为了满足日渐增长的租赁需求，市中心区的零售物业正在各显神通来充分利用每一寸空间，以获取更高租金回报。昨天，仲量联行最新发布的第三季度研究报告显示，三季度上海主要购物中心租金为41元/平方米/天，环比增加4.7%，与去年同期相比增加11.4%，空置率下降为6.21%。为了缓解优质零售物业供应紧缺，中心城区的一些历史建筑物已被开辟出来形成新的商铺。
南京西路
加大对地下层的利用
仲量联行的报告显示，南京西路沿线项目的空置率已经达到历史最低水平，而业主们正设法充分利用每一寸空间，使其收益最大化。
由于本来都是满租，业主们只能从现有租客调整或者地下空间上花心思。近期，位于中信泰富的原星巴克铺位，现已让位给万宝龙作为其全球旗舰店，WAGAS咖啡则再让位给星巴克，自家转为在户外露天位置。恒隆广场看上了原本作为员工餐厅的地下一层，将于本月开出一家钟表廊。上海商城则计划最大化利用其地下空间来创造更多的商业空间。同时，一些相对小型的项目也正通过扩建的方式来扩大其可租用面积。例如位于南京西路、茂名路口的通利大厦原先仅有两层高，定位为中高端商铺，近期已宣布将在原有基础上加盖三层，并预计于2008年5月完工。
张杨路
硬件升级调整租客
另一个零售市场的热点区域是浦东的张杨路商圈。随着浦西的两大主要商圈——南京路沿线及淮海路沿线已经逐渐完成了其作为市中心高端商铺的转型，张杨路沿线也开始呈现这一趋势。比如华润时代广场近期正在进行定位提升，并已开始将其租户组成向奢侈品牌调整。通过引入包括Gucci、Trussardi、卡地亚在内的主要商户，华润时代广场已明确了同其他奢侈品购物商场竞争的目标，其租金水平也有明显提升，目前其底层商铺租金为3美元/平方米/天，而之前该项目底层租金为2-3美元/平方米/天。而业主也表示将根据新租户的要求进行硬件升级，预计在明年一季度左右，这些新租户将全面开张迎客。
仲量联行中国区董事商铺部总监柯磊森告诉记者，附近的新梅联合广场虽然也在不断调整租户，但是受制于新梅自身单层面积较小，因此会影响品牌的入住考虑。就该区域供应量而言，虽然目前张杨路商圈其他零售物业还没有大规模的品牌提升计划，但鄂尔多斯的上海湾外立面建设已经完工，将成为区域内的新的供应来源。
非传统区域
发掘改造历史建筑
柯磊森称，随着过去几年中进入上海的零售商不断增多，许多高端零售商们已开始将其目光转向那些位于非传统商业区。当地的一些具有一定历史背景、文化或内涵，独具风格的建筑，正被经过改造，营造出新的购物体验。例如位于虹口区沙泾路上建于1933年的老建筑，原来是一个屠宰场，已经被成功改造成一个时尚而富有设计感的高端商业地产，并命名为“1933”。改造后的项目包括写字楼、零售商铺，目前已引进的租户主要以餐饮、时尚品牌为主。由于楼层和位置差别较大，租金价格也从60美分-4美元/平方米/天不等。项目外庭还设计了一个大型的露天休闲广场，成为娱乐活动的场地。尤其值得关注的是，当地政府对此类项目提供了大力扶持，比如在这一项目的周边1.1平方公里内，为提升区域商业氛围还增建了诸多新的配套设施。而这一做法正被越来越多的区域接受和认可。
住宅市场
豪宅租售价差快速拉大
来自于仲量联行最新发布的第三季度研究报告的消息称，目前上海高档住宅租金与售价之间的差距正在快速增大。住宅市场中，更多外籍人士从短期逗留转向长期居住，从而影响了住宅租赁市场。而物流地产开发商们鉴于自行开发建设速度的有限，转而开始收购现有物业。
仲量联行研究部主管何恩凯表示，由于去年大量住宅物业被基金收购后改建为服务式公寓，并在近期集中上市，再加上外籍人士出现从短期逗留转向长期居住的趋势，因此第三季度上海服务式公寓空置率上升，且租金下降。同时，高档公寓市场的情况却正好相反。相比上一季度，高档及豪华服务式公寓的空置率分别上升了2.0%和1.5%，高档公寓的空置率却分别下降了1.7%和1.6%。何恩凯表示，由于服务式公寓集中上市，市场的消化能力还有待观察。
报告显示，目前上海高档住宅租金与售价之间的差距正在快速增大。高档住宅资本值在过去一年中快速上涨，然而租金却保持相对平稳。租金和资本值的增长差距正迅速拉大，从而导致了收益率的下降，目前已低至4%-4.5%，而去年在市场平稳期内市区高档住宅租金收益率在5.5%左右。随着租金的上涨及资本值达到顶峰，仲量联行预计这一差距将在未来一到两年有所缩小。
在新政影响下，所产生的心理影响将使成交量在短期内有所萎缩。然而，何恩凯认为，除非有进一步的政策出台，否则从长期来看，这些新规定将不会对交易量产生太大影响。
工业地产
开发商积极收购迎合需求
虽然外高桥和西北物流园的设施相对陈旧，但本季度其租金增长却更为迅速，环比增长分别达到了3.8%和4.5%。第三季度，成熟区域的物流设施正在迅速涨价，成熟区域配套设施所带来的附加值更获青睐。
对积极扩张的开发商来说，物流项目的开发进度过于缓慢。因而，Goodman和Mapletree等世界知名物流商都选择了通过收购物业的方式来增加其设施供应，从而能以最快的速度抢占市场上。三季度，Goodman和Mapletree分别在西北工业园中收购了一个47000平方米和一个50000平方米的仓库。这些仓库较高的出租率以及稳定的租户群，使得这两项投资均被视为核心投资。
为了迎合租户各自不同的需求，业主现在开始为商业园区提供介于毛坯和全装修之间的第三种选择：简单装修。这类简单装修包括了预装空调系统以及天花板设施。对于租户来说，在首次支付中涵盖简装修的费用，使他们得以更好地分摊成本。市北工业园和凤凰园三期都已开始提供这类带空调系统和天花板设施的简单装修。
放眼未来五年，工业园区租户现在已经开始为将来的空间需求支付预订费用，并将在今后一段较长时间内分阶段纳用空间。一些在近期内有扩张计划的租户已经开始为今后的需求预留所需空间，例如ATI和EMC公司就已经顺应这个趋势，以适应公司今后的飞速扩张以及员工增加计划。
写字楼
一年后将转变为租户市场
第三季度，上海租金和出租率再次领先北京。在新公司及现有公司积极扩张的持续需求和有限供应量的双重作用下，上海核心中央商务区的租金增长速度比北京更快。甲级办公楼一旦上市就被迅速吸纳，促使上海的平均出租率达到98.4%。本季度浦西唯一的新增供应长房国际广场，目前的出租率已达到60%。
目前，上海环球金融中心已经结构封顶，新增供应高峰指日可待。正当上海环球金融中心成为浦东最高点时，浦东办公楼市场的业主和租户都同时感受到了未来新增供应高峰即将带来的影响。“目前，浦东甲级办公楼的业主对预租租金都有着较高的期望。然而，随着即将到来的新增供应高峰，我们需密切关注租户是否仍愿意以同样的价格预租。”仲量联行上海董事总经理顾东尼指出。仲量联行预计，一年之后，写字楼市场将从业主市场转变为租户市场。 |
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