产业供需两旺的态势不会改变,但是累积了两年大幅度的增长之后,增长幅度可能会放缓。从供需结构来看,由于房价快速上涨的原因,需求的弹性可能有所减弱,尤其是大户型的销售可能会逐渐出现。

  总的来看,滨海新区的经济强势增长,以及方便、快捷的交通体系,有望成为继浦东之后的中国经济增长极。据中原的不完全统计,2006~2007年滨海新区楼盘的潜在供应量可以达到350~400万平方米。可以预见,后期尤其是塘沽区土地成交量可能会继续增长,导致市场竞争会越来越激烈。 

    不能夸大滨海新区概念对区域市场的带动作用

    滨海新区概念的提出会拉动整个区域的市场,但不能夸大它对区域市场的带动作用。

  如果拿滨海和浦东相比,作为滨海新区写字楼的发展,应该突出产业构成的特点,如制造业中心、物流中心,可以吸引这种物流企业来入住滨海新区。从整体市场来看,滨海新区的市场只能作为市区的一个附属中心,不可替代市区的核心地位。

  对工业地产来说,新区发展会拉动新的供应需求,引起地产增值。从统计来看,滨海新区的工业地产的租金和售价都有所上涨。从整个区域以及整个写字楼的未来市场来看,滨海新区这个区域比较适合相对集中的供应,而不应盲目地发展量的供应并把它们分散。因为区域只有140万的常住人口,对商业地产来说,面临的问题是质的飞跃,而不是量的发展。对于住宅市场,从开发区来说,未来可开发的量已经不大,在塘沽有大量未开发的土地可以作为未来的住宅供应。

  从滨海新区未来总体的供应和需求来看,现在的常住人口是140万,2010年的规划是在塘沽和泰达新增40万人口。如果按新增人口粗略计算,未来五年新增的住宅需求量是1000万平方米。

  整体来讲,滨海新区住宅市场关键是质的提升。酒店和写字楼更适合集中发展。更多的进行规划和提升品质、减少一些投资招商的内部竞争。这是未来的发展方向。

  滨海新区与浦东的比较不能仅局限于GDP指标的比较

  滨海新区与浦东之间的区域比较是媒体关住的热点,它们的发展都被纳入了国家的战略步骤,都是以港口为依托拉动经济发展。但它们之间也存在差异。

  滨海新区与浦东的比较不能仅局限于GDP指标的比较。功能定位以及区域功能的规划是推动滨海新区和房地产业发展的一个重要因素。

  成功的房地产运作,包括成功的生活社区的形成,都离不开一个产业链做支撑。浦东分了三个功能区,陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区和外高桥保税区。

  滨海新区的功能划分为一轴一带,三个行政区和七个功能区。滨海新区找到了适合自己的路线,而没有一味照搬浦东的路线,因为浦东大的功能定位是以金融贸易为主,但北方是一个工业发展比较多的基地,因此滨海新区被定位为一个现代制造业研发转化基地,并成为北方国际航运物流中心。在国家政策的引导下,滨海新区正以国际化的视角,作为一个开发、开放的试点去发展。

  浦东的房地产发展是从一个市场到整体、从产品到文化的转变。浦东刚开发时,和现在的滨海新区有很大差异。它根据各个县和街道组成了一个行政区域,而政府给予了一系列的优惠政策,促进招商引资。

  现在的浦东,楼盘的需求被提升到了文化理念。浦东房地产发展的趋势,可能对滨海新区是个小小的参考。滨海新区目前的房地产阶段属于产品发展阶段,因此它还有一个产品上提升的空间。

  滨海新区外来投资客比例超过四成

  滨海新区近两年的房产价格增长很快,在塘沽的成交量中,有投资需求的存在,而且比例已经达到了将近15%的趋势,而且个别的楼盘已经超过20%。

  这种非居住性的需求,一方面有市场过热的表象,同时也有特别的原因,主要是产品结构供应商在户型和投资类的产品开发程度不高。这是目前滨海市场上发展不成熟的表象。

  目前滨海新区的投资热主要是中心区域普通商品房住宅市场,且升温并不均衡。随着大港、津南等区域大项目的进入,其未来的发展潜力和城市化建设速度不可低估。

  在中央政府对住宅市场严加调控之下,滨海新区非住宅的投资价值也会显现出来。从数据分析,近期楼盘,四月以后写字楼的客户咨询量有明显增长,项目的日均访问量已经达到往日5.46倍的水平。其中外来客户量已经超过四成的比例。如北京、河北、上海、香港等地的客户也有不少量的提升。

  从滨海新区规划上看,明显加快了对第三产业发展的规划,为第三产业的办公商务楼载体提供了广阔的发展机会。

  滨海新区中心商务区的繁华程度会随着城市化建设持续升温,其自然价值会不断上涨。因为是一个处在发展初期的房地产市场,它供应的产品类型以及开发的品质还是存在一些问题,但其未来有巨大的发展空间,这是毋庸置疑的。

  政府调控给滨海新区带来利好消息 

  万通在滨海新区已经陆续投入4个项目。对于天津特别是滨海新区,万通有一个战略性考虑。

  政府的调控能力让房地产商有更深刻的认识。政府的调控力度很大,没有任何回旋余地。同时政府对国家的配置能力更为强大。这对于近期的滨海新区是利好消息。开发商对未来的区域定位,应该充满信心。

  具体到万通新城项目,它是2004年启动,2005年开始推售。从产品设计到后期的营销推广,都给区域带来了新的东西,无论从客户还是媒体方面看,对于滨海新区都是一个利好因素,这一点得到了充分肯定。

  区域二三级市场房价仍有上升空间

  无论政策前还是政策后,开发区房价从2002年至今持续上涨。2005年的国八条对房地产的影响很大,而滨海新区却没受到什么影响。

  大区域内的一些小区域三级市场的价格,已和二级市场持平,甚至在极特殊区域略高于二级市场,这并非泡沫,只是互相拉动关系的表现。在二三级市场几乎持平的情况下,滨海新区主要是开发区和塘沽区,还会有提升。

  滨海区域,对于三级市场大可用“待市”这个词形容。不管二级还是三级市场,都会有一个反弹期。今年客户的观望心态估计相对去年要更长一些。

  滨海新区楼价在未来三五年有望升至八、九千元每平方米

  天津楼市在很多方面已经和上海、深圳等一些南方城市的操作水准不相上下,甚至在某些方面比南方做的更好。

  国六条颁布之后,各地都有不同的反映。以深圳为例,6月深圳总共申报了100多个项目,最后只批下几个,其余大部分都要重新规划。对深圳而言,它真正的发展只有16年,房地产起步时间也就是在这10年之间,这10年和浦东的10年基本类似。如果把天津今年滨海新区的确立作为起步,天津也许用不到10年时间就可以达到目前深圳或者是浦东的发展水平。因为它拥有123家全世界500强企业,而且是国内500强企业入驻最多的一个开发区。

  目前滨海新区的整体楼面价格只有每平方米5000元,预计在未来3、5年很可能达到每平方米8、9千元。实际上,政府在滨海新区投入多少资金就能升值多少,甚至可以升到几倍以上的价值。从香港、深圳和浦东的经验可以证明这一点。

  政府对滨海新区的投资热度很大,它将是中国未来十年的经济热点。假如政府能在此投入5000个亿,那么整个带动起来的各方面经济绝对不只5000亿,例如空客投资了80100亿,它将带动的升值潜力是812倍,目前这个项目给整个滨海新区带来了很好的前景。没有理由不相信滨海新区的明天会更美好。

  由《楼市》主办的“滨海VS浦东 机遇VS价值 滨海新区地产价值高峰论坛“吸引了津城各大新闻媒体的目光。论坛现场,新浪网、每日新报、今晚报、城市快报、天津广播电台经济台等各大媒体纷纷到场,新浪网等网络媒体对此次活动进行了全程现场直播,并制作了相应的专题,具体可点击各网站首页相应图标查看详细内容。
 
稿源:厂房资讯
编辑:厂房招商网
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