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世邦魏理仕发布2007年9月北京房地产市场报告
上海厂房网 2007年10月23日15:01 焦点房地产网
商铺服务部 东四环地区商业发展潜力巨大 

本月,位于东四环大郊亭桥西南角的美罗城全面开业。美罗城总建筑面积约15万平方米,包括有百盛购物中心、沃尔玛超市、国美电器以及餐饮、休闲娱乐、服装饰品等众多商铺,定位为周边中高收入人群的一站性购物场所。另外,法国家装建材巨头乐华梅兰在中国的第二家门店也在位于美罗城南侧的华腾新天地大厦开业,营业面积7500平方米,商品品类涵盖了卫浴、地板、基础建材、装饰等十五大类,继续保持乐华梅兰一站购齐的特质。目前区域内已开业的商业项目还有迪卡侬运动超市、红星美凯龙家居和燕莎奥特莱斯、维吉奥商业等。在周边大量成熟居住社区及便利交通的支撑下,该区域的商业发展潜力巨大。 

住宅服务部 市场对于高档公寓租赁需求稳定增长 

距离2008年北京奥运会越来越近,北京的高档住宅租赁市场保持着旺盛的需求。50%以上的服务式公寓项目都已经开始接受奥运会期间的预订,租期大多为一个月,租金普遍为目前的3-5倍。高档公寓租赁市场,由机构投资者或开发商统一持有的公寓大多数不接受租期为一年的租赁合同,租赁期或者签到明年8月份之前,或者签订租期为两年的合同,部分接受租期为一年的项目则上调了租金。小业主个人持有的公寓,在租期和租金上并没有明显的变化,对很多客户是不错的选择。 

办公楼租户代表服务部 咨询服务类公司拟定扩租计划 

由于在华业务不断拓展,近期,外资咨询服务类公司如会计师事务所、律师事务所等对北京优质写字楼租赁需求持续升温。虽然市场上还没有此类公司新签大规模办公面积的消息,但多家咨询公司都均在进行扩充面积的准备,预计未来一至两年将是此类公司扩展面积的高峰期。例如,包括普华永道、毕马威、德勤以及安永华强在内的四大会计师事务所,都在积极寻找大面积写字楼以备扩充。在另一面,即此类公司对写字楼位置选择有所变化,不仅局限于CBD及周边地区,如金融街也成为他们重点的选择区域。 

办公楼业主服务部 部份即将完工优质写字楼开始进行市场预租 

本月,CBD区域的金地中心和华贸中心全面竣工,市场供应进一步加大。京广桥东北角的泰康国际大厦预计将在2008年一季度正式入驻,本月开始进行预租。另外CBD区域内即将竣工入住的优质写字楼项目还有世纪财富中心、远洋光华国际和银泰中心。金融街区域的泰康金融大厦、北京银行和新盛大厦也开始了租赁推广活动。燕莎区域的美邦国际中心预计在2008年入市,目前预租工作也已经全面展开。虽然市场供应比较集中,但是需求依然旺盛。临近年底更是跨国公司开展扩租和搬迁的高峰期,因此租赁市场十分活跃,其中不乏大宗成交,整体租金水平继续保持小幅上涨的趋势。 

住宅项目营销部 商业银行提高第二套房首付 

9月27日,中国人民银行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,通知要求各商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。政策的主要目的是防范金融风险并对购房中的投机行为加以抑制,政策对于购房需求和房价的影响力度尚有待观察,由于“通知”对第二套住房没有明确的认定标准,商业银行在操作中标准并不统一,因此政策的效果很可能被削弱。 

投资部 机构投资者对投资策略进行调整 

在一线城市的房地产价格迅速上涨及中央政府加强对于国外资金进入房地产行业大的背景下,国外机构投资者依然长期看好在中国投资的市场潜力。 为了适应新的政策环境,部份基金将在中国的投资策略调整为将中长期投资,愿意持有物业达五年以上的投资者比例在显著增加,一些以投机为目的的热钱受到明显地打压。同时投资者的目光不但从北京转入周边沿海的省会城市,而且对于中国中部及西部的一些有发展潜力的城市已经开始寻找机会,通过收购公司股权而参与项目投资也是目前较为可行的投资模式。 

CBRE策略顾问部 青岛房地产市场开始升温 

青岛做为北方沿海城市,房地产发展潜力巨大。目前,青岛住宅市场需求稳定,发展空间较大,城市中心区域,如市南区,中央商务区,沿海区域等地区的房价上涨较快,其它区域新增供应有限,房价涨幅缓慢。商业地产方面,由于供应量较少,商业项目相对不足。土地市场方面值得关注的是,目前许多开发商不仅热衷获取住宅用地,对旅游用地的获取也十分积级。目前,青岛市政府希望通过一些重点项目,对青岛市整体发展有所提升,例如青岛啤酒城项目便是其中之一。 

工业及物流服务部 物流地产吸引众多资金参与 

由于物流市场的不断升温,物流地产投资成为近期北京工业地产的投资热点。除普洛斯过去两年中在京取得土地并进行开发外,包括AMB、枫树投资、财富控股等外资大型工业地产开发商和投资商也在积极寻找投资机会,而枫树投资近期成功在空港工业区取得土地,并正在建设物流设施,表明该领域对外资极具吸引力。同时越来越多的内资也参与到工业地产投资中,比如珠江、合生创展、富力等都在积极介入这一领域。但在当前土地稀缺的现状下,投资资金开始关注成熟物流设施的收购上。 

估值及咨询服务部 国内企业积极准备在香港上市 

十一黄金周过后的第一个工作日,SOHO中国在香港上市,募集资金达到128.6亿港元,是继碧桂园之后,集资第二大的内地房地产企业。在香港市场发行IPO已称为大陆房地产企业典型融资模式。据悉,近期准备香港上市的大陆房地产企业数量很多,这些企业规模较大,在全国许多城市拥有物业。一些中小企业,由于规模较小,则选择了新加坡上市,如重庆某房地产企业正在与CBRE估值部合作,为新加坡上市进行物业评估。 

资产服务部 《物权法》实施对物业管理提出更高要求 

随着《物权法》于10月1日开始实施,《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》也同时自2007年10月1日起施行。新物业管理条例对原条例做了如下修改:将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”,这两个使用了十几年的物业管理常用词汇都被颠覆,标志着物业管理行业进入了一个新的阶段。引人深思的是,本次修改后的条例中规定:“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。 上述修改表明了立法在兼顾同一物业中大业主和小业主的利益,而业主大会解聘物业服务企业将更加容易,促使物业服务企业要面对更大的挑战。
稿源:焦点房地产网
编辑:厂房招商网
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