建筑再生让工业地产成为投资热点
城市里的工业建筑的再生利用，近年来成为西方大都市发展的一个必经之路。在我国，上海已经先行一步，涌现出了一个个生机盎然的都市工业园，不但带动了都市经济的飞速发展，而且成为城市里的一道美丽的风景线。同样，青岛作为发展势头迅猛的城市，以上海为借鉴，从去年下半年开始，将都市工业园的理念注入了闲置厂房和经营困难的老企业。市北区、四方区在区政府的牵头指引下，将濒临绝境的老工业企业打造成为颇具生命力的都市工业园，企业被救活了，城市经济也得到了发展。据了解，目前市北区政府和四方区政府正在抓紧都市工业园的继续改造，加快都市经济发展的步伐，年底之前还会出现将近10家新的都市工业园。
面对都市经济的发展和城市房地产开发的市场化趋向，当我们站在房地产开发的角度来审视都市工业园的时候，这种开发模式会带给地产开发企业哪些启发呢？
一、实现建筑资源的可持续发展和循环利用
市北区作为青岛的老工业区，拥有一大批地理位置优越、厂房结构合适、配套设施齐全的区属和驻区工业企业，其中相当一部分由于机制不活、竞争力不强和环境污染等因素而使企业的厂房闲置，旧有的厂房利用率不高。都市工业园的崛起，使原有的闲置厂房焕发了生机，其原设计的使用用途也可以得到最大程度上的发挥。据青岛海锦都市工业园的负责人介绍，海锦都市工业园的厂房当初设计的用途是适合染织等企业的，一楼的层高达到8米，二楼的层高是7米。根据房屋的功用要求，园区主要面向印刷、丝织等中小型企业以及服务休闲业招商，既适合入园企业的要求，又可以最大程度地发挥厂房的效用。目前园区内除了有35家经营项目类似的企业外，还有2家在厂房的基础上顺势改造而成的羽毛球馆。房地产投资开发业内知名人士分析，这种利用已经建成的厂房投资，不需要投入基础建设的资金，以最低的成本实现了资源的最大化可持续利用，符合我国国情的需要，在丰富并发展都市经济类型的同时，又改善了城市环境，保留了城市原有的风味，还节约了大批资源；同时也为缺少资金的中小型房地产开发企业提供了另外一种房地产投资开发的新思路。
二、适合小型企业创业，为城市的发展增添后劲
对小型企业来讲，他们缺少的是廉价的厂房和便利的地理位置；对闲置厂房的拥有者来说，他们关心的是能否让厂房发挥最大的效能并带来经济效益。都市工业园无疑为这两者提供了最好的结合，低廉的租金和合理的厂房设计既让小企业如鱼得水，又让闲置厂房获得了“新生”；更具有意义的是，它在促进城市经济发展的同时，将原有的厂房变成了环保建筑，改善了城市的生态环境，更加适宜周边人们的居住。
在今年刚刚开园的新格都市工业园内，笔者看到软件研制开发、仪器仪表制造等企业的入驻，以及井然有序的物业服务，使曾经萧条的厂区焕发出勃勃生机。据新格都市工业园的杨主任介绍，有23家软件开发、医疗器械制造、仪器仪表制造行业的企业已经在园区安家，工业园的推出不但为中小企业的发展提供了良好的平台，也救活了濒临倒闭的显像管厂，目前有40多名显像管厂的员工正在新格都市工业园从事物业管理服务。另外，都市工业园的成功打造也为周边的居民带来了环境效益，以往的工业噪音等污染现象现在消失了。
通过都市工业园的运作，都市型经济得到了发展，同时也盘活了城市的空间布局和城市的产业布局，对推动区域经济的健康持续发展起到了积极的作用，并给处于成长过程中的中小民营企业提供了孵化基地，而现有资源的整合又发挥出了最大的效益，据不完全统计，都市工业园的建立促使市北区街道财政收入，从2000年的1000万元猛增到去年的6700万元。随着大量国有闲置资产的再生，财政收入的增长，在增加了许多就业机会的同时也改善了城市形象，更为城市的发展提供了充足的动力。
三、风险小、投资少、见效快
随着都市工业园的兴起，工业地产已经引起了房地产投资开发企业的高度关注。工业地产方面的投资，可以用风险小、投资少、见效快这九个字加以概括。这其中，房地产投资开发企业的运营理念是至关重要的，如何抓住商机，如何整合房地产投资开发企业内部的各类资源，是工业地产投资的切入点和成败的关键。
据业内人士介绍，目前在工业地产投资方面做得颇为到位的当属青岛中联建业股份有限公司，该公司打造的中联建业商务广场、中联都市工业园两个以商务租赁为主的园区，都是在工业厂房的基础上进行了重新设计、分割、装修，并配备了完善的商务办公设备，同时再将原来工业厂区的敞开空间规划为诺大的停车场，商户入驻率达到了100％。此外，鲁邦地产无疑是做得比较灵活的一家企业。鲁邦地产利用机遇拿到了显像管厂可以出让的一亩地之后，进行了土地开发建设，在新格都市工业园的旁边建起了鲁邦新格商务会馆。这些实例告诉我们，抓住工业地产的商机，同样也会获取可观的利润。对房地产开发企业来说，相对于开发商业楼盘、住宅楼盘等新楼盘的投资，工业地产的投资风险较小，而且投资少、见效快，既能带来社会效益（政府的支持），又能使开发商避免开发住宅或商务楼宇带来的销售风险。
四、地理位置不好的旧厂房怎么办
青岛的经营城市理念带动了城市建设的飞速发展，随着城中村的改造、有污染工业企业的外迁、效益不好的工业企业的萧条，集中在市北区和四方区出现了很多闲置厂房，这些厂房大多处在一个非常好的地理位置。针对地理位置不好的闲置厂房，房地产开发投资如何介入，成为考验房地产投资开发企业运营理念的一道难题。业内人士认为，分析项目周边的自然环境和社会环境尤为重要，本着建筑再生的理念，在如何帮助再生建筑取得合理的空间感、时间感的同时，还要考虑再生建筑的时代要求和本身原有规定用途的最大化发挥，另外还要汲取其它都市工业园的成功经验，做好同质企业的招商工作。
五、工业地产再生带来的主要问题
在土地市场化日渐成熟的今天，投资工业地产都会带来哪些最主要的问题？业内专家分析指出，一是地产性质的问题，一是物业管理的问题。
据了解，现有的闲置厂房大多坐落在属于国家划拨的工业用地上，土地性质属于国有，不允许出让，更不允许转变性质进行开发。即使企业倒闭或者企业改制，土地性质要想改变，必须经过一系列符合国家法律规定的程序后，通过土地市场进行出让。而闲置厂房也属于国有资产，尽管面临明年即将到期的国有资产彻底撤出的有关政策的规定，但是厂房的使用权是属于其拥有者的。工业企业是倒闭还是改制，厂房的权属将归向何方？无形之中，工业企业的命运似乎正在成为决定闲置厂房使用性质改变的关键。房地产投资开发企业如何应对同现有国有工业企业的关系，如何规避风险，如何应对性质改变后地产税费的变化，如何能抓住政策的机遇，从而使自己的利益最大化，这些是令我们非常关注的话题。另外，随着国家土地政策在今年8.31之后的新一轮调整，工业地产的土地性质如何界定以及未来的走向，也会在一定程度上左右房地产投资开发企业的运营决策。
投资工业地产给房地产投资企业带来的另外一个重要的直接挑战和机遇就是物业管理问题。已经开园的10几个都市工业园一致反映的普遍话题是，工业园的物业管理是当前房地产物业管理当中的一个崭新的课题。如何根据驻园企业的特点做好物业服务，如何提炼出其中的共性并广泛应用到所有都市工业园的物业管理，如何打造一支过硬的都市工业园物业管理队伍，如何形成物业管理品牌并进军整个都市工业园物业管理圈，已经成为现有的都市工业园物业管理公司和一些专业的房地产物业管理公司寻找新的经济增长点的机遇。据了解，目前新格都市工业园、海锦都市工业园的物业管理部门已经开始了在这一方面的理论探讨和具体实践。 |
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