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张永岳教授访谈录:宏观调控下的中国楼市展望
上海厂房网 2006年07月04日15:25 房地产时报 梁志超
  上海易居房地产研究院院长张永岳教授访谈录

  中央新的宏观调控措施,对房地产业的发展意味着什么?怎样把握市场态势?房地产企业该如何去应对?上周,易居房地产论坛首次举行。会后,就“国六条”后的中国楼市发展态势,华东师范大学东方房地产学院院长、上海易居房地产研究院院长张永岳教授接受了本报专访,详细回答了记者集中提出的问题。

  张永岳的观点是,中国房地产行业正处于转型的关键时期,在当前错综复杂的形势下,行业的发展和企业的生存面临严峻的考验。对此,消极等待、牢骚满腹是徒劳无用的。只有科学地解读宏观调控,准确地把握市场态势,积极地进行转型,才能确保房地产行业的持续稳定健康发展,才能确保房地产企业踏上可持续发展之路。

  记者:“国六条”的一系列政策,体现了中央对房地产业的政策动向和价值取向,您认为从哪几方面来看?

  张:第一,明确肯定了“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。上世纪九十年代至今,住宅消费已成为全国性的消费热点,房地产市场体系已经基本形成,房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。因此,那种否定房地产业地位和作用的观点是不符合客观事实的,认为宏观调控是压制房地产业发展的认识也是有失偏颇的。

  第二,明确肯定了要“引导和促进房地产业持续稳定健康发展”。所谓持续,是指一个在较长的历史过程中,持续推进发展的过程,而非短暂的权宜之计。所谓稳定,就是要避免在发展过程中出现大起大落。所谓健康,关键在于走和谐发展之路,兼顾各方利益,减少负面冲突。这将“有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。”

  第三,明确肯定了要重点发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”,这是调控中的主要政策取向。从去年“国八条”“着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给,提高其在市场供应中的比例”到今年“国六条”强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”,“国十五条”更是出台了限制措施,即“凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”可以看出,政府解决包括中低收入家庭在内的广大居民住房问题的决心和力度。

  记者:您在易居论坛上说的标本兼治,是否指房地产业的科学发展?

  张:是的。连续两年的宏观调控,反映了中央对房地产发展中出现的突出问题高度重视以及必须解决的决心,也反映出中国房地产业发展的不成熟及需要探索解决的一些深层次问题。当前,宏观调控尚缺乏预警机制,一般是在问题累积到相当大时才进行。

  我认为,标本兼治主要体现在三个方面。

  第一、加快建设房地产与宏观经济乃至社会和谐发展的总体框架。在实践中找到一条房地产发展与宏观经济及整个社会相得益彰之路,这是个需要深入探索并加快建设的命题。

  第二、加快建设符合我国实际情况的社会住房保障体系。加快建设社会住房保障体系,是解决所有中国房地产业发展中重大问题的一个重要环节,必须花大力气去做。

  第三、加快建立标本兼治的宏观调控模式。从一般原则上讲,经济手段与行政手段、法律手段的良好配合会使宏观调控更奏效。目前的问题是,关于法律手段,由于目前我国房地产方面的立法工作滞后,相关法规层次较低,多是“通知、条例、规定、细则”等,直接导致执行中的约束力不强。原则上的统一与实施中的差异往往是同时并存的,这就容易导致调控的效果不够理想。因此法律手段还将进一步加强。

  记者:在宏观调控背景下,由于房地产自身发展的内在规律,房地产业也必然进入一个新的调整期。能否谈谈易居房地产研究院在这方面的研究成果?

  张:我们认为,市场发展态势目前主要体现在五个方面,即发展速度、供需结构、价格走势、市场运行和区域推进五个方面。

  发展速度由快速发展转向平稳发展。在宏观调控政策下,投机性需求受到严重打击,投资性需求也受到压抑,而以实际购房能力为支撑的自住性需求也会受到一定程度的影响,致使整个市场需求总量的扩张受到较大的限制。而房地产投资增长过快的势头必然会受到一定程度的控制。2005 年,全国房地产开发投资总额为15759 亿元,同比增长19.8%,增幅回落约30%,投资增速为2000 年以来的最低;上海房地产开发投资1246.86 亿元,投资增幅也由2004 年的30.4%,大幅下降至2005 年的6.1%。从数据推知今后,可以认为,类似前一轮房地产投资连续高涨的态势会有较大改变,投资平稳增长的局面将会出现,市场容量的扩张和行业发展的速度也会相应地回落到一个更加合理的水平。

  供需结构中中低价商品房供应增加,自住性需求增长。增加中低价房的供应量将是一个重要的导向并会长期坚持下去,住房的供求结构必然会得到根本的变化。与全国总体水平相比,上海的中低档住宅供应始终占据了最大比例,并呈现逐步提高的态势,高档住宅供应所占比例则呈现小幅波动的走势。这种趋势意味着:一方面,更好地满足广大中低收入者的自住需求,将会成为下一阶段房地产市场发展的重要动力;另一方面,一些投资类产品的销售将面临严峻挑战。

  价格走势由普遍上涨向平稳分化转变。1999 年以来,商品房价格基本保持持续增长的态势,宏观调控后价格增幅有所放缓,但住宅价格的涨幅仍然大于商办类物业。比如,2005 年,全国住宅均价为2740 元/平方米,涨幅为7.5%,商业和办公用房的涨幅则均为4.8%;上海商品住宅售价为6698 元/平方米,较2004 年上涨9.2%,商业和办公用房涨幅则分别为0.3%和2.9%。遵循调控基本思路,可以预见,目前这种价格格局必然会有所改变,各细分市场价格走势也会日益分化。其中,住宅交易价格将会受到控制,非住宅的交易价格将会相对放开;普通住宅价格将在控制中走向理性回归,高档住宅和商办类物业的房价则相对放开。当然,房地产作为一种可以长期持有的资产性商品,在中长期内,其价格必然会随着人均收入水平的提高而不断增长。

  市场运行日益向规范化、完善化、专业化运作转变。从市场秩序上看,各种类型的市场主体日益壮大,但市场秩序有待进一步规范。从市场体系上看,由于近年来新房不断上市,房产存量的持续增加,与此保持相应比例的房地产三级市场必然会有较快的增长,并与房地产一、二级市场一起,逐步形成多级市场良性互动、市场体系日臻完善的发展格局。从企业发展上看,由于在下一阶段,整个市场的利润空间不断压缩,优胜劣汰的机制将日益发挥作用,企业的专业化程度将不断提高。比如在资源整合方面,相关企业越来越重视外部专业资源的开发利用;再如在资金融通方面,在目前银根日益收紧条件下,房地产企业更加积极地探索包括引进国际资本在内的多元化融资渠道。

  区域推进表现为全国范围内波浪式扩展,二、三级城市房地产市场较快增长的态势已基本形成。本轮调控,在沿海地区房地产市场受到较大影响情况下,中西部区域及二、三级城市房地产市场仍呈现较快增长趋势,2005 年房地产投资增幅超过30%的10个省份都在中西部地区,其中增幅最高的云南,为55.9 %;住宅投资增幅超过50%的6个省份,也都分布在中西部地区,增幅最高的广西,为69.6%。对于二、三线的城市而言,房地产市场需求与大城市相比,会有不同的特征,如相对于外来客户而言,可能更要考虑当地农民进城需求,对此应加强针对性研究。

  记者:在当前调控的行业背景下,中国房地产业的转型势在必行。那么如何应对呢?

  张:转型最核心的内容,是产业增长模式必须由粗放型向集约型转化。根据我前面所谈的五大市场趋势,行业需要从五个方面来考量如何应对产业转型。

  第一,更加注重健康、质量、专业。特别是运作的专业性,专业度高低决定了产品质量好坏。在专业分工越来越细的行业背景下,企业应专注于细分市场。单就住宅而言,就可细分出许多可以体现专业价值的开发领域,如高档公寓、青年公寓、酒店式公寓、养老社区等。如果能在一个或几个细分市场上形成专业优势,就能在竞争中获得比较优势。

  第二,加快推进产品创新与住宅产业化的发展。关于产品创新,倡导建筑设计创意化;提高产品科技含量,包括更多地采用智能化系统、节能型建材、太阳能设备等;产品功能创新,随着现代家庭居住需求的多样化,要擅于在居住空间的组合上寻求突破,比如结合新政中的“90平方米套型”,可针对三房户型上进行精减化的创新设计;充实产品文化内涵,在产品设计时就要切实考虑到未来业主的真正需求,类似“欧美风”等华而不实的概念包装越来越不被认可,会所也并非越大越豪华就越好。

  关于住宅产业化,其实质是实现住宅开发的标准化设计和工业化生产。住宅产业化的实施步骤大致如下:建立专业化的产品研究中心;引进整合专业人才,包括从国外吸纳具有相关经验的专家;从相对简单的住宅部件着手进行标准化设计和工业化生产;渐渐围绕浴室、盥洗室、卫生间、厨房等相对复杂的住宅功能空间实现产业化;产业化的高级阶段,是进行木结构、钢结构、钢筋混凝土结构等各种各样的独立装配式住宅的产业化生产。

  第三,要十分重视向三个环节要效益。向管理要效益;向规模要效益,如易居中国在房地产流通服务领域中的综合发展之路,通过在某一细分市场形成一定的垄断性地位而做大,如深国投与沃尔玛合作,在大型超市开发上确定优势,如万通筑屋在定制服务上一头独大;最后是向服务要效益。

  第四,向四个方向发展将大有可为。其一,住宅市场利润摊薄,非住宅市场大有可为。转向市场潜力巨大的商业地产,还可以进一步细分为商业街、销品茂、大超市、商铺等,如万达就是在销品茂方面独树一帜;可以涉足写字楼市场,这一市场总体而言属于高风险高收益,对开发商的资金和技术要求较高,目前一线城市总体需求旺盛,二线城市需求潜力较大;尝试工业地产市场,随着我国经济增长方式的转型,工业厂房正处于升级换代的节点上,这一领域企业间的竞争相对缓和,因此投资前景光明;探寻创意地产、旅游地产等复合地产之路。

  其二,二手房市场仍会持续成为热点,中介服务市场大有可为。“国十五条”首次提出,“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”,意味着二手房市场将成为新的利润增长点。现存的大量房地产代理机构,企业应该介入或加强二手房中介业务。与此同时,房地产流通领域的业务一体化已成大势所趋,易居中国首开先河地构建起研究、信息咨询、融资服务、销售代理、中介一条龙式的服务体系,正是为了适应这一趋势。

  其三,地产金融时代来临,金融市场大有可为。最理想的是企业上市,国内股市重启IPO后,企业新上市成为可能;把项目打包后到海外发行R EITs ,香港或新加坡是方向,以后国内《基金投资法》出台后,在内地发行R EITs 将更加方便;在内地发行信托,虽然限制较多,但仍有操作余地;与海外基金合作,目前进入中国的海外基金较多,虽然它们要求的回报率高于银行贷款利率,但仍不失为一条较好的融资渠道。

  其四,商业模式和盈利模式的相关变化,使研发领域大有可为。研发一体化成为很多企业的必然选择:一条是紧凑型研发一体化之路,比较适合于大型企业,即自身构筑研发一体化的组织体系,尤其是补充或加强研究环节的力量;另外一条是松散型研发一体化之路:适用于企业规模尚难以承受自建完善研发部门成本的企业,可选择把某些不太关键的研发环节进行业务外包。

  第五,有条件的企业可向二三线城市进军。在一线城市房地产市场渐趋饱和之际,二三线城市房地产市场潜力巨大。而且,按中央“建设社会主义新农村”的宏愿,国家将由上到下的依次启动以县域经济为中心、包括小县城、小城镇、中心行政村的新一轮建设。因此,遵循国家政策导向和行业发展规律,房地产企业将不可避免地进行区域市场的重新布局。战略模式有以下几个:根据城市能级的不同,配以不同的产品线进行拓展,比如绿地的“老街”系列楼盘多选择经济不太发达的城市;选择同一能级的城市,反复拷贝同一定位的楼盘,比如阳光100开发的白领公寓绝大多数分布于二线城市;在一个相对独立的区域经济圈内进行业务拓展,比如上海的一些开发商只在长三角进行布局,其优点是战线不至于拉得过长,可以利用商脉,集中资源,实现企业的集约化发展。

 
稿源:房地产时报 梁志超
编辑:厂房招商网
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