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工业厂房市场化运营的实践与体会
上海厂房网 2007年10月15日13:59 阿力士招商网
随着改革开放不断向纵深发展,市场多样性日趋活跃,工业厂房市场化运营就是市场多样性的一个大胆的创举,它是为大企业、大项目提供配套服务的产业,它的出现使人们耳目一新,它以崭新的形式,顽强的生命力,走向市场经济的大舞台,这是社会主义市场经济的自我发育和自我完善,也是社会主义市场经济的必然结果。

一、现代企业呼唤零部件配套现地化

1994年9月,国务院正式批准设立中国第一个经济技术开发区——大连经济技术开发区。大连经济技术开发区在党中央、国务院亲切关怀下以突飞猛进、日新月异迅速向前发展。特别进入21世纪以来,开发区管委会提出“环境是生命,创新是灵魂”的发展理念,给开发区的经济发展指出了新的方向。目前,全区*批准外商投资企业1508家,投产工业企业600余家,世界500强企业有40家进区投资。全区现已形成了现代化工产业群、新材料产业群、电子信息产业群、食品加工产业群。像日资大企业佳能、三洋、柯尼卡、东芝;美资企业辉瑞制药;中法合资西太平洋石化等都在大连开发区投资建厂,有力地推动了大连开发区的经济发展,同时也提出了一个严峻的问题—大连开发区及至大连地区零部件配套能力滞后,适应不了外资企业的要求。大连地区从建国以来,国营大企业多,工业基础比较雄厚,但始终缺乏中小企业对大型骨干企业的零部件配套供给。大企业到南方,乃至国外采购配套产品,增加了成本,浪费了宝贵的时间。对此,许多精明的企业家提出了衷肯的意见和要求,要求政府调整产业结构,实现零部件配套现地化。在此种情况下,大连光伸企业集团有限公司经过充分的市场调研,识别了建设配套企业发展园区,以引进中小企业为大型企业生产供给配套产品的巨大商机,这个商机在于需求的迫切性,在于建设配套企业发展园引进中小企业有针对性地生产配套零部件,有利于改善大连开发区的投资环境。这一设想得到了开发区管委会及大连市政府领导的高度评价和支持。于是,光伸企业集团于2001年4月开始,在区内中心位置开发建设大连市第一个配套企业园区——大连开发区伸光配套企业发展园区,总建筑面积73,413平方米。其中:一期标准厂房九栋,*26,233平方米,于2001年当年设计,当年竣工,已全部出租出售;二期标准厂房六栋,*19,624平方米,于2002年当年竣工,已全部出租出售;员工公寓和服务楼27,556平方米,也于2002年当年竣工,已基本出租出售。目前,园区内已进驻中外企业82家,已初步形成电子、印刷、机械加工、铸造、模具、塑胶、劳保护具、汽车维修等多种类型的中小配套企业生产基地,为大企业配套服务。

我们认为,现代企业,特别是现代大企业离不开配套产业的支撑和服务。精明的企业家不搞“万事不求人”的企业,他们精心研究和牢牢的掌握着企业产品的工艺配方和核心部件的生产,产品所需的配套零部件大部分外采外购,这有利于企业的发展和经济效益的提高,也推动了现代社会的专业分工越来越细趋势的发展,这种精细的专业分工,强有力地保证了产品的品质,降低了生产成本,也正因为如此,才给配套和服务产业提供了广阔的市场空间。大型骨干企业与配套服务产业的互补融合,有利于区域经济的发展。

二、投资者由自建厂房向租用和购买厂房转化是一个必然趋势

中国加入WTO组织,标志着世界经济一体化的进程明显加快了。在这种形势下,科技更加进步,市场竞争更加激烈。许多投资者开始由自建厂房向租用和购买厂房转化,这已成为投资者决定在哪投资建厂决策的主要因素。

1、租用和购买厂房避开了建设期,可以快速投产

一个中小企业厂房,从办理工程手续、委托设计、建筑施工到竣工验收,需要一年左右的时间。而当今社会,市场瞬息万变,商机一触即失。特别一些科技含量较高的项目,需要当机立断,快速生产投入市场。否则,随着时间的推移,它极有可能被淘汰出局。因此,许多投资者只要条件具备,宁愿租用和购买厂房,不愿自建厂房。

2、租用厂房,降低了投资风险

随着市场竞争的加剧,优胜劣汰不可避免,当今社会不存在百分之百的企业都获得成功,这既反映了市场经济的先进性,也反映了市场经济的残酷性。如果生产厂房和办公用房与生产设备设施的投资比为1:1的关系,那么采用租用厂房的方式进行生产经营投资风险就可减少50%左右。因为特别是外商投资,一旦失手,厂房是不可能带走的,即使能够出租出售,也会有诸多不便和大幅度贬值。这是自建厂房向租用厂房转化又一个决策者的决策因素。

3、租用厂房,可以缩短投资回收期

资金周转天数和投资回收期,是任何一个企业投资者必须考虑的问题,不认真研究和充分利用资金周转天数和缩短投资回收期的经济价值,企业就不会有好的经济效益。所以,许多外商投资企业的投资者很愿意与你讲,“租用厂房可以缩短投资回收期”这样的话,这也是由自建厂房向租用厂房转化的一个原因。

我们认为,在市场经济的新形势下,随着科技进步的加快和市场竞争的加剧,投资者为了降低投资风险、缩短投资回收期,使项目快速投产,选择租用和购买厂房是正确的决策,这将成为一种趋势,这是由市场经济规律所决定的。

三、工业厂房市场化运营,必须实行亲情服务

市场经济最鲜明的特征是完善而满意的服务。这种服务既要满足法律法规的要求,又要满足顾客的要求。
1、标准厂房与顾客需求的符合性

我公司开发建设并实施物业管理的配套企业发展园区,在图纸设计时就注意到与顾客需求的符合性,15栋标准厂房每户建筑面积设计为170、300、400……2000平方米不等,任意选用,且可自由分割,根据用户企业生产规模、产品类型的不同和设备设施的特点给予变更,做到量体裁衣。

2、配套设施与顾客需求的符合性

水、电、暖等各种配套设施必须满足顾客的需求。特别在电力供应上,日资企业从本国带来的设备,生产用电电压需要200V,生活用电电压需要100V,与我国通用标准不符,但作为以工业厂房市场化运营为目的的经营者,必须有能力逐一解决这类问题。否则,作为招商招租的主办单位即会失去这一垂手可得的商机。

3、在咨询服务上,设专门公司按需求实施服务

外资企业、外地企业初入大连开发区,人生地不熟,所以对他们应实行亲情的服务,如:为他们代理项目前期的立项、营业执照等手续,代理财务、税务、报关、检疫、招工,培训等业务手续。

4、在物业管理上,配置一定规模的公寓和商场,满足投资者吃、住、娱乐、洗浴、购物需求,并实行园区24小时保安服务和园区绿化、保洁服务。

我们认为,工业厂房市场化运营,实行亲情服务,是招商安商的必要措施,投资者需要的是快捷、方便、安全和无后顾之忧,招商招租的主办单位一旦满足他们的这些需求,就会使投资者精力集中去生产经营,就会愉快地在你这里安家落户,这是招商招租单位和投资者的双赢措施。

四、工业厂房市场化运营,政府的宏观调控具有决定意义

有计划的开发建设配套企业发展园区,实施工业厂房市场化运营,有利于优化区域投资环境,有利于地区经济的综合平衡发展,关键在于地方政府的宏观调控和强有力的支持。
1、政府的引导作用

由于大连开发区管委会主要领导高瞻远瞩,看到了大连开发区乃至大连地区工业基础雄厚,大型企业和外商投资企业多,而大连地区零部件配套能力滞后的客观现实,意识到配套能力滞后将成为招商引资、发展地区经济的“瓶颈”,果断地引导有实力的私营企业参与开发建设配套企业发展园区,以达到集中社会资金解决政府想要解决的问题的目的。

2、政府的参与作用

企业是生产经营单位,它的招商引资能力比较弱,但是一旦政府参与,企业会如虎添翼。伸光配套企业发展园区的开发建设,在招商招租方面开发区管委会有关部门给予了全力配合和技术指导,使得配套企业园区顺利达到目的。

3、政府的扶持作用

商业资本投资于工业厂房市场化运营,能否实现持续经营,获得长期稳定的回报,需要政府的强力扶持和支持。开发区管委会始终处于招商中介服务角色,并给予优惠的土地价格政策,以减少开发建设单位的初期投入,缩短投资回收期。如此等等。

我们认为,发展为大项目、大企业提供配套服务的工业厂房市场运营产业,是发展地区经济的重要方面,政府的引导、参与和支持是必不可少的,是这一新兴产业能否获得成功的关键。

由于管委会的重视和支持,目前,伸光配套企业发展园工业厂房的出租出售已出现供不应求的趋势,为了继续推进这一新兴产业向前发展,以满足地区零部件配套需求,经管委会批准,我公司已办理完总占地面积77,774平方米的伸光配套企业发展园二号园的立项、批复等工程手续,现正运用我们出国考察的成果,重新设计图纸,并拟定了加大服务力度的措施,要在工业厂房市场化运营的实践中,再做新的尝试。
稿源:阿力士招商网
编辑:厂房招商网
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