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国土部“39号令”即将实施 影响土地市场未来
上海厂房网 2007年10月17日12:58 青岛日报
日前,国土资源部正式发布了39号令,即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定。其中对于取地企业支付土地出让价款的规定更是引起了业界广泛重视,而部分媒体对政策的误读更加剧了人们对39号令的关注度。

付款与拿证牵动企业神经

“39号令把住了开发商支付土地出让金的关口,有助于规范土地招拍挂行为。”市土地储备整理中心负责人指出。

在39号令中引起广泛重视的是第二十三条,即“土地受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”该条款之所以牵动房地产开发商的神经,是因为它的贯彻和实施将使企业的资金链受到影响。

据了解,强调这一规定的原因是部分地区在实际操作过程中,存在着受让人未缴清全部出让金,就取得了土地使用权证,或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书,造成了一些项目房子都卖了还没缴齐土地出让金的现象出现,同时,也造成了一些公司只支付少量首付资金,就大量拿地的问题。

有业界人士预测,39号令的贯彻实施将使企业受制于资金链,大规模囤地现象将会减少。这一次明确土地出让金要全款付清,提高了开发商的现金支出量,加大了开发商本身的成本,肯定有利于促使其拿到土地以后要抓紧开发,并及时投向市场。而资金占用量的加大也使得房地产企业在取地环节中更加理性和谨慎,这些都将对房地产市场的良性发展起到很好的助推作用。

针对该条款的不同理解,市土地储备整理中心负责人认为,39号令明确规定的是“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书”,并且着重强调不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书,也就是说开发企业只有在全部支付土地款项之后方能取得该地块的建设使用权。“新规定实施后不再可以分期、分批拿证了。作为青岛市市内四区,一直以来都在执行这样的规定。”土地整理中心负责人表示,“为了防止房地产开发商以小搏大、囤积土地现象的发生,我市在土地出让环节中一直坚持这一做法,从而保障我市土地出让工作的顺利进行。” 

政策制定汲取青岛经验

39号令中在第四条第一款中规定,“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”,明确将工业用地纳入招拍挂范围。

青岛,作为全国首个实施工业用地出让招拍挂的城市,从政策的制定到具体的实施,都为此次39号令中相关政策的制定提供了很多详实的可行性经验。而39号令中对于土地出让过程中在挂牌细节上的指定也是参照并汲取我市部分案例的经验而制定出的,国土资源部在政策制定之前便专门来我市听取相关方面的介绍,从而为政策的制定和下一步的实施打下基础。

影响更多在未来

“39号令出台以后,实际上增加了开发商的风险,挤压了资金流的空间,使土地在面向市场之后,能够得到尽早的完全开发,企业在资金流量上也压缩了一定的利润空间。”有专家介绍。“不过这个政策的效果应该并不是现在,对于今年和明年影响并不大,现在新拿的土地才可能受到39号令的影响。”

即将于11月1日实施的39号令,对于全国近期不断涌现的地王现象也将起到一定的遏制作用。由于对市场未来预期看好,近一段时间以来,各地开发商高价取地的现象不断发生。7月24日,长沙1178亩的新河三角洲地块由北辰实业和北京城开集团以92亿元的天价联合竞得,开创了中国地王的新纪录;8月24日在上海,苏宁环球以楼面地价66900元/平方米的价格拿下上海南京路一地块,令业界匪夷所思。
稿源:青岛日报
编辑:厂房招商网
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