一个城市在跨越式大发展阶段，必然会产生新的问题和新的机会。比如岛内数量不菲的厂房问题。拆迁重建，还是功能改造？也许以联泰大厦为代表的厂房改造成功案例能够给我们以启示，而其中蕴含的商机更值得关注。
现象：岛内工业厂房悄然变脸
前段时间不少经过湖里大道的人会注意到，已有20年历史的湖里8＃厂房已悄然变脸，变成一幢装饰着玻璃幕墙的崭新大厦———“联泰大厦”，再往前走会发现这里松下电器已经消失了，取而代之商业项目--利万佳超市。
笔者还了解到，位于后江埭路的为天食品厂改为禾祥21街，改造为酒店和写字楼，厦禾路厦工厂房正计划开发朝九公社公寓，位于富山展览城的夏商集团下属工厂计划改造为海峡灯饰城。近年来厦门这种厂房变身的案例并不在少数。
可以说随着厦门市新城市中心区的进一步定位、城区产业结构“退二进三”等政策出台，以及岛外大力开发建设工业园区的背景下，厦门还将有更多的城区厂房进一步转型变身。
背景：政府鼓励工业厂房转型
其实厦门很早在政策上进行了对岛内倾向性的调控：原则上污染严重的大厂房必须尽快搬离市区；鼓励城区零星厂房搬到工业相对集中的区域。随着海沧、同安、角美、集美、灌口等工业园的开发建设，市区绝大部分大型工厂已进行搬迁，所腾出的地块基本上作为经营性用地用于商品房开发建设，在市区范围内基本上实现“退二进三”。
“十一五”期间市政府开始大力推进节约和集约用地，实施最严格的土地保护制度，停止审批单独选址工业项目用地，加快引导工业企业向园区集中，对厦门市城区工业用地亮起了“红灯”。特别是随着新一轮领导班子“金戈铁马，狂飙出击”大力发展工业的思路下，开发“二区一园”，同时创造良好条件积极引导大量的工业企业入园。
相对而言，岛内早期的工厂许多都是遵循“先盖厂房，后招商”的形式，工厂以密集型产业为主，在建筑设计上没有弹性空间，制约大中型工业企业的发展，而岛外工业园区以其配套成熟，成本低廉，产业链完整更能吸引岛内工业企业进驻。从未来发展趋势来看，市区工业企业大量外迁，岛内工业厂房空置率上升是必然的发展趋势，岛内部分工业厂房业态转型势在必行。如何实优化资源配置，实现产业的升级，提高工业厂房的使用效率成为当务之急。正是这样的背景下，厦门市政府出台《厦门建筑物使用功能和土地用途变更的通知》，为岛内工业厂房发挥用途提供新的市场机遇。
出路：厂房转型之路在何方？
市区腾出大量的厂房，作为何种用途才能满足规划前提下实现效用最大，应结合地段特质、厂房自身结构等综合进行考量。许多通用厂房可以转换为商业、仓储、写字楼、住宅或者其它商业用途，有些大的厂房完全可以考虑转型为公用设施，如建立一些学校、医院以及服务场所等；至于在某些很偏僻但其实居住人口相对集中的地方，也可以改造成便利店、旅行社、沐足阁等服务当地居民的小型商业形式。
当然更多偏僻路段的厂房“变身”之路还有待专家及地产人士的进一步探索。
问题：需借各方力量来解决
目前岛内有多少工业厂房不得而知，但其中相当一部分厂房从优化资源的角度来看转型势在必行。
要成功实现转型也不是一件容易的事情。如产权变更用途问题，按规定，工业用地转为其它用途需要交纳地价款，如果这样的话，会挫伤这部分业主的积极性，能否采用不改变用地性质而仅临时变更建筑物使用性质方式进行处理。
再者，转变用途中也面临着如地段不理想、厂房结构存在缺陷，厂房毕竟不是商铺或住宅，因此在改造上也存在着多种先天的缺陷。比如厂房改为商业用途，首先在大小规模上一个想改造成商铺的厂房，必须有足够面积才行，因为，一个商铺的总量必须达到一定规模才能够满足商场最基本的需求，目前市场上，能达到这样要求的厂房并不多。还有诸如停车位、电梯，出入口、消防、水电等细微的问题，这些都可能会影响到整个项目本身。
至于工厂改造成住宅，矛盾与弊端就更多一些。目前市厂房的结构大多是通用厂房，改造起来要么把整个厂房推倒重建，要么改建成单身公寓或小户型，这样就存在着一个合理分割与有力调配的问题。特别是柱网大多都是通用厂房标准，与住宅柱网会产生不同的间隔，会出现异形房间，出现较多的黑房间、黑厨黑厕等问题，这样要么损失一些投资商的利益，要么就会损失一些住户的利益。
可以说工业厂房转型是一项复杂的系统工程，需要借助各方的力量，群策群力共同来推动。
动因：
前景看好潜力巨大
转型收益见效快
自去年以来，一个个工业厂房成功转型，这其中厂房空出，商家愿意接手起到了相当关键的作用。那么，明明是一个老旧而破烂的厂房，为什么还能吸引大量的开发商、投资公司的目光呢？
在厦门工业厂房的改造项目中，我们发现这些占地从几千到几万的大小厂房，由于原有地段较好，厂房大体建筑完整，因此改造过程相当快，而且由于带有旧城改造、重新引进新的商务业态的性质，这批改造者拿到的租金都是相当低的，因此投资金额也不会很大；大租客只需在原有的厂房上进行适当装修，就可以马上进行投入使用；而这个过程快则半年，慢则一年左右。与目前在城区通过招投标重新拿一块地，再规划、打桩、建房、招商相比，可谓投资少、见效快。
随着总体用地资源渐趋紧张，市区原有厂房土地的收租形式不再看好。以前用作厂房，可能每平方米的土地只能收10元左右的租金；而用作其它用途，每平方米能收租金20-30元，且物业污染少、管理方便，对岛内经济还能起到良性促进作用。
以湖里8号厂房为例，其按多层中高档写字楼进行改造，改造范围包括建筑立面、内外装修、增加客梯、消防设备设施以及室外停车场地、绿化、夜景工程等，工程累计投入近千万元。从投资回报来看，以前用作厂房，每平方米只能收10元左右的租金；而用作写字楼用途，每平方米能收租金20-30元以上，每年的净收益可增加数百万，短短数年就可收回追加投资，并在剩余使用年限内产生效益，目前世界物流企业前三名的TNT公司、软件研发企业海晟用友和泰成汽车厦门分公司等知名企业进驻该大厦，入住率已达85%以上，转型相当成功。
8＃厂房的改造，大大缓解了湖里特别是沿湖里大道办公楼供应紧张的状况，其更重要的意义在于其顺应湖里区政府提出了“产业升级、腾笼换凤”的发展思路，为湖里作为新的中心城区，集商贸、物流、研发、旅游、文化等为一体的新兴经济圈进行了新的尝试，为湖里旧厂房大范围转型升级积累了宝贵的经验。 |
|
