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杭州:受罚的闲置土地捂出巨额利润
上海厂房网 2007年10月11日12:57 钱江晚报
杭州近日受罚的闲置土地,每亩罚款不到10万,而每亩地价已涨500多万

9月25日,杭州市国土资源局向媒体通报九堡3宗闲置房地产用地的查处结果。这3宗闲置土地罚款金额共计3351.9922万元,罚款已全额上缴国库。据悉,这是杭州市集中处理房地产闲置用地力度较大的一次。

当人们正为有关部门的整治而欢欣鼓舞时,我们也在关心另一个问题:九堡一直是近两年杭州楼市发展较快的区块,也是房价上涨最猛烈的区块之一。3500万元罚款对于这儿的闲置房产用地到底意味着什么?土地闲置的代价到底有多大?记者就此展开了调查。

闲置用地亩均罚款9.5万元

据悉,此次被处罚的3宗闲置房地产用地,总面积353.8亩,均位于江干区九堡镇杨公村,规划皆为住宅用地。其中,浙江东霖房地产开发有限公司地块面积147亩,杭州天名房地产有限公司地块面积82.3亩,浙江石英房地产开发有限公司地块面积124.5亩。

从处罚结果看,闲置时间最长的浙江东霖房地产开发有限公司地块罚款数额最大,为2541.55万元;杭州天名房地产有限公司地块被罚300多万元;浙江石英房地产开发有限公司地块被罚500多万元。分摊到每亩土地看,这次查处的353.8亩土地亩均罚款9.5万元。

查处前一天,记者在浙江东霖房地产开发有限公司地块现场看到,这宗地紧邻九堡圆梦园小区,为一线江景地块。另两块地在“东霖地块”的东边,3块地基本连成一体。

据国土部门相关人士介绍,这3块地同周边已入住的圆梦园小区、海景城都是同批协议出让的土地。记者查询发现,圆梦园小区首批多层住宅早在1997年就已交付,最后一批别墅类住宅也于2002年交付。由此可见,这批土地的出让历史已在10年左右。

土地闲置,有政府安置房未落实因素

据房产公司知情人士介绍,2001年九堡镇由余杭区划归江干区管辖后,这批江景地块由于政府承诺的安置房用地一直没有落实,拆迁工作一直无法启动,所以至今3块地还没有动工。

记者看到,面积最大的东霖地块尚是块菜地,三两农民正在地上忙碌,还是一幅生机盎然的农耕景象,看不出丝毫的房地产开发气息。3块地中,天名公司地块进展较快,一期已经平整完毕。

根据国土资源部1999年4月发布的《闲置土地处置办法》规定,在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

国土部门负责此次查处的相关人士表示,这3块宅地的延迟开工和九堡镇划归江干区政府管辖后的政府因素也不无关系。除安置房地块一直未落实外,区划调整引起的道路调整、规划调整也是原因之一。扣除因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的时间外,这3块地的闲置时间在1~2年之间,按规定收取一定的闲置费用。

3块地,捂出巨额利润

面对高涨的房价,国土资源部门重拳出击打击囤地行为,这显然是振奋人心的事。但是,人们更关心的是处罚的结果和力度怎样。

虽说相关部门认定的闲置时间不过1~2年,但这些地块经过近10年的囤地,早已捂出巨额利润。据记者调查,这些地块实际上早在九堡镇划归江干区之前就已经出让了,至今已经过多道转手。

以其中一块被处罚地块为例,该地块的项目公司由几个股东合股组建,最大股东来自诸暨。2005年上半年,该项目完成最新一次土地转让,最大股东由丽水某公司取而代之,土地转让楼面价为2400元/平方米。

且不说那家诸暨公司从丽水这家公司中赚了多少钱,只以丽水这家公司拿地后来看,其地价涨幅也是非常惊人的。

今年7月,经过21轮的激烈角逐后,位于杭州江干区九堡区块的杭政储出[2007]22号地块,被7号买家浙江德信置业有限公司最终以37200万元竞得后,其4626元/平方米的楼面地价创下九堡区域的地价新高。这块地是非江景房,而被处罚的3块地都是一线江景房。一位九堡的房产商估计,从这3块宅地所处的位置看,现今的楼面地价估计可达到6000元/平方米。

由此可计,丽水这家公司2005年上半年以2400元/平方米的价格取得土地后,地价至今涨了3600元/平方米。以九堡土地出让常见的2.3容积率计算,每亩地价涨了约552万元。相比之下,该地块3.6万元一亩的罚款实在算不了什么。

这次查处的3块宅地都处于九堡。而九堡恰恰是杭州地价、房价新一轮快速上涨期的领涨板块。九堡的万科魅力之城今年5月一期开盘时,开盘价7000元/平方米。5个月后,红苹果9月16日新的一批房源开盘,售价达到9500元/平方米。这3块宅地所处的一线江景区块目前开发楼盘有绿城丽江公寓,据悉开盘价可能达到12000元/平方米。

规定开工时间不如规定竣工时间

“这次土地闲置查处更多是起到警示作用。它告诉那些还在囤地的开发商,国家在调控,别再拖延,赶紧开工吧。”某开发商对此次土地查处如此评论。

据悉,这3块宅地被处罚后,要求明年9月前必须开工,否则将由国家收回土地使用权。这段时间,这几块地都在赶进度。相比其他许多城市,杭州的囤地现象还是比较少的。可是,对于那些已经囤地多年还未被查处的开发商来说,要有效杜绝这一现象,处罚结果不妨更大些。“对于囤地的开发商来说,最担心的是收回土地,而象征性地罚点款是眼下土地查处常见的方式。”一位开发商说。从这两年的查处情况看,真正收回土地的项目非常少。

据某开发商透露,杭州目前囤地项目以协议出让土地居多,像闲林一带和萧山闻堰等地都有较多此类土地。协议出让的土地在土地合同签订上相比招拍挂出让的土地,开工时间约定等条款都不是很明确,这样就给囤地留下了较大空间。一些国有开发商在政府关系上较为熟络,也是囤地的主力;一些时下常见的寻找合作伙伴、股权转让方式的土地也往往是因为上家缺少资金而延期开工的闲置土地。

“与其事后查处,还不如在土地出让合同这一源头上‘查漏补缺’,从根本上杜绝囤地的发生。”相关部门某工作人员如此建议。据悉,由于早先的土地出让合同只是规定了土地的开工时间,超出开工期限究竟多少时间在核算上相当繁杂,是政府不可抗力还是企业主观原因,在闲置时间的认定上都是不一样的。因此倒不如在合同上直接限定项目的竣工时间,超出这一时间就算闲置。杭州最新的一些土地出让合同已经在尝试这一新做法了。
稿源:钱江晚报
编辑:厂房招商网
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