国土部近日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确要求，自11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。此前，央行、银监会联合下发通知，规定对资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放贷款。相继出台的两个文件分别从土地和资金两个方面出发，堵住了房地产公司违规使用信贷资金支付土地出让金的通道。
房企融资更难
中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。
更早些时候，央行还曾出台规定，要求各大商业银行对房地产开发项目贷款资金的使用情况进行监管，避免拥有多个房地产开发项目的房地产商将房地产开发专项贷款挪用，作为其他项目的土地出让金支付。
上述两项规定，堵住了房地产公司违规使用信贷资金支付土地出让金的通道。
国土资源部39号令，则使开发商借用地下资金开发项目的希望，也变得渺茫起来。一些知情人士透露，如果没有土地使用权证书，通过地下钱庄、私募基金等地下融资渠道筹集资金也是极为困难的。
北孚地产研究所研究员刘光东认为，39号令的主要目的是“打击囤地”，促使企业加快开发建设进度。这显然加大了开发企业筹措资金的压力，促使房企加快项目建设，早日回笼资金，以参加新土地竞拍。而供应节奏的加快显然会为确保市场总供应量提供支撑。
有利房地产业整合
上海保利房地产开发有限公司董事长陈冬桔认为，落实土地出让金制度无疑对竞拍开发商的资金准备提出了更高要求，因此，可能会从某种程度上对地价的上涨产生一定抑制作用，不过，这对有实力的开发商而言无疑是一件好事。
“以后房地产市场的竞争将会越来越集中于标准化操作的大企业之间，让中国的房地产市场呈现强者愈强，弱者愈弱的局面。”绿城集团下属的上海绿宇房地产开发有限公司总经理夏松华向《东方置业》透露，该公司之前一直按照有关规定，缴纳完土地出让金之后，再开发房地产项目，因此上述政策对绿城集团上海公司几无影响。
佑威·天天房展网研究主任薛建雄则认为，大公司受影响的只是土地储备规模，但对开发量影响并不大。原因在于大公司每年的开发资金和开发量都是确定的，不会因为需要一次性支付土地出让金而减少资金投入预算。另一方面，大公司的资金来源也更多，不仅可以通过上市、增发等形式融资，也可以外发企业债、申请银行贷款等解决融资问题，开发量因此将不会减少。
地价上涨将放缓
北孚地产研究所刘光东认为，39号令会对企业的土地储备行为(包括储备面积、储备速度)产生显著的抑制作用，抑制一些非理性拿地的行为，土地单价可能会有所下降。
佑威·天天房展网研究主任薛建雄指出，过去房地产商所以敢于天价拿地，就是因为可以通过分期付款，获得土地建设许可证，再用银行信贷资金支付土地出让金。
薛建雄认为，市场的供应规模，取决于房地局每年的土地供应量，而不是房地产公司的开发量。因为在当前市场上，无论什么样的住宅用地，开发商都会有兴趣开发。
开发商便是借用开发贷款的“杠杆”天价拿地，因此而屡屡创造了土地天价。而新政实施后，上述现象将会减少。
与此同时，拥有大量土地储备的发展商，将会因为国土资源部另一项“两年内不开工，土地被无偿收回”的政策，而加快单个项目的开发周期，使其尽早面市，尽快销售，以获得资金支付另一项目的土地出让金，无形中减少了“囤积房源”、“捂盘”的现象，增加了市场供应量。
联合开发将成趋势
“大面积的地块，虽然需要支付更多的土地出让金，但依然会受到开发商青睐。”中原地产研究咨询总监陈宁指出，尽管根据国土资源部新政，购买大面积地块，将占用开发商更多流动资金，但他们绝不会因此而放弃大宗土地。他认为，发展商将选择联合出资购买的形式，开发大宗土地。
北孚地产研究所研究员刘光东也认为，除了少数大企业仍能以一己之力继续开发大面积地块外，未来更多的情况可能是，会出现多个企业“围垦”一个大项目，或单宗出让土地的规模受到适度控制而在大片区出现不同企业开发各自适度规模项目的现象。
就在今年8月，北京北辰和北京城开联合以92亿拿下有“中国第一高价”之称的长沙新河三角洲地块，成为全国地王。今年5月份，绿城房地产集团也曾联合葛洲坝集团以34.9亿元竞得位于杭州钱江新城的杭政储出[2007]-17地块。
薛建雄也支持上述观点：“相比小幅地块，大宗土地更容易整体规划开发，也更容易获得更多的开发利润。只要条件允许，房地产商还是会尽量购买大幅用地。”他认为，因为资金规模有限，未来大公司联合拿地的现象也会增多。
五合国际智库总经理邹毅表示，国土资源部的第39号令，将进一步占用房地产开发商有限的流动资金，并使部分规模有限的开发商因为无力付清土地出让金，而逐步淡出行业。
而一部分房地产企业的现金不得不集中在一到两个项目。
对邹毅的观点，在真如附近开发一个50万平方米面积大型商业综合项目的智富集团总经理朱立平深有体会。他表示，中小房地产企业未来将更多地把资金集中在一两个项目，同时，多家小型房地产企业将共同“抱团”联合开发项目。大型房地产开发公司也将受影响，缩小开发规模，减少土地储备。
多渠道资本参股开发
一些业内人士认为，国土资源部的39号令，对房地产业也并非完全是“利空”，一些行业外的资金可能因此获得涉足房地产开发领域的机会，从而使行业的繁荣程度进一步提高。
事实上，目前诸如国美、苏宁、雅戈尔、百联、海尔等其他行业的“资本大鳄”已经涉足房地产业。其他的一些企业也纷纷与熟悉的房地产商，通过参建、参股等方式共同合资开发项目。
一些房地产商也已开始吸纳企业，甚至自然人的资金，共同开发房地产项目。
39号令出台实施后，房地产商的资金需求将变得更为饥渴，将会更主动地通过各种渠道找寻包括自然人在内的投资资金。 |
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